Вообще современные коттеджные поселки и старые, еще советские, садоводства, при всей их кажущейся непохожести, имеют много общего. Большинство поселков эконом-класса расположены, как и садоводства, на землях сельскохозяйственного назначения (под дачное строительство). Застройка там так же ведется разрозненная: у кого-то есть деньги на кирпичный коттедж, а у кого-то – на скромный каркасно-щитовой домик.
Здравствуй, сосед
Зачастую садоводства и коттеджные поселки являются соседями, а иногда последние и вовсе реализуются на территории садовых некоммерческих товариществ и партнерств (СНТ и СНП). В этих случаях грань между этими двумя «форматами» стирается – стоимость сотки и там и там оказывается примерно одинаковой. Девелопер коттеджного поселка изначально ориентируется на давно установившуюся стоимость земли в данной местности. А садоводы, продающие свой участок на вторичном рынке, напротив, начинают смотреть на прайсы коттеджного поселка, поскольку эту информацию получить проще, чем выяснять, за сколько продал свой участок два года назад сосед по дачному массиву.
Бывает и соседство совсем иного рода. Дело в том, что вокруг Петербурга, в пределах 20-30 км от КАД, существует несколько достаточно престижных зон малоэтажной застройки. Они очень удобны для постоянного проживания, но, к сожалению, недоступны большинству покупателей из-за высоких цен, устанавливаемых девелоперами.
Однако если мы посмотрим внимательно на карту Ленобласти, то увидим, что рядом с поселками бизнес-класса и элитными проектами с давних пор развиваются садоводческие массивы. Они, как правило, сильно отличаются по качеству: есть достаточно запущенные, плохо подходящие для жизни, но есть и ни в чем не уступающие добротным коттеджным поселкам «новой волны». При этом цены на участки и дома даже в самых лучших СНП выгодно отличаются от тех, что установлены в девелоперских проектах.
Разница налицо
Возьмем, к примеру, популярный у покупателей Всеволожский район. Скажем, территории в районе поселка Воейково к югу от Всеволожска всегда считались элитными. В самом деле: здесь реализуются такие пафосные коттеджные поселки, как «Лукоморье» (почти все домовладения проданы), «Янтарный бор» (от 350 тыс. руб. за сотку), «Альпино» (дома от 20,5 млн руб.) и др. В то же время поблизости, в СНТ «Воейково», можно приобрести участок под застройку за 200-250 тыс. руб. за сотку. Причем высокую стоимость можно компенсировать небольшими размерами– в продаже бывают участки площадью 6-8 соток и даже меньше. Готовый коттедж 90 кв. м на 10 сотках земли недавно продавался здесь за 4,3 млн руб.
Конечно, есть в окрестностях Всеволожска и более доступные проекты. Так, в коттеджном поселке «Новое Минулово» рядом с поселком Щеглово (7-я очередь) дом площадью 95 кв. м на участке 6 соток можно купить за 4,8 млн руб. Рядом реализуется проект «Традиция» с таунхаусами. Минимальное предложение – 79 кв. м на 1,7 сотках земли за 2 млн руб.
Юго-восточнее Всеволожска возводится коттеджный поселок «Вишневый сад», где предлагаются участки без подряда по цене 200-230 тыс. руб. за сотку, готовые дома (коттедж 120 кв. м на 8 сотках земли) за 5,7 млн руб., а также таунхаусы от 80 кв. м на 0,8 сотках за 3,3 млн руб.
Но даже на фоне этого относительно недорогого предложения соседние садоводства в глазах покупателя, опять же, оказываются в выигрыше. Например, в СНТ «Клубничное» дом площадью 150 кв. м из оцилиндрованного бревна (80% готовности) на участке 9 соток предлагался в конце 2012 года за 3,1 млн руб. Небольшой садовый дом в 45 кв. м из бруса на 9 сотках продавался этим летом за 1,5 млн руб. Участки под застройку в здешних садоводствах выставляются на вторичном рынке по 90-110 тыс. за сотку (скажем, в СНТ «Родничковое», «Изыскатель» и др.). Правда, в эту цену, как правило, включено только электричество – вопросы газоснабжения решаются отдельно.
А если чуть удалиться от Всеволожска, к окрестностям поселка Рахья, то, увидим, что там «водятся» еще более доступные варианты. Скажем, в СНТ «Терем» сейчас можно приобрести участок 9,5 соток за 730 тыс. руб. (76,8 тыс. за сотку). В СНТ «Ладожское» 10 соток на сегодняшний день предлагаются за 400 тыс. руб.
