Спрос на загородную недвижимость, вопреки всем разговорам о стагнации этого рынка, растет. Так, в компании «Петербургская Недвижимость» отмечают, что в этом полугодии, по сравнению с предыдущим, его объем вырос почти на 18%.
«Этой весной, например, был отмечен значительный всплеск интереса покупателей к загородной недвижимости: показатели посещаемости сайтов, первичных обращений по телефону были рекордными за последние три года», – говорит Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании «Лэнд Аспект».
На пике спроса
Однако, по словам эксперта, увеличение активности покупателей вряд ли приведет к росту цен (мы не вполне согласны с этим утверждением, о чем будет сказано ниже). Большинство клиентов, считает Дмитрий Ильенко, нацелено на приобретение участка без подряда, а доля таких объектов на протяжении последних нескольких лет довольно велика и составляет примерно 2/3 от общего объема предложения. То есть данный сегмент рынка, вроде бы, перенасыщен.
Данные «Петербургской Недвижимости» подтверждают: по итогам двух кварталов, среди объектов загородной недвижимости наиболее востребованы были земельные участки без подряда (около 78% сделок) и таунхаусы (14%). На долю коттеджей/участков с подрядом приходится всего 11% спроса.
Как выясняется, участки без строительного подряда – самый востребованный товар. Но так ли велико на самом деле предложение в данном сегменте? Общее количество коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленобласти, по разным оценкам, составляет 400-500 штук (очень много!), и среди них действительно большинство предлагают бесподрядные наделы.
Но если мы присмотримся к рынку более внимательно, то увидим, что огромное число поселков – «мертвые души». В листингах продаж они значатся, но из-за неправильного позиционирования, плохой концепции, юридических проблем, завышенных цен и других факторов сделок там не происходит годами.
Многие нынешние «коттеджные поселки» – это просто земельная нарезка без инженерных коммуникаций и четких перспектив развития. Собственники таких проектов пытаются привлечь клиентов демпинговыми ценами. Но если года полтора-два назад люди откликались на подобные предложения, то сегодня, как свидетельствуют данные девелоперов и аналитиков, спрос на «голую землю» упал практически до нуля.
«Сегодня покупатели задумываются над тем, что стоит за привлекательной, на первый взгляд, ценой. Они стали понимать: если участок стоит крайне мало, то наверняка имеются скрытые платежи за подведение коммуникаций, а, скажем, дешевые малометражные секции в таунхаусах практически не пригодны для полноценной жизни за городом», – говорит Дмитрий Ильенко.
Реальность такова
На самом деле сегодня не более сотни (а, скорее всего, даже меньше) коттеджных поселков полностью отвечают запросам покупателей как по цене, так и по качеству. Участки и дома в них распродаются гораздо быстрее, чем в целом по рынку, что может привести к дефициту и, как следствие, росту цен.
Тем более что на фоне растущего спроса предложение пополняется не так активно. «В первом полугодии на рынок вышло примерно на 20% меньше новых проектов, чем за аналогичный период прошлого года. К тому же, за истекшие шесть месяцев не появилось ни одного по-настоящему яркого проекта, способного привлечь к себе повышенное внимание клиентов», – констатирует Марина Агеева, руководитель службы маркетинга компании «ПулЭкспресс». Она также с сожалением добавляет, что в последнее время на загородном рынке не появляется новых профессиональных девелоперских компаний, планирующих долгосрочное системное развитие этого вида бизнеса. Это также позволяет предположить, что качественное предложение будет активно вымываться с рынка.
Многоэтажки поделятся спросом
Интересный прогноз развития рынка дает Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль». По ее мнению, спрос на загородные объекты в ближайшие годы будет заметно расти: «Качество жизни в новых спальных районах оказалось, к сожалению, хуже, чем ожидали покупатели. И по мере того, как окраины завоевываются тесно стоящими многоэтажками, часть городского спроса будет уходить в ближайшие пригороды (не далее 30 км от КАД). Поэтому реализуемым здесь проектам – при условии, что они будут иметь достойное качество и умеренные цены – стабильные продажи обеспечены».
