За I квартал 2007 года ценовой индекс новостроек увеличился на 2,1%.
Средняя цена предложения на первичном рынке превысила $2 200 за кв. м. Похожая картина на вторичном рынке. Там прирост на 3,5% с начала года обеспечивается за счет впервые выставленных объектов. Квартиры, предлагаемые уже на протяжении нескольких недель, по крайней мере, не дорожают, а иногда и теряют в весе. «Новички» листингов в среднем заявляются по $2 800-2 900 за кв.м, тогда как средняя по рынку цена квадратного метра – $2 700.
Динамика цен первичного и вторичного рынка ($/кв.м.)
В ожидании потепления
Активность спроса держится примерно на уровне 2005 года (времен достопамятной паузы на рынке) и втрое ниже рекордных показателей периода ажиотажа. В балансе спроса и предложения апрель, как считает руководитель информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, станет переломным месяцем: если количество объектов, выставленных на продажу, перестанет расти, это будет означать активизацию покупательского спроса и увеличение объема сделок. Вариант же развития событий, при котором объем предложения продолжит поступательное движение вверх, сулит затоваривание. Тем паче в преддверии майских праздников и летних отпусков, когда деловая активность по традиции обратно пропорциональна температуре окружающей среды, то есть заметно ниже среднегодовой.
В очередной раз рынок колеблется в точке хрупкого равновесия. Для того, чтобы назвать нынешний временной промежуток периодом, ему недостает протяженности.
В целом, для петербургского рынка равновесное состояние – когда спрос активен и ему соответствует адекватное по цене и качеству предложение, а цены плавно и стабильно растут, не выходя за пределы уровня инфляции - это экзотика. Стоит ценам притормозить, покупатели снижают активность из желания посмотреть, куда качнется чаша. Стоит ценам обозначить движение вверх – все бросаются покупать, а продавцы наоборот, снимают объекты с продажи – и все из того же желания: посмотреть, насколько способны подорожать их активы. Короткие периоды между активизацией спроса или – наоборот – увеличения предложения – и называются у нас «стабильным рынком».
Динамика активности спроса на вторичном рынке жилья.
Динамика изменения объема на вторичном рынке жилья.
От макроэкономики до парапсихологии
Что бы ни говорили о связи между ценами на нефть и стоимостью недвижимости обеих столиц, зависимость не линейная. Снижение покупательской способности доллара и укрепление рубля, приток ипотечных денег, рост благосостояния граждан на уровень цен влияют. Но рассчитать коэффициент для каждого фактора, затем перемножить константы и переменные, чтобы получить на выходе единственно правильную и «справедливую» стоимость квадратного метра - не получается.
Основополагающий принцип рыночного ценообразования (спрос выше предложения – цены растут, спрос ниже предложения – цены снижаются) в области продаж жилья не работает. Вернее, работает в одну сторону: как только спрос превышает предложение, цены разгоняются. При выравнивании притормаживают. Но вспять не движутся. Наш продавец стоек и закален. Особенно если квартира не только основной, но и единственный его актив, продавец постарается закрепиться на завоеванном рубеже.
Продавец хорошо информирован. О дефиците участков под застройку, об энергодефиците, монополизме производителей стройматериалов и прочих трудностях на пути реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» с экрана телевизора слышно даже чаще, чем у главного по нацпроектам случаются служебные командировки по регионам страны. Столь же активно обсуждаются успехи ипотеки, призванной обеспечить кредитами всех покупателей жилья. Продавец принимает во внимание, что нарастить объемы строительства сложно, потому его товар дефицитен, и таковым останется ровно до тех пор, пока не будет реализован нацпроект. То есть долго.
К тому же уровень цен делает уступку в 10% очень существенной в денежном выражении. Для многих $10-15 тыс. – это годовая зарплата. Кто ж из небогатых материалистов ее отдаст?
Нельзя забывать и о преобладании на петербургском рынке обменных сделок, облеченных в форму купли-продажи. Около 80% продавцов одновременно выступают покупателями других квартир. Фактор тоже способствует стойкости единых в двух ипостасях участников сделок. Справедливости ради отметим, что таков владелец недвижимости везде, от берегов Атлантики до тихоокеанского побережья: он предпочтет отложить сделку, чем снизить цену. Если к иному его не вынуждают серьезные обстоятельства.
Динамика времени экспозиции на вторичном рынке жилья (дней).
