Проблемы рынка кредитования покупки жилья на петербургском первичном рынке, способы минимизации рисков обсудили банкиры, застройщики, а также ипотечные брокеры на конференции «Ипотека на рынке строящегося жилья: проблемы и перспективы развития». Мероприятие прошло в рамках выставки-семинара «Ипотека. Доступно и комфортно», организованной ГК «Бюллетень Недвижимости».
Как рассказал полпред президента РГР в СЗФО Павел Созинов, в 2006 году заметно расширился круг банков участников рынка – примерно до 30 кредитных организаций. При этом они кредитуют покупку в домах, возводимых не более чем 20 строительными компаниями (всего в Петербурге работают около 100 застройщиков). Развитие кредитования новостроек (ипотекой этот продукт де-юре не является, поскольку отсутствует залог недвижимости) в основном происходит по пути заключения двусторонних соглашений между банком и строительной компанией. При этом для заемщика получение кредита упрощается хотя бы в части отмены требования предоставить в залог другую имеющуюся недвижимость или поручителей.
Для подготовки первых соглашений о кредитовании на особых условиях покупателей жилья в объектах застройщика требовалось много времени – иногда до года (при том, что строительный цикл может исчерпываться двумя годами). Банк тщательно проверял как финансовое положение компании, так и документацию по проекту. Сегодня процедура подготовки двустороннего договора отработана.
Как отметила начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ 24 Татьяна Хоботова, есть три схемы взаимодействия.
Первая связывает кредитными отношениями самого застройщика и банк. Для чего в кредитную организацию предоставляется стандартный пакет документов (учредительных – на компанию, правоустанавливающих – на проект строительства) и залог. В качестве залога выступают земельные участки, находящиеся в собственности компании, или другие объекты недвижимости. Возможно использование в качестве залога права требования на квартиры в строящемся доме, но оно принимается «с большим дисконтом» (заметно дешевле рыночной цены). Эта схема применяется в единичных случаях.
Второй путь более распространен. Застройщик – без получения кредита как юрлицо – просто проходит процедуру аккредитации. Для чего необходимы те же документы, но залог не требуется. В актив зачитывается положительная кредитная история компании или факт ее расчетно-кассового обслуживания в данном банке.
Обе схемы позволяют гражданам брать в банке кредиты для покупки жилья у застройщика без дополнительного обеспечения.
В третьем же случае – если объект приобретается у не аккредитованного застройщика – оно понадобится. В качестве такового на этапе строительства выступают, по информации генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, поручительства третьих лиц, страхование финансовых рисков, поручительство застройщика, залог прав требования по договору долевого участия или залог другой имеющейся в собственности заемщика недвижимости. Понятно, что эти условия делают кредитный продукт менее привлекательным. Например, страхование рисков обойдется примерно в 4% от стоимости квартиры.
Кроме целевых жилищных кредитов (когда с банком согласовывается приобретаемый объект) купить жилье в процессе его возведения можно, использовав заем под залог другого жилья (это классическая ипотека, поскольку банк получает реально существующий залог) или потребительский кредит. Первый интересен условиями, соответствующими ипотеке готового жилья. Банк в среднем выдает 70–85% оценочной стоимости заложенной квартиры. Второй привлекателен отсутствием лишнего формализма, за что приходится платить. Ставки по потребительским кредитам выше ипотечных, а сроки их погашения – меньше.
Кто не рискует?
Отсутствие предмета залога в процессе строительства объекта определяет наличие рисков кредитования как для банка, так и для заемщика. Заместитель директора по развитию розничного бизнеса филиала ООО «Москоммерцбанк» Денис Шлыков разделил риски банка на правовые и финансовые. К правовым он отнес вероятность возникновения споров между участниками строительства (инвестором, застройщиком, подрядчиком и др.) на этапе сдачи дома. А также возможность отказа заемщика от подписания закладной.
Финансовые риски банка связаны с вероятностью дефолта строительной компании и с повышенной нагрузкой на заемщика. Помимо расходов по погашению кредита, на его плечи ложится оплата аренды жилья на период строительства, затем ремонт в новой квартире. Кроме того, есть вероятность, что на выходе обмеры ПИБа покажут увеличение площади жилья по сравнению с оплаченной. Доплата при нынешних ценах может достигать $30 тыс. Наконец, квартира после сдачи может оказаться дешевле, чем планировалось – из-за неподобающего качества или изменившегося окружения дома.
У банка, отмечает Денис Шлыков, есть множество способов снижения собственных рисков. Банкротство застройщика можно предвидеть, изучив поданные на аккредитацию документы. Таким образом можно, наоборот, убедиться в финансовой устойчивости компании. Татьяна Хоботова сказала, что обязательным условием при выборе застройщика в партнеры является его репутация, а также успешный опыт реализации проектов и не менее пяти домов, находящихся в работе. Способом минимизации риска дефолта застройщика выступает и дополнительное обеспечение по кредиту. Кроме того, банк увеличивает размер первоначального взноса для заемщика. Предложений с нулевым первым взносом для строящихся объектов нет.