Разумеется, речь идет, главным образом, о малоэтажных проектах квартирного типа. С трудом верится в то, что человек, мечтавший купить квартиру, скажем, в «Северной Долине» у станции метро «Парнас», но раздосадованный слишком высокой плотностью застройки, пойдет выбирать себе участок под строительство дома за городом. Скорее всего, он переключит свое внимание на более комфортные малоэтажные дома в пригородной зоне. И, кстати сказать, сейчас этот сегмент недвижимости развивается очень активно.
Из уже реализуемых можно назвать проекты «Золотой век», «Царский двор» в Пушкинском районе Петербурга, «Новый Петергоф» в Петродворце, Mistola-Hills, «Близкое», «Мелодия» во Всеволожском районе Ленобласти, «Ванино» в Ломоносовском районе области и другие. Любопытно, что возведением жилого комплекса «Мелодия» занимается компания «ПулЭкспресс», ранее специализировавшаяся только на продаже инженерно подготовленных участков. Как нам кажется, и другие девелоперы земельно-коттеджного рынка в ближайшее время могут заинтересоваться малоэтажным сегментом – ведь именно он обещает перетянуть на себя часть спроса из перенаселенных окраинных кварталов.
Таунхаусы сдуваются
Если рынок малоквартирных домов переживает сейчас расцвет, то таунхаусы чувствуют себя не столь хорошо. Настоящий бум, случившийся в этом рыночном сегменте в 2011-2012 годах, привел к тому, что предложение подобных объектов выросло слишком сильно. «За последние полтора года предложение таунхаусов выросло в восемь-девять раз, более четырех тысяч блок-секций находятся в продаже. Многие девелоперы заявляют о старте продаж таунхаусов, оперативно перекраивая концепции своих проектов и стараясь таким образом стимулировать продажи. Часто это некачественный продукт с различными юридическими проблемами», – рассказала Елена Карасева. Только за первое полугодие 2013 года, по данным «Петербургской Недвижимости», на рынок вышло шесть новых проектов с таунхаусами.
Но спрос на блок-секции за последнее время заметно снизился. Как отмечает Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, объемы продаж таунхаусов сократились с прошлого года почти вдвое. Так, если во втором квартале 2012 года участники информационного обмена загородного рынка (37 компаний плюс частные застройщики) продали 276 секций, то за прошлый квартал – всего 149. И в дальнейшем, судя по всему, игрокам рынка таунхаусов не удастся изменить положение дел в свою пользу.
Дмитрий Сперанский уточняет, что продажи просели не только в сегменте таунхаусов, стабильно низким остается число сделок с коттеджами. Самый востребованный товар сегодня, по его словам, – земельные участки без подряда, с разговора о которых мы, собственно, и начали статью.
Много? Мало!
Итак, что же мы имеем в итоге? Во-первых, налицо высокий спрос на участки без подряда. Во-вторых, большой объем предложения и высокая конкуренция в этом сегменте – вещи достаточно призрачные. На самом деле рынок делят между собой лишь десятки компаний, способных предложить качественный продукт, а не скромную земельную нарезку.
Наконец, надо понимать: активизировавшееся строительство малоэтажных домов в 30-километровой пригородной зоне постепенно приведет к тому, что под реализацию качественных коттеджных поселков с участками без подряда мест будет оставаться все меньше. Конечно, кто-то возразит, что вокруг Петербурга еще полно невостребованной сельскохозяйственной земли. Но большинство таких массивов оторвано от реальной инфраструктуры, и ни один уважающий себя девелопер не будет там начинать проект.
Покупателям нынче интересны участки рядом с развитыми населенными пунктами, с хорошей транспортной доступностью и при этом соседствующие с природой, а не многоэтажками. А таких мест, повторим, остается все меньше. Следовательно, качественные коттеджные поселки, предлагающие инженерно подготовленные участки без подряда и расположенные в разумной близости от города, в общем, имеют потенциал для подорожания. Впрочем, время покажет. Загородный спрос сейчас и так находится у потолка своей платежеспособности. Возможно, попытки девелоперов сыграть на повышение приведут к оттоку клиентов. А игрокам загородного рынка как никому другому нужны стабильные, пусть и не золотоносные, продажи.
