Трудно представить человека, берущего ипотечный кредит, который подписал бы с банком договор, не читая его. Тем не менее будущему заемщику не помешают подсказки, на что в подписываемом документе следует обратить особое внимание.
Знакомство вслепую
Большинство банков сегодня позволяют потенциальному клиенту познакомиться с содержанием кредитного договора по первому требованию.
«Клиенты могут ознакомиться с типовыми формами договоров в любой момент. Для этого необходимо только обратиться в отделение банка», – говорит, например, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. А уже с итоговым содержанием договора, составленного с учетом информации о конкретном клиенте, конкретном объекте недвижимости и с соответствующими параметрами кредита, клиент может ознакомиться после одобрения банком заявки. То есть перед выходом на сделку.
Конечно, если потенциального клиента в итоговом документе что-то не будет устраивать, банк вряд ли согласится на корректировку условий. Тем не менее неготовность банков идти на уступки не является для заемщика причиной подписываться под любыми условиями.
«Не стесняйтесь задавать вопросы представителям банка по любым пунктам договора, поскольку заинтересованы в этом прежде всего вы, – советует директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов. – Именно у вас в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора могут возникнуть проблемы».
А единый стандарт ипотечного договора появится в России нескоро. «Единый ипотечный договор мог бы стать удобным и прозрачным документом и для кредитных организаций, и для клиентов, и для соответствующих государственных органов», – отмечает Роман Слободян.
С другой стороны, с учетом действующего законодательства и наличия множества нюансов, связанных с ипотекой, совместить интересы всех сторон в настоящий момент вряд ли можно, считает эксперт.
Поэтому, вникнув в условия выдачи кредитов одного банка и посчитав их неприемлемыми, клиент может не без успеха попытать счастья в другой кредитной организации. «Кредитный договор фиксирует все обязательства заемщика перед банком, которые придется исполнять в течение весьма длительного срока. Если вас не устраивает условие, выдвигаемое этим банком, лучше обратиться за кредитом в другой банк», – рекомендует читателям БН заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Марина Малайчик.
Пустые хлопоты
При этом консультанты даже рекомендуют соискателю не принимать решение о подписании договора самостоятельно, а проконсультироваться с независимым юристом. Ведь порой потенциальные заемщики видят угрозу в относительно безобидных пунктах, не замечая ее там, где она действительно присутствует.
Так, сегодня практически не несет заемщикам рисков пункт о «возможном истребовании дополнительных залогов из-за чрезмерного уменьшения стоимости залоговой квартиры». Проще говоря, если жилье сильно подешевеет, банк оставляет за собой право потребовать с должника кроме этого жилья в залог еще что-нибудь, например, автомобиль.
Но, как сообщил руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов, встречающийся в договорах многих банков на практике этот пункт не применяется. Причина проста – жилье существенно не дешевеет. И даже ожидаемое нынешней осенью некоторое ухудшение экономической обстановки в стране не предполагает обвала цен на недвижимость.
«На рынке жилья при негативном сценарии ожидается снижение цен, номинированных в долларах США, – прогнозирует, например, начальник отдела аналитических исследований ИГ «Универ» Дмитрий Александров. – В рублях же цены сильно не пострадают».
Также нет смысла пугаться, если в договоре есть пункт, что в случае потери работы возможно досрочное истребование задолженности. «Стоит уточнить у банка, что конкретно имеется в виду под пунктом о потере работы. Но обращаю внимание, что потеря работы, как правило, влечет за собой неплатежеспособность. А если вы не сможете платить по кредиту, то к вам в любом случае могут предъявить требование о возврате кредита», – констатирует Марина Малайчик.
Более невыгоден заемщику пункт о праве кредитора при потере заемщиком работы не разрывать договор, а увеличивать процентную ставку. Однако, как подсказывает руководитель отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость» Виктория Полякова, на практике реализуют полученное право далеко не все кредиторы. «Такой пункт увеличивает риски дефолта, что не сулит выгоды банкам», – пояснила эксперт.