Субъективизм оценок
Коль скоро при выяснении факторов ценообразования, повлекших прошлогоднее удвоение стоимости жилья, и при попытках строить прогнозы всегда фигурирует фраза «баланс спроса и предложения», хотелось бы выяснить, каков в Петербурге объем спроса. Тогда проще было бы оценивать достаточность предложения и правомочность заявлений о тотальном дефиците жилья.
Данные о количестве нуждающихся в улучшении жилищных условий или очередников, а также обитателей ветхого и аварийного жилья с платежеспособным спросом лишь коррелируют, но никак не совпадают. За решение этих проблем ответственны власть предержащие. Тем более нелогично оценивать спрос, опираясь на данные соцопросов, содержащие выводы вроде «60% российских семей недовольны своими жилищными условиями». В этом вопросе преобладает не знающий границ перфекционизм (от латинского perfectio – совершенство).
Банки с целью определить возможный объем продаж услуг проводят исследования, сколько средств домовладельцы тратят на текущее потребление, сколько на отдых и развлечения, сколько остается в качестве сбережений. По данным аналитиков из Городского ипотечного банка, более 70% совокупного дохода среднестатистическая российская семья тратит на потребительские расходы, еще около 10% уходят на налоги и платежи. Банкиры видят резерв для наращивания собственных кредитных портфелей и объемов услуг именно в сокращении семьями расходов на потребление.
Строительные компании не считают, сколько у граждан остается на покупку жилья после трат на еду, медицину, учебу и прочие неотложные нужды. Они оценивают объем платежеспособного спроса по данным продаж в предыдущем квартале, добавив пиар-составляющую. В 2005 году, когда рынок «стоял», а цены несколько снизились, шла речь максимум о 1,8 млн кв. м жилья, которые способен «переварить» петербургский покупатель. Неоднократно звучал тезис о том, что запланированные городской администрацией на 2005 год 2 млн нового жилья никому не нужны. В 2006 году продавалось то 921,8 тыс. кв. м (II квартал), то 282 тыс. (IV кв.). Всего за год в строящихся домах куплено 2,17 млн кв. м (данные «Петербургской недвижимости»), а для того самого «баланса» рынку, по утверждению застройщиков, необходимы 4 млн. кв. м ежегодно.
При этом сейчас на рынке предпосылок к новому рекорду продаж не видно. Собственно, как и точной оценки объемов платежеспособного спроса на петербургское жилье.
Максимальный объем предложения жилья в новостройках, по данным директора департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаила Бимона наблюдался в IV квартале 2005 года – более 3,2 млн кв. м. Во II квартале 2006 года он сократился до 1,76 млн. Сейчас положение стабилизировалось на уровне 2,2 млн.
Кроме дисбаланса между спросом и предложением застройщики при прогнозах ценовой ситуации ссылаются на выросшую себестоимость строительства.
Себестоимость – субстанция непрозрачная. Как свидетельствует официальный отчет по итогам проверки строительных компаний антимонопольной службой, «стоимость реализации 1 кв. м по стране более чем в 2 раза превышает среднюю стоимость строительства». Однако торги участками под застройку показывают цифру от $500 за кв. м будущего жилья, то есть вынуждают закладывать в себестоимость все более высокие затраты.
Структура предложения и спроса, первичный рынок (%)
Динамика средних цен на различные типы квартир в строящихся домах.
Кто хочет стать миллионером
В вопросе дефицита предложения 2007 год должен стать особым. Городская администрация оперирует магическим числом 15 млн. кв. м жилья на разных стадиях проектирования и строительства. Застройщики утверждают, что эти 15 млн включают как давно похороненные, так и крупномасштабные проекты вроде «Балтийской жемчужины» под авторством консорциума китайских строительных компаний. До 2010 года на южном побережье Финского залива (неподалеку от Сосновой поляны) на площади более 83 га планируется построить 1,62 млн кв. м жилья, где смогут проживать более 35 тыс. человек.
Кроме «Жемчужины», где уже в марте началось строительство первых 200 тыс. кв. м жилья, горожан ждут и другие проекты квартальной застройки.
Проект «Северная долина» включает строительство около 3 млн. кв. м жилья на земельном участке площадью около 540 га между проспектом Энгельса, садоводством «Климовец», рекой Старожиловкой и железнодорожной веткой Ручьи - Парнас - Парголово.
На северной окраине города, на границе с Орловским лесопарком, на участке площадью 46 га финская строительная компания YIT в течение 8-9 лет рассчитывает построить около 1 млн кв. м жилья. Также на севере Петербурга, в Осиновой роще, компания «Пантикапей» возведет 750 тыс. кв. м недвижимости (жилья, складов и торговых площадей).
