Чиновники планируют приобретать у престарелых петербуржцев по 100 квартир ежегодно. По мнению аналитиков, говорить имеет смысл о десятке сделок в год. Причина – в высоком возрастном цензе.
За 10% от рыночной стоимости
О планах городских властей ввести государственную пожизненную ренту для пожилых граждан директор петербургского ГБУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов заявил осенью 2012 года. Больше полугода понадобилось, чтобы идея трансформировалась в законопроект – сейчас он проходит согласования в комитетах Смольного. Первое чтение документа в Законодательном Собрании должно состояться до конца осенней сессии.
Выкуп помещений у граждан по договорам пожизненной ренты предусмотрен главой 33 Гражданского кодекса РФ. Но петербургские чиновники решили прописать эту норму более подробно. Законопроект подготовил Жилищный комитет совместно с ГБУ «Горжилобмен». ГБУ станет оператором запускаемой в городе новой пилотной программы.
Согласно проекту, город будет приобретать приватизированные квартиры у пенсионеров старше 75 лет, добровольно согласившихся участвовать в программе. Если помещение выкупается у семьи, то требования распространяются на обоих супругов. Сразу после заключения договора бывшие владельцы получат на руки денежную выплату в размере 10% от рыночной цены жилья, а квартира перейдет в собственность города. Но с обременением: помещение останется в пользовании пенсионеров пожизненно.
Делать оценку выкупаемого жилья будут несколько частных компаний. Их «Горжилобмен» выберет на конкурсной основе. Расходы, связанные с нотариальным оформлением договоров, возьмет на себя городской бюджет.
Кроме разовой выплаты, пожилым людям положено ежемесячное пособие в размере двух региональных прожиточных минимумов. «Сейчас минимум установлен в 8300 рублей. При этом он постоянно корректируется в сторону увеличения», – заверил директор петербургского ГБУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов.
Предполагается, что первые сделки по государственной пожизненной ренте будут заключены уже до конца 2014 года. Пилотная программа рассчитана на пять лет. В первый год ее работы у пенсионеров планируется выкупить около 50 квартир. А начиная с 2015 года эта цифра удвоится.
Как сообщили БН в Комитете финансов Петербурга, точных данных о том, сколько потратит город на реализацию программы в 2014 году, пока нет. Чиновники только приступили к формированию бюджета на следующий год.
По информации центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», сейчас средняя цена предложения на продажу однокомнатной квартиры в хрущевке составляет около 3 млн руб. Таким образом, затраты городского бюджета на реализацию пилотной программы в первый год должны составить не менее 150 млн руб.
Выкупаемые у пенсионеров квартиры предназначены в первую очередь очередникам и бюджетникам – по договору соцнайма с возможностью приватизации. Напомним, сейчас в очереди на улучшение жилищных условий состоят почти 173 тысяч петербургских семей.
По просьбам трудящихся
Инициатива властей будет востребована у пожилых петербуржцев, уверен директор «Горжилобмена» Сергей Филимонов.
«При подготовке законопроекта мы проводили консультации с городскими ветеранскими организациями, они поддержали документ, – рассказал он. – Мы беседовали с блокадниками и участниками ВОВ, которые уже согласны участвовать в пилотной программе. В основном это одинокие люди или граждане, которые поссорились с семьей. Так что у нас нет никаких сомнений, что документ Петербургу нужен».
Как сообщили БН в ГБУ «Горжилобмен», Ассоциация жителей блокадного Ленинграда уже направила письмо к председателю Законодательного Собрания Вячеславу Макарову с просьбой ускорить ход рассмотрения законопроекта.
Инициатива городских властей вполне объяснима. По прогнозам демографов, в 2026 году доля пожилых граждан в Петербурге должна достигнуть 30% от общего населения. Не секрет, что Петербург уже сегодня – это город стариков. Каждый четвертый петербуржец – пенсионер, 300 тысяч горожан перешагнули возрастную планку в 75 лет. По расчетам чиновников, треть от них – 100 тысяч человек – могут заинтересоваться программой пожизненной ренты.
Сколько будет сделок?
Большинство опрошенных БН экспертов, работающих на рынке ренты жилья, угрозы для своего бизнеса со стороны Смольного пока не видят. Они считают, что передел рынку в ближайшее время не грозит. Это может произойти лишь в случае, если действие законопроекта распространится на граждан, выходящих на пенсию (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин), и город предложит более выгодные условия – например, помимо пособий, еще и выплату ежемесячного содержания.
Сейчас частные компании при выкупе квартир готовы сразу выплатить до 30% от рыночной цены жилья, при этом планки в 75 лет не предусматривается.
«Частные организации, которые занимаются рентой, вряд ли почувствуют конкуренцию со стороны города. Если найдется десять пенсионеров, которым поможет этот законопроект, – почему нет? При этом нужно понимать, что возрастной ценз в 75 лет довольно высокий. С учетом того, что срок жизни у нас не такой уж и большой, городскому бюджету ничего не угрожает. Петербургу не придется долго платить бывшему владельцу, на что и рассчитывают чиновники, а большинство граждан это прекрасно понимают», – говорит заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.
Однако не все эксперты придерживаются такой точки зрения. По словам главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, инициатива может стать популярной. «Многие люди старше 75 лет больше доверяют государственным структурам, чем частным. Однако все равно, на мой взгляд, речь идет о десятке сделок в год. Не думаю, что «Горжилобмену» удастся выкупать ежегодно по 100 квартир», – говорит он.
Если город вовремя предусмотрит все расходы, то заключить запланированное количество договоров вполне реально, считает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. Но, по его словам, точно и заранее определить затраты на выкуп будет трудно.
По мнению генерального директора АН «Аркада» Андрея Васильева, пилотная программа может забуксовать на стадии оценки квартир. «Все помнят, сколько непонимания и беспокойства было у петербуржцев, когда городские власти предъявили общественности результаты стоимости квартир по кадастру. К рыночной цене, которую на помещения выставят частные компании, пусть и под контролем города, может возникнуть также много вопросов», – уверен он.
До сих пор заключить договор пожизненной ренты с госструктурами можно было только в Москве. Там с 1994 года существует государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» (Моссоцгарантия). За все время работы ГУПом было заключено около 4 тысяч договоров с престарелыми гражданами. То есть в среднем по 250 сделок в год.
Примечательно, что с 2011 года в Петербурге действует продукт, альтернативный пожизненной ренте, – обратная ипотека. По ее правилам пожилые люди под залог квартиры могут получать деньги на лечение, путешествия и т. д., однако помещение остается в их собственности. И хотя чиновники заявляют, что еженедельно к ним обращаются более десятка граждан, которые заинтересованы в новом продукте, лишь недавно по обратной ипотеке были заключены первые сделки.