Банкам совсем не выгодно, если заемщик ипотеки становится безнадежным должником. Ведь зачастую в кредитных учреждениях нет подразделений, задачей которых является продажа залоговой квартиры. Сам процесс этой продажи растягивается на срок до полутора лет. И все это время банку с недвижимости нужно платить налоги.
«Если вы потеряли работу, но платите, есть большие сомнения, что банк предъявит вам какие-то требования», – подытоживает Марина Малайчик.
«Все пункты кредитного договора нужно читать очень внимательно, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования АН “Итака” Оксана Викулова. – Если что-то непонятно, то следует обращаться за разъяснениями к кредитному инспектору. В договоре обязательно нужно обращать внимание на возможность досрочного погашения ипотеки и на наличие дополнительных обязательных платежей».
Не «ужас», а «ужас-ужас-ужас!»
Существенную угрозу будущему благополучию заемщика несут банальные орфографические ошибки.
Так, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова при подписании ипотечного договора в первую очередь советует проверять правильность всех данных. «Кредитный договор потом неоднократно понадобится заемщику при общении с различными госорганами, – уточняет специалист. – Малейшая неточность или опечатка в данных может обернуться значительной потерей времени».
Руководитель Департамента ипотечного брокериджа компании «Адвекс-Московский» Елизавета Мухарская наиболее важными для клиента считает следующие позиции договора.
Во-первых, в кредитном договоре должны быть четко прописаны сумма и график платежей. При этом плательщику всегда надо помнить, что денежные средства могут поступать на счет не сразу, а через какое-то время. Поэтому благоразумнее всего вносить оплату за несколько дней до наступления платежа.
Плательщику нужно выяснить, удобен ли для него предлагаемый график платежей и есть ли возможность его пересмотра в дальнейшем, если таковое потребуется. Обычно такая возможность есть. «По некоторым нашим программам у клиентов есть возможность выбрать на сделке удобную дату для оплаты», – в частности поясняет региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын.
«Во-вторых, – продолжает Елизавета Мухарская, – ипотечный кредит всегда сопровождается заключением договора страхования. Поэтому необходимо, чтобы условия, связанные со страхованием, были четко прописаны в кредитном договоре».
В-третьих, следует проверить, не пытается ли банк «вписать» в договор право взимать дополнительные платежи. «В некоторых банках предусмотрены различного рода комиссии, связанные с выдачей кредита, обслуживанием счетов заемщика и т. д. В связи с этим у заемщика могут возникнуть дополнительные расходы, о которых он не подозревает», – предостерегает специалист.
Не надо сдаваться
Уточним: банкам сегодня брать комиссию за выдачу кредита запрещено. 13 сентября 2011 года Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разослал по инстанциям информационное письмо «Обзор судебной практики по некоторым вопросам…».
Тем не менее многие из кредиторов продолжают комиссии взимать, и заемщикам остается возвращать деньги в судебном порядке.
Далее. Будущему должнику рекомендуется обратить внимание на размер штрафов за просрочку платежей.
В частности, некоторые юристы не рекомендуют вступать в финансовые отношения с банками, которые прописывают пункт о том, что основанием для расторжения договора может быть разовая просрочка в 15 рабочих дней.
Да и сами пени могут принести должнику серьезный финансовый ущерб. В разных банках пени за просрочку выплат ипотечного кредита составляют от 0,01% до 1% в день от размера ежемесячного платежа. И – из-за невольной просрочки – может набежать несколько десятков тысяч рублей долга.
Свои советы будущим заемщикам дает и Михаил Гаврилов. «Необходимо точно понимать порядок оформления закладной: существует ли возможность ее продажи, а также где она будет находиться во время срока действия кредита», – говорит он.
БН уточняет, что сплошь и рядом заемщики узнают о своих ошибках задним числом. Когда договор уже подписан. Но иногда и в этом случае не стоит опускать руки.
Будущему должнику не помешает знать, что, если в договоре нарушается действующее законодательство, найти себе защиту он может не только в суде. На защиту прав заемщиков ипотеки всегда готовы встать Роспотребнадзор как поборник прав потребителей, или Банк России (Центральный Банк) – как главный регулятор банковской деятельности.