Процентные ставки для кредитов на новостройки тоже выше – в среднем на 2% годовых. После регистрации права собственности и оформления залога на построенную квартиру заемщик платит меньше (в среднем 10–11%).
Закавыка в том, что вовремя в Петербурге дома сдаются крайне редко. И риск дольше обещанного платить повышенные проценты несет заемщик. Финансовые проблемы строительной компании опасны для него ничуть не меньше, чем для банка. «Если что», заемщик остается без жилья и с обязательством по кредиту. Денис Шлыков советует быть бдительным: тщательно выбирать компанию, привлекать специалистов для приемки квартиры. И предусмотреть в бюджете возможность дополнительных расходов. Самый надежный способ защиты – покупать жилье после сдачи дома.
Презумпция невиновности
Подводные камни на пути к новой квартире таят и формы договоров, которые предлагают покупателю строительные компании. Старый добрый договор долевого участия (ДДУ) давал возможность через суд признать право собственности на оплаченное жилье. Для банков он тоже понятен и прозрачен. Татьяна Хоботова сообщила, что ВТБ 24 не потребует дополнительного обеспечения от заемщика, если он купил квартиру по договору долевого участия, зарегистрированному в УФРС – в соответствии с требованиями Федерального закона № 214. Случаи такой регистрации, однако, единичны.
Пришедшие на смену ДДУ предварительные договоры купли-продажи и векселя ограничивают покупателя правом требовать возврата вложенных денег. Юристы в принципе не пришли к единому мнению – может ли быть заключен предварительный договор купли-продажи, если предмета сделки не существует в природе.
Тем не менее банки готовы кредитовать «предварительных покупателей». А заемщика должен успокоить сам факт наличия в сервисной линейке застройщика предложений от банков. Это дает покупателю дополнительные гарантии надежности строительной компании и исполнения обязательств по предварительным договорам.
Однако более приемлема с точки зрения гарантий покупателю и возможности ипотеки, по мнению Максима Ельцова, схема фондирования. Покупатель вносит деньги на депозит в банк, а тот уже дает кредит застройщику. Чем больше денег внесли покупатели, тем дешевле в итоге для строителей кредит.
Больше перспектив на широкое применение у продажи достроенного жилья. Доля объектов, продаваемых застройщиками в кредит, увеличится за два года до 40–50%, по мнению Максима Ельцова, за счет роста ипотечных сделок с достроенным жильем.
Нужен ли брокер?
Риск снижения стоимости жилья в новостройках был признан неактуальным. Заемщиков, приобретающих жилье в один из спокойных периодов на рынке, традиционно волнует вероятность грядущего удешевления их собственности. По данным директора департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаила Бимона, увеличение рублевых цен на первичном рынке до конца этого года составит до 20%. Первый квартал показал ежемесячный прирост на 1–1,5%. Следовательно, покупка по нынешним ценам вкупе с выплаченными процентами с лихвой компенсируется дальнейшим удорожанием жилья, считает эксперт.
При этом и Михаил Бимон, и Евгений Ортин, аналитик строительной компании «YIT Лентек», отмечают увеличение доли продаж с использованием кредитов. Евгений Ортин сообщил, что по сравнению с IV кварталом 2006 года доля сделок в компании с использованием кредитных средств в I квартале 2007 года выросла вдвое – с 14–15 до 30%. Недавний взлет цен сказался на популярности кредитов для новостроек.
На конференции был также рассмотрен вопрос востребованности услуг ипотечных брокеров на первичном рынке жилья. Нужен ли брокер, если практически в каждой строительной компании есть отдел продаж, специалисты которого могут ответить на вопросы об условиях доступных кредитных программ? Участники конференции считают – нужен. Как отмечает Алексей Казарин, заместитель генерального директора по ипотеке компании «Кредитный и финансовый консультант», в двусторонние программы включено не более 50% строящихся в городе объектов. Даже у ведущих 20 застройщиков есть объекты, на которые действие программ не распространяется. Брокер же обладает информацией обо всех кредитных возможностях и может помочь подготовить пакет документов для получения кредита практически на любой объект.
В завершение работы конференции доклад об ипотеке для покупки частного дома в Финляндии представила Снежана Лейбинен из компании DomFinland. Как выяснилось, у соседей много проблем, схожих с российскими: в обжитых районах не хватает участков под строительство или цены на них «зашкаливают» (до ?400 тыс. за 10 соток), муниципалитеты бездействуют, поскольку денег на работы по землеотводу у них нет. Льготной государственной программой кредитования может воспользоваться не более 2% населения. Ипотечные банки настаивают на погашении кредитов аннуитетными платежами, которые увеличивают сумму выплаченных процентов по сравнению с дифференцированными.
Правда, есть между нами и различия: кредит на «красный домик с огородом для картошки», который по финской пословице и означает счастье, можно получить под 4,5% годовых. Раньше, правда, ставка была 2,5%. Зато гражданин Страны озер, покупающий первый красный домик в своей жизни, получает госгарантию на 30% его стоимости, налоговый вычет в размере выплаченных процентов и освобождение от сбора в 1,6–4% от цены недвижимости, который прочие покупатели платить обязаны.
