За пять-шесть лет учебы в Петербурге поступивший этим летом в вуз иногородний студент заплатит за снимаемую квартиру круглую сумму. И родители поневоле задумываются над вопросом: а не лучше ли было бы взять ипотечный кредит?
Вспоминайте иногда вашего студента
По данным Комитета по науке и высшей школе Петербурга, в 2012 году в государственные вузы города поступили около 30 тысяч юношей и девушек. И, как отмечал по итогам прошлого года председатель Совета ректоров вузов Санкт-Петербурга Владимир Васильев, порядка 70% поступивших – иногородние. То есть в городе прибавилось около 20 тысяч нуждающихся в крыше над головой жителей. Логично предположить, что цифры начавшейся вступительной кампании 2013 года будут отличаться незначительно.
Конечно, часть «новых петербуржцев» получит койки в студенческом общежитии. Но, с одной стороны, не все государственные вузы владеют необходимыми для размещения иногородних студентов площадями общежитий. С другой – помимо государственных работают и частные вузы, обычно не участвующие в решении жилищных проблем студентов.
С третьей – часть родителей считает себя зарабатывающими достаточно, чтобы обеспечить чаду более комфортные условия проживания на время студенчества. А порой и на более длительный срок.
Так, например, по словам начальника Управления кредитования и инвестиционного проектирования «Ленстройтреста» Максима Шлемена, общая доля покупок клиентами из регионов в структуре продаж компании близка к 25% «Из этого числа для детей, поступающих в вуз, иногородние граждане приобретают каждую пятую квартиру», – отмечает специалист.
При этом Максим Шлемен оговаривается, что его компания реализует квартиры в основном без отделки. «Это означает, что вселиться в квартиру можно только через существенный промежуток времени, – констатирует специалист. – Иногородние родители, учитывая этот факт, скорее предпочитают рынок вторичной недвижимости или квартиры с полной отделкой от застройщика».
Детки в клетке
Таким образом, спрос на жилье для иногородних молодых людей есть. Тем не менее, на ипотечном рынке пока не появился «нишевый» продукт, ориентированный на эту категорию заемщиков.
«В настоящее время не существует ни одной специальной ипотечной программы, в рамках которой осуществлялось бы ипотечное кредитование иногородней молодежи», – говорит руководитель департамента ипотечного брокериджа компании «Адвекс-Московский» Елизавета Мухарская.
Уточним: жить отдельно от родителей желают не только студенты, а почти все юноши и девушки. Но в большинстве случаев мечты остаются мечтами (см. диаграмму). «Возрастные ограничения – один из главных минусов российской ипотеки. Российские банки предпочитают выдавать кредиты заемщикам старше 25 лет», – говорит ведущий специалист отдела ипотечного брокериджа корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Цой.
Конечно, банки дают кредиты и лицам моложе 25 лет. И к рассмотрению обычно допускаются претенденты с 21 года. Правда, далеко не все получают одобрение заявки. Например, если на кредит претендует не прошедший срочную службу в Вооруженных силах юноша, он должен доказать банку, что освобожден от призыва.
«Встречаются молодые люди, которые, заканчивая свое обучение в вузе и уже имея постоянную работу, приобретают себе квартиру самостоятельно», – отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова.
Как говорится, исключения только подтверждают правило.
Родительский комитет
Появлению кредитных программ для только начинающих самостоятельную жизнь молодых людей мешает ряд факторов.
Прежде всего, причиной отсутствия интереса кредиторов к молодым заемщикам служит относительная дешевизна аренды. Как поясняет генеральный директор ООО «Медиа Мобиле» (оператор Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос») Елена Копосова, по итогам июня средняя цена предложения в аренду однокомнатной квартиры в спальных районах города близка к 18 тыс. руб. При этом молодые люди часто снимают жилье в складчину, что еще дешевле.
И, кстати, популярность аренды растет. Так, по словам директора Независимого института социальной политики Лилии Овчаровой, ранее при стандартной схеме, когда повзрослевшие дети уезжают из небольшого города в более крупный, вариант с арендой в принципе считался неудобным. Семьи среднего класса ориентировались на приобретение для своих детей квартиры. Сегодня же все чаще родители считают, что пусть сначала молодежь поживет в снимаемой квартире, освоится и определится с планами на будущее.
Тем не менее, за пять-шесть лет учебы и мытарств по «чужим углам» тратится значительная сумма. Тут поневоле задумаешься, не выгодней ли взять ипотечный кредит? Тем более что многие студенты после учебы находят работу в Петербурге и остаются здесь жить.
Более значимым сдерживающим фактором, с точки зрения банков, выступают повышенные риски, связанные с возрастом потенциальных заемщиков. «Естественно, ни один банк не выдаст кредит молодому человеку без подтверждения стабильных доходов», – рассуждает Елизавета Мухарская. А таковых у учащегося дневного отделения не может быть в принципе.
Таким образом, студент, да и просто любой молодой человек рассчитывать на ипотечный кредит может лишь в том случае, если это будет по карману его родственникам. «На случай отсутствия постоянного дохода в банках предусмотрена возможность привлечения поручителей либо созаемщиков. Чаще всего это родители или родственники», – поясняет Елизавета Мухарская.
А, по словам Юлии Мошковой, зачастую иногородние родители в операции с ипотекой своих подрастающих детей вообще не вмешивают. И приобретают строящееся жилье заблаговременно. С расчетом, чтобы стройка завершилась к моменту поступления «наследника» в вуз.
Иначе говоря, «ипотека для иногородних студентов» все же существует. Но оказывается частным случаем иного продукта – «ипотека в другом городе».
Детские радости
У юношей и девушек, не выезжающих в другой город, шансов чуть больше. В ряде случаев они могут претендовать на субсидии в рамках госпрограммы «Молодежи – доступное жилье».
В целом же активную работу с молодым человеком как лицом, способным принимать самостоятельные финансовые решения, игроки ипотечного рынка начинают немного позже. Когда он заводит семью.
Программы, ориентированные на молодые семьи есть в линейках большинства крупных игроков. Например, у Сбербанка – программа «Молодая семья», у DeltaCredit – «Ипотека молодым». Отличительной чертой этих программ обычно является низкий размер первоначального взноса и льготы при рождении ребенка.
Так, по словам начальника отдела маркетинга «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» (региональный оператор АИЖК) Юрия Варламова, особенностью предлагаемого компанией продукта «Ипотека – молодая семья» является возможность снижения процентной ставки. При рождении ребенка в период действия кредитного договора она снижается единовременно на 1%.
Между тем конкуренция на российском ипотечном рынке ужесточается. Нерасторопные игроки вытесняются. С каждым годом количество российских кредитных организаций, выдающих ипотечные займы, сокращается. Если по итогам 2009 года их было 1058, то в декабре 2010-го – уже 1012, на конец 2011-го – 978, а к началу 2013 года – 956. И чтобы «выжить», участникам рынка приходится непрерывно разрабатывать новые продукты.
Проще говоря, банки постоянно упрощают требования к потенциальным заемщикам. Поэтому в перспективе будут снижаться и ограничения по возрасту, с которого банки станут готовы кредитовать молодежь.
Возраст покупателей квартир в новостройках