Еще 600 тыс. кв. м жилья - в планах израильской Industrial Buildings Corporation. Участок под застройку площадью 40,8 га находится на Пулковском шоссе.
В Невском районе, на Правом берегу, московская инвестиционная корпорация “Квартира.Ру” строит «Ладожский парк» - 15 жилых домов, детсад и школу общей площадью 300 тыс. кв .м. Первый дом планируется достроить уже к концу 2007 года, а завершить квартал полностью – к середине 2010 г. Продажи в «Ладожском парке» уже начались. Здесь же, в Невском районе, будет строить жилой квартал московская же «Синтез Девелопмент».
Планы комплексной застройки областных земель в Кудрово (неподалеку от границы с Петербургом, на пересечении КАД и Мурманского шоссе) осуществляют SVP Group совместно с Setl City, а также компания «Отделстрой» (1 и 1,2 млн кв. м жилья).
Восточнее Пушкина на площади около 260 га построят жилой район «Славянка» с расчетным объемом жилого фонда 1,4 млн кв. м и населением в 45 тыс. человек. Рядом с Колпино расположится массив малоэтажной застройки на 500-600 тыс. кв. м от компании «Балтрос».
Надо понимать, что каждый из проектов увеличит предложение примерно на 100 тыс. кв. м жилья в год. Причем новоселам первых очередей фактически придется жить на стройке до завершения всего проекта. Этот фактор, в дополнение к окраинному местоположению квартальных проектов обусловит продажи в них по более доступным, чем в обжитых районах, ценам. При этом пределом возможности продаж квартир в одном проекте назывались 25 тыс. кв. м в год. Здесь же – как минимум вчетверо больше. Что толкает на демпинг.
«Вилка», предположительно, может составить около 20% и ограничит рост среднего по рынку показателя.
Квартиры, первичный рынок (по типам домов) (цена предложения , $/кв.м)
Минус рекорды
У аналитиков есть собственные «маячки» для оценки текущей ситуации и просчета вариантов ее развития. Сергей Бобашев приводит данные о количестве однокомнатных квартир и доле их в общем предложении. Однокомнатные квартиры – традиционно самый ликвидный и востребованный товар, минимальная единица квартирного рынка. Именно «единички» играют роль «локомотива» рынка, выступая основным материалом и разменной монетой для расселений и разъездов.
Для стабильного рынка характерна доля однокомнатных квартир, не превышающая 15-16%. Зафиксированное в начале весны 2004 года снижение этой доли до 12% для инертной «вторички» означало значительное повышение спроса. Осенью 2004 года этот показатель составлял 22%, что было явным и бесспорным признаком затоваривания (его регистрируют при 20%). Начиная с осени прошлого года - новые рекордные показатели: 23% - 25% всех предложений - однокомнатные квартиры. Близок к преодолению и исторический максимум в «штуках»: почти 3 -600 «однушек» в еженедельном листинге. До абсолютного рекорда ноября 2004 года осталось 30 пунктов. Сохранение динамики роста предложения и активности спроса ведет к затовариванию.
Затоваривание, как объясняет Сергей Бобашев, это наличие в продаже нескольких однотипных квартир в одном доме. Когда происходит подобное, продавцы могут конкурировать между собой только ценами. Естественно, более низкими.
Для того, чтобы уверенно прогнозировать подобное, осталось дождаться апреля.
Доля предложения однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья.
За эти деньги?
На первичном рынке наблюдаются непривычные явления, которые, вероятно, могут означать начало серьезных изменений в структуре спроса.
Например, отмечен рост числа переуступок прав по договору долевого участия (или другому, имеющему тот же смысл приобретения строящейся квартиры). То есть дольщики, не дожидаясь регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости, продают свои права на недострой. Причем переуступаются по большей части однокомнатные квартиры, приобретенные год-полтора назад. Сергей Бобашев отмел предположение, что это «сброс» пресловутых инвестиционных квартир и выдвинул другое: рынок ипотеки за год-полтора несколько изменился, и теперь у владельцев «односпальных» апартаментов есть более или менее реальная возможность взять кредит на доплату до двух- или трехкомнатной квартиры.