Элитные садоводства Токсово
Но вернемся к ценовым контрастам, поскольку эта тема наиболее интересна. Посмотрим еще одно престижное направление – Токсовское. Это тоже Всеволожский район, только его Северо-Восточная часть. В поселке Токсово, давно получившем статус элитного, продаются только дорогие коттеджи – да и то немного. Самые интересные места уже заняты элитными коттеджными поселками, и покупатели обычно ищут эксклюзивные варианты на вторичном рынке.
Между тем имеются на здешнем рынке, нет, не доступные (таковыми их назвать язык не поворачивается), но, во всяком случае, менее дорогие, чем в целом по рынку, предложения. В СНТ «Токсовское», где встречаются коттеджи и за 30 млн руб., можно купить 150-метровый дом из бруса на 24 сотках земли за 10,5 млн (из недавних предложений). А рядом, в СНТ «Мадио-Озерки», в продаже есть, к примеру, участок 10 соток с фундаментом за 2,6 млн руб. Для токсовских земель, в принципе, скромная цена.
Привлекательное место для постоянного проживания – садоводство «Грузино» в Северной части Всеволожского района. Правда, тут необходимо дать некоторые пояснения. Рядом с одноименной деревней и железнодорожной станцией располагаются садоводства «Грузино-1-7». Это места скорее для дачного отдыха. А вот западнее, почти сразу за поворотом с Новоприозерского шоссе на Агалатово, массивы «Грузино-8» и «Грузино-9». От них очень удобно добираться на машине до Петербурга (всего 15 км до КАД по широкополосному скоростному шоссе). Недвижимость здесь вполне доступная. Скромный домик из бревна площадью 36 кв. м на 12 сотках земли продают за 2,1 млн руб. Зимний дом площадью 105 кв. м на 9 сотках недавно был выставлен на вторичном рынке за 4 млн. В ближайших коттеджных поселках купить дом дешевле чем за 7-8 млн вряд ли получится.
Виктория, Надежда и Гидролог
В Выборгском районе Ленинградской области, где загородная недвижимость, как правило, дорогая, есть также доступная альтернатива в садоводствах. Например, в районе поселка Симагино расположены СНТ «Виктория», «Надежда», «Гидролог», «Спутник». Небольшой участок здесь можно приобрести уже за 250-300 тыс. руб., хотя встречаются и более дорогие варианты – порядка 800 тыс. руб. за 6-7 соток (видовые участки). Старенький дом с участком – примерно за 800 тыс. – 1 млн руб.
Но в целом надо признать: выборгские садоводства – не лучший вариант для постоянного проживания за городом. Выезды из Выборгского района в Петербург сильно перегружены, особенно в летний период. Так что ежедневные поездки туда и обратно могут стать настоящим испытанием.
Мы также не будем останавливаться на садоводческих массивах южных районов Ленобласти, поскольку там очень много коттеджных поселков с дешевыми участками, являющихся, по сути, теми же садоводствами, только на начальной стадии развития.
Наиболее же удобными для постоянного проживания оказываются все-таки садоводства ближайшего к Петербургу Всеволожского района. Ну что же, вперед на покупкой? Не будем спешить.
Хлопоты ради экономии
Прежде чем сделать выбор, покупатель должен уяснить, что приобрести подходящий вариант в садоводстве, как правило, намного сложнее, чем в коттеджном поселке. Последний представляет собой, в сущности, сформированный продукт с ассортиментом предложения. Если вас устраивает место, где реализуется проект, и его общая концепция, можете приехать на место и выбрать себе участок или дом, варьируя расположение своей будущей недвижимости (например, в центре поселка или на окраине – у леса, на холме или в низине и т. д.), площадь, другие параметры.
Покупка же загородного объекта в садоводстве не предполагает выбора. Появился, допустим, в листингах дом 120 кв. м на 10 сотках земли в интересующем вас садоводстве, и, хоть тресни, не удастся купить такой же, но на 7 сотках.
Кроме того, чтобы получить первичную информацию о коттеджном поселке чаще всего даже не нужно выезжать на место – у каждого проекта есть свой сайт с фотографиями (кое-где даже с трехмерными панорамными снимками), подробным описанием. В интернете также можно найти множество отзывов покупателей о каждом проекте.
С садоводствами сложнее. У них тоже, конечно, бывают сайты, но они предназначены для внутреннего пользования – содержат объявления о собраниях, взносах, технических вопросах. И покупателю, скорее всего, придется потратить много времени, чтобы поездить по садоводческим массивам и сравнить имеющиеся в продаже варианты. Сделать это заочно не получится.
Но, с другой стороны, разве не стоят все эти хлопоты сэкономленных денег? Каждый решает сам.
