О том, что малогабаритное жилье, под которым понимают обычно студии площадью до 30 кв. м, теряет свою популярность, начали говорить еще два года назад. Именно тогда впервые было отмечено снижение числа желающих приобрести такой тип квартир. С тех пор объем предложения студий на первичном рынке значительно вырос, что дало повод экспертам говорить о том, что они попросту стали хуже продаваться. И позволило сделать вывод, что снижение интереса к такому жилью будет фиксироваться и в дальнейшем, причем с каждым годом все более.
Меньше не стало
Однако при ближайшем рассмотрении оказалось, что все не так уж однозначно. Часть экспертов, в том числе представителей застройщиков, вообще не согласны с тем, что студии петербургским покупателям уже неинтересны.
«По моим данным, количество квартир-студий на рынке не снижается уже достаточно давно. Их популярность среди покупателей остается неизменной из-за того, что Петербург до сих пор является городом коммунальных квартир. И не каждый может себе позволить однокомнатную отдельную квартиру, которая вне зависимости от района на порядок дороже. Цена – это определяющий аргумент, поэтому студии продолжают строить», – считает генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков.
С ним согласна и директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. По ее словам, за последние три-четыре года число квартир-студий в новостройках города, и в особенности Ленобласти, увеличилось приблизительно на 30%. При этом спрос на такие объекты остается стабильно высоким, поскольку средняя по городу цена комнаты сравнима со стоимостью студии в пригородной зоне на начальном этапе строительства дома.
Вместе со всеми
Часть аналитиков считает, что спрос на студии действительно немного снизился, но снизился он одновременно и на все остальные типы жилья, так что говорить в данном контексте можно лишь об угрозе затоваривания первичного рынка вообще, а не отдельно о малогабаритном жилье.
При этом многие застройщики и не собираются отказываться совсем и даже снижать количество студий в своих новых проектах. «Снижения спроса на такие квартиры мы не наблюдаем. Они по-прежнему остаются довольно популярными среди покупателей. Проблем или замедления продаж квартир этого типа у нас нет. А потому в наших новых проектах доля студий остается прежней – это 13-15% от числа всех квартир», – говорит начальник отдела маркетинга ЗАО «Ленстройтрест» Марианна Вагабова.
Если говорить о текущем годе, то, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», во втором квартале доля студий в домах класса масс-маркет, вышедших на рынок в Петербурге и его предместьях, составила 16,5%. В первом же квартале доля была несколько выше и составляла 20,1%. Казалось бы, тенденция довольно однозначная. Однако в компании не считают данный факт общерыночной тенденцией.
«Одной из основных причин снижения доли студий в объектах, вышедших на рынок во втором квартале, стали новые объекты компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Этот застройщик, за редкими исключениями (ЖК «Калина-парк»), не закладывает в квартирографии своих объектов студии. Вместе с тем доля компании в объеме выхода новых объектов в расчете от количества квартир составила 18,1%», – подчеркивает руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Юлия Нигуль.
И действительно, в противовес одному из лидеров строительного рынка Петербурга имеются столь же мощные конкуренты, например, компания «ЛенСпецСМУ», которая продолжает проектировать большое количество малогабаритного жилья в своих строящихся объектах вроде ЖК «Речной» и ЖК «Ласточкино гнездо». И, судя по всему, от такой политики отказываться пока не собирается.
Купить – не проблема
Но вот с чем уж точно не поспоришь, так это с тем, что в отличие от ситуации одно-двухлетней давности сейчас приобрести студию можно практически на любом этапе строительства дома – даже непосредственно перед сдачей. «Сразу после кризиса застройщики выставляли их на продажу в начале строительства, мгновенно продавали, а на вырученные средства финансировалась дальнейшая стройка. Сейчас же девелоперы в основном кредитуются в банках, а потому предлагают рынку студии дозированно, но по более высокой цене», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Отметим, что еще не так давно студии строили и предлагали немногие застройщики – сегодня же, напротив, редкий объект в сегменте «эконом» и «комфорт» обходится без них. Именно рост предложения привел к тому, что приобрести малогабаритное жилье в новостройке и почти тут же в него въехать сейчас не проблема. Кроме того, в отдельных проектах «однушки» могут предлагаться по цене студии. «Это, безусловно, фактор, который может снижать спрос на студии в те периоды, когда проекты с недорогими однокомнатными квартирами выходят на рынок», – уверяет Юлия Нигуль.
Предпочтения потребителей, по данным экспертов, за последний год изменились мало. По-прежнему самыми популярными являются студии площадью от 18 до 25 кв. м. Правда, под влиянием высокой конкуренции в сегменте квартир данного типа в новых объектах все чаще встречаются «квадратные» студии. В них почти всегда есть отдельная прихожая (3 кв. м), совмещенный санузел (4 кв. м), балкон или лоджия (2 кв. м) и собственно комната (14-16 кв. м).
Стабильность на горизонте
Что касается цен, то они в течение 2013 года практически не изменились. По-прежнему, по информации Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на старте продаж (при условии единовременной оплаты) квартира-студия от надежного застройщика будет стоить в пригородной черте – 1,5-1,9 млн руб., в обжитых районах города – 2,0-2,3 млн руб. Перед сдачей объекта аналогичная квартира будет стоить уже примерно 2,2-2,6 млн руб. в предместьях и 2,4-3,2 млн руб. в обжитых районах Петербурга.
Эксперты не видят явных причин, по которым именно студии могли бы дешеветь быстрее, чем более вместительное жилье. «Спрос на студии, действительно, стал ниже ввиду существенного увеличения объема предложения, но, несмотря на это, они остаются самым ликвидным продуктом на рынке жилой недвижимости. И я не думаю, что они в ближайшее время станут дешеветь», – уверен исполнительный директор компании «Матрикс-Недвижимость» Игорь Петров.
При этом компании, ориентированные на потребности основной массы покупателей со среднестатистическими доходами, до сих пор весьма успешно реализуют студии и не видят причин от них отказываться. Число покупателей, по-прежнему ориентирующихся прежде всего на минимальную цену квартиры, уменьшилось ненамного, так что «хоронить» студии явно преждевременно.
Планировки предоставлены консалтинговым центром «Петербургская Недвижимость»