Конечная цель – жилье достаточной для всей семьи площади – зачастую достигается в несколько этапов. Граждане, накопившие на однокомнатную квартиру, но желающие жить в двухкомнатной, обычно покупают то, на что хватает денег сейчас. Через год-другой следует «улучшение». (Поэтому установленный законом 3-летний срок владения жильем для освобождения от уплаты подоходного налога с вырученной от продажи жилья суммы признается не соответствующим реалиям рынка).
По сравнению с I кварталом 2006 года едва заметно, но все же снизилась доля однокомнатных квартир в общем объеме спроса. И, соответственно, увеличился спрос на жилье с двумя-тремя и более комнатами.
Похоже, ипотека, мало способная помочь при покупке квартиры «с нуля», играет все большую роль в улучшении жилищных условий. По расчетам главного специалиста по ипотечному кредитованию петербургского филиала «Банка Москвы» Натальи Бруй, ежемесячный платеж по кредиту на 25 лет, полученному на 90% стоимости однокомнатной квартиры в Петербурге, составит около $980. Кредит на комнату осилить проще (стоимость «двушки» на протяжении многих лет отличается от средней цены однокомнатной квартиры ровно на среднюю цену комнаты в коммуналке, сегодня это $46,5 тыс.)
Сравнительная структура спроса на вторичном рынке жилья (1 кв. 2007 vs 1 кв. 2006)
Индекс «недоступности» жилья.
Отношение стоимости квартир к среднегодовой арендной арендной плате.
Гири на весах текущего баланса
Трансформация представлений о качестве жилья более динамична в верхних ценовых сегментах. И определяющую роль в этом играет новое строительство. Развитие технологий привело к тому, что представления о максимуме возможного образца 2007 года стали отличаться от стандартов десятилетней давности, как четвертый Pentium от счетов с костяшками. «Умный дом», автономные системы жизнеобеспечения, высокое качество отделки и инженерии служат ориентиром в верхнем ценовом сегменте.
Первичный рынок формирует эталон и для массового жилья. Этот фактор играет на стабильно высокий спрос на новостройки.
Однако не все так просто. За последние 10 лет введено в строй более 10 млн кв. м жилья или 10% жилищного фонда города.
Поэтапным улучшением жилищных условий занимается самая активная и достаточно обеспеченная часть горожан. Ремарка имеет смысл по той причине, что именно эта группа быстрее других меняет собственные представления о комфортном жилье.
Тезис подтверждается вдвое большей активностью сделок в недавно сданных домах по сравнению с домами советской постройки: на относительно новые 10% жилищного фонда приходится 20% сделок купли-продажи.
С ростом объемов строительства (с 2,5 млн кв. м в 2007 году, до 3 млн к 2009-му) доля достаточно качественного (в сравнении) жилья имеет все шансы году к 2010-му достичь 30% от общего объема предложения. Эти квартиры составят заметную конкуренцию продажам недостроенных квартир, считает Сергей Бобашев. Тем более что масштабные проекты квартальной застройки по местоположению не слишком конкурентны. И скидки в 20% от среденерыночных показателей может не хватить для обеспечения приемлемых темпов продаж. Разница может составить и 30%.
Принимают ли в расчет такую вероятность маркетинговые службы строительных компаний – сказать трудно. Во время предыдущего спада активности покупателей они не вполне верно прогнозировали развитие событий. В течение 2005 года, и даже в I квартале 2006-го на торги выставлялись и оставались невостребованными участки менее чем по $100 за кв. м будущего жилья. А затем аукционы по продаже права аренды земли под застройку начали гонку рекордов, превышая стартовую цену в десятки раз. Cегодня в арсенале застройщиков есть пятна дороже $500 за кв. м жилья. Построенное на них жилье еще должно найти своего покупателя.
Начальник информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев отмечает возникший интерес к Петербургу (и к местной недвижимости) со стороны москвичей. В отдельных отраслях зарплаты работников близки к московским. А жилье в Петербурге и стоимость жизни вообще несколько дешевле.
Явление имеет значение, поскольку миграция из других регионов не обеспечивает нормальной демографической динамики, Петербург продолжает стареть. Как свидетельствуют данные доклада «Сценарии развития российских городов», проведенного Фондом «Институт экономики города», к 2015 году население Петербурга не превысит 5 млн человек – большого притока не обещают. По некоторым данным, до 80% спроса на жилье обеспечивают петербуржцы.
Традиционно, рынок находится под влиянием совокупности множества понижающих и повышающих цены факторов. К счастью, резких скачков можно не ждать.
Полностью обзор будет опубликован на страницах информационно-аналитического издания «Бюллетень Строящейся Недвижимости» 4 апреля 2007г.
