Число жалоб на запах аммиака в новостройках за последние несколько месяцев сократилось. Так, по словам консультанта Комиссии по недвижимости общества потребителей Петербурга и Ленобласти Анны Горбенко, каждый месяц ее организация регистрирует одно-два подобных обращения – хотя раньше их число доходило до 20-30. Зато покупатели жилья, в котором обнаружен аммиачный запах, стали чаще судиться с застройщиками, пытаясь получить компенсацию.
Скидки за запах
В большинстве случаев покупателям, которым «посчастливилось» приобрести «аммиачные» квартиры, удается договориться с застройщиками – и решить проблему миром. Одним предоставляют равноценное жилье, в квартирах других – полностью устраняют проблему (чаще всего – обрабатывают стены специальными растворами, которые нейтрализуют запах аммиака). Либо гражданам предлагают расторгнуть договор и выплатить стоимость жилья плюс компенсацию – чаще всего ее размер не превышает 10% от суммы, заплаченной покупателем за квартиру.
Впрочем, далеко не всех устраивают предложенные застройщиками варианты: в результате люди обращаются в суд. Не исключено, что скоро по одному из таких процессов может быть создан прецедент. В ближайшее время Санкт-Петербургский городской суд рассмотрит дело, по которому первая инстанция уже вынесла решение в пользу покупателя «ароматной» недвижимости: в случае успеха дольщице компенсируют как минимум половину стоимости жилья. История началась осенью 2010 года: продав «двушку» в старом доме, Елена Каземирова заключила договор на приобретение трехкомнатной квартиры в ЖК «Оптимист», построенном компанией «ЮИТ». В апреле 2011 года женщина вместе с семьей въехала в купленную «трешку», после чего стала ждать от застройщика документы, необходимые для регистрации прав собственности. Однако вскоре дольщица получила уведомление о наличии опасного дефекта в квартире – повышенной концентрации аммиака. По словам самой покупательницы, ей предложили два варианта – либо получить квартиру в собственность в обмен на отказ от претензий к застройщику, либо – вернуть жилье «ЮИТу». В последнем случае женщине пообещали вернуть уплаченную по договору сумму, плюс 8,7% – в качестве компенсации. Елена Каземирова на эти условия не согласилась – и в апреле прошлого года она подала иск к компании «ЮИТ».
Разбирательство длилось около года: после проведения нескольких экспертиз Приморский районный суд признал правоту дольщицы. По решению служителей правосудия, застройщик должен компенсировать покупательнице около 50% от изначально заплаченной за квартиру цены (при этом женщина останется проживать в квартире).
Аналогичное дело в первой инстанции выиграл покупатель жилья у компании «Ойкумена» – но в данном случае гражданин решил отказаться от квартиры. Приморский районный суд обязал застройщика выплатить дольщику сумму, заплаченную им за квартиру. А также – компенсацию в размере чуть более 100% от цены квартиры. Таким образом, если решение вступит в силу, покупатель получит сумму, в два раза больше изначально заплаченной.
Всего, по данным БН, на разных стадиях рассмотрения находится около 10 аналогичных исков к застройщикам. В подавляющем большинстве случаев граждане требуют либо вернуть 30-50% от заплаченной за квартиру цены (но при этом – хотят остаться проживать в ней), либо – расторгнуть договор и взыскать с застройщика 150-200% от стоимости «аммиачного» жилья.
Впрочем, пока ни одно решение в пользу дольщиков не вступило в силу – застройщики пытаются обжаловать их в Санкт-Петербургском городском суде. Дата рассмотрения дел пока не назначена – процессы должны состояться в течение ближайших двух-трех месяцев.
