Малая Охта: жилье на границе «сталинского пояса»

Муниципальный округ «Малая Охта» ограничен Малоохтинской набережной, проспектом Шаумяна и рекой Охтой, Зольной улицей. Главные магистрали округа – Заневский и Новочеркасский проспекты. На его территории расположены две станции метро – «Новочеркасская» и «Ладожская».

Район двух генсеков
Рассматриваемый округ получил название по реке Охта, которая является границей двух исторических территорий Петербурга – Большой Охты и Малой Охты.

В конце XIX – начале XX века правый берег Невы в этом месте была рабочей окраиной. В 1922 году Малая Охта была включена в черту Петрограда. Южную территорию района реконструировали, застроив первыми многоэтажными жилыми домами в 1920-1930-х годах. Восточную начали застраивать в 1930-е – домами раннего советского неоклассицизма. На Уткином проспекте в то время был возведен жилмассив местного совхоза. Пять четырехэтажных домов – изначально общежитий коридорного типа – имеют общий адрес – Уткин проспект, 13. Однако не все сталинки одинаково качественны: в 1930-е годы (как, впрочем, и в первые послевоенные) в Ленинграде было построено немало домов, к нашему времени безнадежно обветшавших, и данный жилищный массив – из таких. Все эти дома вошли в программу реновации. Жилмассив уже частично расселен.

В 1950-е годы в центре Малой Охты были построены четыре семиэтажных жилых корпуса, которые благодаря своей сложной конфигурации образовали шестигранник Заневской площади. В 1960-е в район пришла типовая застройка – хрущевки вдоль проспектов Шаумяна, Новочеркасского и Восточной части Заневского. К 1970-м район полностью сложился таким, каким мы видим его сегодня, за исключением немногочисленных вкраплений современной застройки. В частности, там появился Деловой центр «Санкт-Петербург Плаза», который петербуржцы прозвали «чайником», за сходство с этим предметом кухонной утвари. Построено и несколько кирпично-монолитных зданий комфорт- и бизнес-класса (Заневский проспект, 34, Новочеркасский, 12, Гранитная улица, 54, корпус 3).

Если не брать во внимание единичные дома старого фонда и современные жилые здания, то можно выделить два основных массива жилой застройки Малой Охты. Кварталы от Невы до Новочеркасского проспекта представлены домами в стиле советского неоклассицизма, а уже на противоположной стороне Новочеркасского – типовые дома. Сначала типовые сталинки серии 1-405, без «архитектурных излишеств», то есть голый серый кирпич, а затем, по мере удаления на восток, в сторону проспекта Шаумяна, – хрущевские пятиэтажки.

Скромнее и скромнее
Новочеркасский проспект – своего рода граница «сталинского пояса» Петербурга. Он разделяет застройку двух эпох – это советский неоклассицизм и дома, построенные после исторического хрущевского постановления об излишествах в архитектуре. После 1955 года почти все дома начали строить по типовым проектам, а вскоре и вовсе перешли к индустриальному домостроению.

Подобные границы есть и в других районах. Это, например, Автовская улица в Кировском районе, или Бульвар Красных Зорь в Невском.

По Заневскому проспекту, от Невы и до Заневской площади, можно видеть исключительно образцы сталинского неоклассицизма. Они выглядят несколько скромнее, чем многие «дома для специалистов» вдоль парадных сталинских проспектов, Московского и Стачек. Тем не менее это дома оправдывающие репутацию сталинок как качественного и престижного жилья. В квартирах просторные кухни, трехметровые потолки, наборный паркет. Фасады зданий полны «излишеств» – это рустовки, пилястры, балясины, барельефы, колонны и пр.

В глубине кварталов дома уже проще, с минимальным декором. Квартиры в них менее просторные – это рядовые сталинки. В пятиэтажках изначально не проектировались лифты. Однако впоследствии некоторые дома претерпели реконструкцию, в результате которой появились внешне расположенные лифтовые шахты.

Стоит перейти Новочеркасский проспект, и перед нами уже дома второй половины 1950-х – первой половины 1960-х, здания серии 1-405. Это кирпичные пятиэтажки, их относят к сталинкам. В квартирах этих домов высокие потолки, поэтому 405-е значительно выше любой хрущевки.

Фасады часто представляют собой неоштукатуренные стены из серого кирпича, с прослойками из штукатурки или красного кирпича. Иногда они могут быть оштукатурены на уровне первого этажа или двух, как будто зодчие из последних сил сопротивлялись постановлению Хрущева «Об излишествах в архитектуре», пытаясь оставить хоть что-то.

Собственно, и здания, образующие, благодаря сложной конфигурации, «шестигранник» Заневской площади, декорированы только по главным фасадам, а со двора все тот же голый серый кирпич – уже начинали экономить.

Южные красавцы
В поздних сталинках экономили на декоре, но не на пространствах. Зато с появлением первых серий хрущевок дошло и до этого. Кухни уменьшились с минимум восьми до пяти-шести квадратных метров. Появились тесные прихожие, в которых разуваться и раздеваться удобнее по очереди.

