В рейтинге цен на петербургские новостройки Красносельский район занимает самые нижние позиции. По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена квадратного метра на рынке строящегося жилья в этой части города составляла 77 тыс. руб., притом что в среднем по Санкт-Петербургу данный показатель равен 87,4 тыс. руб. Но даже в этой локальной, сравнительно недорогой части городского рынка недвижимости прайс на квартиры сильно разнится. Журналисты БН поставили себе задачу: найти три объекта Красносельского района с самой низкой ценой квадратного метра.
ЖК в Красном Селе; ул. Первого Мая, 1, лит. А; ИСГ «ТАЙМС»/ЗАО «ТАЙМС-инвест»
Площадь участка – 2,9 га, общая площадь квартир – 18,4 тыс. кв. м, количество квартир – 411
Самое выгодное по цене предложение удалось обнаружить в новостройке в Красном Селе СПб от застройщика ИСГ «ТАЙМС». Неподалеку от железнодорожной станции.
Судя по данным, размещенным на сайте застройщика, самая большая квартира, «трешка» площадью 106 кв. м, продается за 4,78 млн руб., или менее, чем 45 тыс. руб. за кв. м, что беспрецедентно низко для новостроек в границах Санкт-Петербурга. Впрочем, более половины квартир в этом объекте составляют студии, цена квадратного метра в которых доходит до 67 тыс. руб. за кв. м. Все квартиры передаются с предчистовой отделкой. Продажи ведутся по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ.
Дом интересен не только привлекательным ценником, но и своей историей: он не строится с нуля, а реконструируется. Здание было возведено еще в последние годы существования СССР как лаборатория для расположенной через дорогу бумажной фабрики. Но по прямому назначению оно не использовалось, да и сама бумажная фабрика тоже перестала функционировать. Когда в 2003 году застройщик выкупил у бывших собственников участок, то решено было постройку сохранить и переоборудовать под жилой дом.
Здание заметно изменилось с последнего посещения журналистами БН в октябре прошлого года. Оно постепенно приобретает облик, сходный с нарисованным в буклете: вместо производственного строения советского образца возникает шестиэтажный жилой дом с многоцветным фасадом и скатной кровлей. Как рассказали представители компании, каркасное здание из сборных панелей довольно сильно пострадало за годы запустения. Пришлось заменить панели верхних этажей, часть кирпичной кладки, переложить неисправные коммуникации. Дом уже подведен под крышу, начаты кровельные работы.
Судя по разрешению на строительство, реконструкция бывшего лабораторного корпуса должна быть завершена не позднее 20 декабря 2013 года. Однако, исходя из объема оставшихся задач, срок сдачи объекта может сдвинуться.
Сохраненный специфический конструктив здания дает о себе знать: квартиры в доме получились довольно нестандартные. В них есть несколько несомненных плюсов: высокие потолки, большие окна, на двух последних этажах – просторные балконы. Но небольшие квартиры-студии с потолками 3,3 м будут выглядеть весьма своеобразно.
Дом расположен в зеленом районе, в четверти часа ходьбы от Безымянного озера – единственного водоема Санкт-Петербурга, признанного пригодным для купания. Место вполне обжитое: вокруг располагаются детские сады, школы, поликлиники и торговые объекты.
ЖК «Южная акватория»: пересечение Ленинского пр. и пр. Героев; «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Площадь участка – 23,9 га, общая площадь квартир – около 300 тыс. кв. м, количество квартир – около 5 тыс.
На втором месте по ценовой привлекательности оказалась новостройка на юго-западе СПб от застройщика «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», причем расположенная на берегу Финского залива. Самые низкие цены – от 63 тыс. руб. за кв. м за квартиру с отделкой – предлагаются во второй очереди ЖК «Южная акватория», недавно выведенной на рынок. Одновременно продолжаются продажи в первой очереди, которую тоже можно рассматривать в списке самых недорогих объектов. Здесь цены за квадратный метр начинаются от 67 тыс. руб.
Вторая очередь проекта – это разноуровневый панельный дом высотой 19-25 этажей на 843 квартиры. Кроме того, здесь обещают построить открытую девятиэтажную парковку на 300 машиномест. Корпуса возводятся из железобетонных панелей производства ДСК «Блок», фасад облицовывается с применением современной бесшовной технологии, также предусмотрено панорамное остекление лоджий и балконов.