Прецедентная борьба
Если хотя бы одно из них подтвердит кассация – Санкт-Петербургский городской суд, то этот прецедент будет на руку покупателям «аммиачных» квартир, однако явно не пойдет на пользу проигравшим застройщикам. До недавнего времени все вынесенные и вступившие в силу решения судов по «аммиачным» делам решались исключительно в пользу застройщиков. Однако данные иски в основном подавались надзорными органами, а не покупателями некачественного жилья. Так, например, в прошлом году компания «КВС» сумела отбиться от претензий Роспотребнадзора, который оштрафовал фирму на 20 тыс. руб. – за превышение предельно допустимой концентрации аммиака в одной из квартир дома на улице Доблести, 17. Надзорный орган не сумел доказать, что концентрация была превышена из-за действий компании «КВС», которая выполняла функции подрядчика при строительстве дома.
В случаях, когда истцами выступают сами покупатели жилья, застройщики имеют больше шансов проиграть судебный спор: ведь именно они несут все обязательства по договору с дольщиками. Потому, «свалить» вину на подрядчиков или поставщиков некачественного бетона не удастся.
Заработать не получится
Опрошенные БН застройщики, которые столкнулись с проблемой аммиачного запаха в своих домах, предпочитают не комментировать возможные последствия судебных споров. Участники рынка утверждают, что всеми силами решают проблему, поскольку она серьезно влияет на репутацию компаний. «Мы тщательно контролируем поставщиков бетона и других веществ, которые могут содержать вредные примеси. Перед тем, как отправить материал на стройплощадку, проверяем его качество в лаборатории. Однако исключить форс-мажор невозможно. Появление в доме даже одной квартиры с запахом аммиака может спровоцировать “цепную реакцию” – информация появится в СМИ, потенциальные покупатели начнут обсуждать этот факт на форумах. Чаще всего подобные разговоры заканчиваются решением вообще не покупать жилье у компании, замешанной в аммиачном скандале, – даже если в других ее домах аммиаком не пахнет. Как говорится, от греха подальше. В итоге страдает имидж компании, снижаются объемы ее продаж. Что, конечно, явно не идет на пользу развитию рынка в целом», – рассказал на условиях анонимности руководитель одной из строительных компаний.
К тому же, как опасаются застройщики, в случае, если Санкт-Петербургский городской суд встанет на сторону дольщиков по «аммиачным» делам, многие покупатели будут злоупотреблять своими правами, пытаясь заработать на результатах судебных дел.
Тем не менее, по словам Анны Горбенко, если компания отказывается идти на диалог с покупателем и конфликт переходит в судебную плоскость, взамен некачественной квартиры дольщик может получить в лучшем случае рыночную стоимость такого же по площади жилья. «Скорее всего, суд взыщет с застройщика лишь понесенные дольщиком затраты на ремонт и последующий переезд», – утверждает Анна Горбенко.
По ее словам, чтобы доказать вину застройщика, необходимо проводить экспертизу материала конструкций квартиры, а не воздуха в помещении. То есть фактически – выдолбить куски стен. И если в квартире уже сделан ремонт, все ваши труды пойдут насмарку.
Что делать?
БН уже писал о том, какие шаги предпринимать дольщикам, в квартирах которых обнаружен запах аммиака. Остается рассказать о деталях. В первую очередь, необходимо провести строительно-техническую экспертизу, результат которой должен доказать превышение предельно-допустимой концентрации аммиака. Если источник неприятного запаха устранить невозможно и вы решили переселиться, нужно провести оценку – определить рыночную стоимость аналогичного по потребительским характеристикам и площади жилья. После чего надлежит оформить письменную претензию и вместе с результатами экспертиз направить ее застройщику. В соответствие с 15-й статьей Гражданского кодекса РФ строительная компания обязана возместить причиненные убытки в течение месяца. Если этого не произошло – требуйте защиты своих прав в суде. Но помните, что процесс будет длиться в лучшем случае полгода, а успеха вам никто не гарантирует.
Эксперты говорят, что в большинстве случаев застройщики готовы идти на компромисс с покупателями. Потому обращаться в суд имеет смысл лишь в тех случаях, когда компания отказывается вести конструктивный диалог. В частности – не пытается за свой счет устранить неприятный запах в квартире. Либо – предлагает взамен «бракованной» квартиры сумму, за которую вы не сможете приобрести аналогичное жилье, а также – компенсировать свои затраты на переезд и ремонт.