Задача застройки восточной половины Малой Охты, территории между Новочеркасским проспектом и рекой Оккервиль, была возложена на Полюстровский ДСК, освоивший 1959 году серию панельных пятиэтажек 1-335 (см. фото). Основной массив домов этой ленинградской серии расположен именно в этом округе (но также их немало на Гражданке и в Полюстрово).

Серия собиралась из «облегченного» керамзитобетона с минераловатным утеплением. Однако очень скоро выяснилось, что для наших погодных условий легкая 335-я неприемлема. Поэтому начавшееся в 1959 году производство этой одной из самых «холодных» серий было в 1966 году приостановлено. (Зато ее начали собирать в южных республиках.)

Из-за легкости конструкций в домах 335-й серии неважная звукоизоляция, а теплопотери в разы превышают нормы, установленные СНиПами для нашего климатического пояса.

Среди недостатков планировки – смежные комнаты, совмещенные санузлы. Внутриквартирные перегородки тонкие, всего несколько сантиметров, из-за чего на них трудно повесить тяжелые книжные полки или кухонные шкафы.

Справедливости ради отметим и некоторые преимущества 335-й. У этих домов широкие козырьки-отливы на крышах, хорошо защищающие фасады от атмосферных осадков. Во многом благодаря этому малоохтинские хрущевки выглядят сегодня гораздо приличнее пятиэтажек многих других серий.

Кроме того, легкость керамзитобетона обеспечивает минимальную нагрузку на фундамент, что также положительно влияет на техническое состояние дома. При должном уходе дома могут простоять еще не одно десятилетие. Они, кстати, и не попали в городскую программу реновации хрущевок.

На главном проспекте округа, Заневском, ни 335-х, ни других хрущевок не строили. Их спрятали в глубину кварталов. Пятиэтажки хорошо просматриваются только с проспекта Шаумяна.

Парадными зданиями Восточной половины Заневского стали дома следующего поколения – ранние брежневки, в основном серии 1-504Д. Это девятиэтажная производная от 504-й хрущевки во многом повторяет планировки предшественницы. В листингах ее также относят к категории «старая панель» (в таблицах «Бюллетеня Недвижимости» обозначается аббревиатурой СП).

Сталинки в цене
Хрущевки и ранние брежневки – самое дешевое жилье округа. По информации Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра на Малой Охте составляет 95,7 тыс. руб. В домах категории «старая панель» – около 40% всего рынка в округе, средний «квадрат» стоит всего 87,9 тыс. руб. Дороже жилье в немногочисленных кирпичных «вставках» – 95,4 тыс. руб. за кв. м. Их в общем объеме предложения около 14%.

Всего 0,7% рынка – дома старого фонда. Квадратный метр «антикварного» жилья стоит около 100 тыс. руб.

Больше всего предложений в сталинских домах, почти 44% от общего объема. Жилье в сталинках немногим дороже, чем в старом фонде – 102 тыс. руб. за кв. м.

В недавно построенных кирпично-монолитных домах, занимающих всего 1,7% рынка Малой Охты, жилье самое дорогое – 106,5 тыс. руб. за кв. м.

В среднем однокомнатную квартиру на Малой Охте можно сегодня приобрести за 3,5 млн руб. Двухкомнатную – за 4,7 млн. Трехкомнатная обойдется в 7,2 млн руб.

Округ суши-баров
Заневская площадь является не только архитектурно-планировочным центром Малой Охты, но отчасти и коммерческим. Первые этажи четырех зданий площади занимают филиалы банков, салоны сотовых операторов, магазины и предприятия общественного питания. Почему-то здесь очень много суши-баров. В центре округа они повсюду.

В ближайших к площади домах, в которых по проекту не были предусмотрены нежилые помещения, на сегодняшний день расселены квартиры первых этажей. Чаще всего в них располагаются продуктовые магазины. Частично освоены и подвальные помещения. В основном там размещены различные сервисные службы – мастерские по изготовлению ключей, ремонту одежды, обуви, часов и прочие.

Для крупных торговых комплексов на территории плотно застроенного центра округа места не нашлось. Однако на востоке Малой Охты, после того, как в 2003 году был открыт Ладожский вокзал, началось бурное развитие коммерческого сектора. Сейчас там действуют два комплекса – «Заневский каскад» и «Заневский каскад – 2». В настоящее время строится и третий гигант с тем же названием.

Благодаря тому что в последние десятилетия здесь вводилось не так много нового жилья, социальная инфраструктура округа не испытывает слишком большой нагрузки. Достаточно хорошо обстоит дело и с транспортной доступностью. Малая Охта находится в непосредственной близости к историческому центру города. Правда, с ним округ разделяет Нева. Связь осуществляется по двум мостам. Одному из красивейших в Петербурге мосту – Большеохтинскому, построенному около века назад, и мосту Александра Невского, советской постройки. Конечно, в часы пик при въездах на мосты не обходится без пробок. Но где их нет?

Кстати, разработчики проекта «Охта центра», оправдывая выбор места для строительства газпромовского небоскреба, всегда отмечали хорошую транспортную доступность Малой Охты. Впрочем, проект вызвал сопротивление общественности, и теперь деловой комплекс планируется возвести в другом месте, в Лахте.

Текст: Вячеслав Березниченко    Фото: Алексей Александронок