В конечном итоге, по планам компании, к 2017 году (моменту сдачи всего комплекса) на берегу залива появится целый микрорайон на 10-12 тысяч жителей. Но пока группа БН увидела только обширный участок, обнесенный синим забором, за которым велось, судя по всему, рытье котлованов. Можно констатировать, что с последнего визита в феврале 2013 года мало что изменилось. Впрочем, в этот раз работа на площадке шла активно: то и дело выезжали и въезжали грузовики и тракторы.
Согласно разрешению на строительство, полученному в феврале этого года, объект должен быть сдан до 24 декабря 2013 года. Но застройщик иллюзий не питает и не вводит покупателей в заблуждение: продавая квартиры, предупреждает, что строительство завершится только в четвертом квартале 2016 года. Продажи ведутся по 214-ФЗ, возможна ипотека.
ЖК «Прибалтийский»: Ленинский проспект, участок 9 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести); ГК «Город»
Площадь участка – 2,7 га, общая площадь квартир – 61,0 тыс. кв. м, количество квартир – 1559
Сразу за «Южной акваторией», на «второй линии» от залива, мы нашли еще один сравнительно недорогой объект. Застройщик вывел в мае на рынок вторую очередь жилого комплекса по цене от 67 тыс. руб. за кв. м за квартиру без отделки. Если покупать квартиру с отделкой, которая, по описаниям, будет вполне соответствовать заявленному комфорт-классу, то отсчет ценника начинается уже с 74 тыс. руб. за кв. м.
Вторая очередь – это три двенадцатиэтажных кирпично-монолитных «точечных» дома по 120 квартир и подземный паркинг на 393 места. Стоимость машиноместа начинается от 400 тыс. руб. Впрочем, парковочными местами придется поделиться с жильцами строящегося рядом корпуса А (первая очередь проекта). Ведь в нем на 1197 квартир построен скромный паркинг всего на 141 машиноместо. К слову: с последнего посещения в феврале этого года дом первой очереди заметно изменился – кирпичная кладка ведется на уровне десятого этажа.
Смелое решение принято по квартирографии: трехкомнатных квартир в ЖК нет вообще, а в целом преобладают студии и «однушки».
Работы над второй очередью только начались – они ведутся на нулевом цикле. Но до окончания строительства еще далеко – разрешение действует до 10 февраля 2015 года.
В дальнейшем предполагается построить еще несколько очередей ЖК «Прибалтийский». Но, как пояснили в компании, строительство будет вестись на другом (прилегающем) земельном участке, проект находится в разработке, и конечные параметры квартала пока не определены.
Жилой комплекс растет в районе новостроек: помимо масштабной «Южной акватории», к нему примыкает ЖК «Ленинский парк» от того же застройщика, дом, построенный ООО «КВС» и другие современные постройки. С одной стороны, это создает единую городскую среду: дома возводятся не в чистом поле и не среди деревенских избушек, что характерно для пригородных территорий Ленобласти. Но, с другой стороны, активная застройка целого микрорайона порождает предсказуемые проблемы – социальная инфраструктура появляется здесь медленнее, чем заселяются дома. Впрочем, в ГК «Город» уверяют, что в жилых комплексах «Ленинский парк» и «Прибалтийский» предусмотрены детский сад и школа.
Продажи квартир ведутся в соответствии с 214-ФЗ. Возможна ипотека, а также приобретение квартиры в рассрочку. Во второй очереди ЖК «Прибалтийский» беспроцентная рассрочка предоставляется до 25 декабря 2016 года при минимальном первоначальном взносе 10% от стоимости объекта.
Транспортная недоступность
Можно резюмировать, что главным сдерживающим фактором для цен на жилые комплексы в Красносельском районе является вопрос транспортной доступности мест застройки. К примеру, от реконструируемого дома ИСГ «ТАЙМС» в Красном Селе до выезда на КАД всего 8 км. Но Красносельское шоссе сильно перегружено в утренние и вечерние часы.
Несмотря на то, что два других объекта находятся внутри КАД, добираться от них в центр города не намного проще. До ближайшей станции метро («Проспект Ветеранов») более 6 км, и в утренние часы путешествие сквозь пробки по Ленинскому проспекту может сильно затянуться.
Рост цен на недвижимость начнется после того, как в Красносельском районе появятся новые станции метро. Власти уже не первое десятилетие обещают дотянуть подземку до юго-запада города. В апреле губернатор Георгий Полтавченко в ответе на запрос депутатов ЗакСа подтвердил, что новые станции будут построены в срок. По планам Смольного, первая очередь новой линии (от «Обводного канала – 2» до «Казаковской») должна открыться к концу 2017 года.
