Скорее всего, при осмотре «свежего» коттеджа вы не обнаружите ни трещин в стенах, ни протечек кровли: все-таки речь идет о новом доме, который строили-строили, и наконец постарались – по возможности – к приезду покупателя привести в товарный вид. Лампочки веселым светом отзываются на щелчки выключателей, а вода исправно бежит из кранов и уходит в канализацию. Трещины в фундаменте, протечки и выбросы неочищенных сточных вод на поверхность могут проявиться далеко не сразу. Чтобы с новым домовладением не было проблем, «зрить» надо «в корень», то есть смотреть в документы.
Риэлторы и юристы расскажут вам о том, какой должна быть договорная база, чтобы ваше право собственности на законно приобретенную недвижимость никто не оспорил. Но они едва ли поведают вам о подводной части айсберга – проектно-сметной документации на объект нового строительства и о том, как ее правильно прочитать.
Изучаем проектную документацию
Вопреки расхожему покупательскому убеждению проект дома являет собой вовсе не набор красивых картинок, планов и схематичных изображений фасадов, а солидный альбом с множеством чертежей, пояснительных записок и таблиц, которые следует внимательно изучить на предмет произведенных в ходе работ отступлений от проекта и замен материалов. Но если строительство вела профессиональная строительная компания, представители которой могут предъявить полный комплект проектной документации, достаточно внимательно сверить все, что на чертежах, с тем, что в конечном итоге построили. В этом случае у покупателя может и не остаться вопросов.
В бумагах должен быть педантично зафиксирован ход строительства, отражены все произведенные замены материалов. Идеальный случай – когда продавец может предъявить пакет договоров с поставщиками инженерных систем и субподрядчиками, в которых обозначены гарантийные обязательства на то или иное оборудование, материалы и работы.
Увы, такое в наших краях бывает далеко не всегда. Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда частный застройщик сам руководит стройкой: фундамент у него возводит одна бригада, стены – другая, кровлю – третья. В процессе строительства он может отступать от проекта, надолго прерывать работы или заменять предусмотренные проектом материалы на те, которые удалось приобрести по более сходной цене. Такие модернизации могут и не найти отражения в документах. Но житейская практика показывает: если в процессе строительства все-таки производились такие изменения, экспертиза потребуется особо придирчивая. Более того, проекта может не оказаться вообще: так называемая дачная амнистия, предельно упростила требования к строителям загородных домов.
Можно ли покупать объект, если продавец или застройщик не готовы предоставить вам никакой проектной документации? Да, но только в том случае, если дом вам очень нравится. И в этом случае осматривать его придется шаг за шагом, весьма и весьма придирчиво. Лучшим решением, конечно, будет приглашение независимых профессиональных экспертов в области строительства. Они хоть и не умеют видеть сквозь стены, но по наличию тех или иных внешних дефектов могут судить о наличии скрытых.
На что же смотреть, если профессионалов под рукой не оказалось, а дом приглянулся? Прежде всего на его фундамент. Ведь это не просто основание дома. Он также может оказаться фундаментальным звеном цепочки трудноисправимых строительных ошибок.
Оцениваем фундамент, роем яму
Выраженных дефектов самого фундамента в новом доме мы, скорее всего, не увидим. Если при его заливке появились трещины, их наверняка аккуратно заделали, или скрыли под цокольной облицовкой. Мы также не сможем оценить качество бетона и марку арматуры. Между тем есть на сей счет нигде не прописанное, но хорошо работающее правило: если подготовка строительного основания выполнена по всем правилам, то вероятность проявления скрытых дефектов – тоже минимальна.
Поэтому если сам фундамент спрятан за облицовкой, смотреть в первую очередь нужно на то, что вокруг него – отмостки, системы водоотвода, дренажные лотки и на то, как они работают. Оценить качество подготовки основания, а также уровень грунтовых вод можно, если штыковой лопатой, или садовым буром сделать шурф, а попросту – яму глубиной около метра рядом с домом. Если она заполняется водой и в ней хлюпает жижа – дело плохо. Неглубокая контрольная скважина непосредственно у фундамента (если отмостка не сделана) позволит оценить качество подготовки основания, то есть не забыли ли строители сделать песчаную подушку.
Многолетний опыт специалистов технадзора показывает: если основание дома подготовлено «по уму», то, как правило, и арматура уложена правильно, и бетон качественный. А если так, то вероятность «фундаментальных ошибок» при возведении всех прочих конструкций дома, включая стены, кровлю и инженерные системы, также уменьшается. Но это не аксиома. Стены все равно смотреть придется.
Смотрим стены, открываем окна и двери
Первое, что нужно сделать, зайдя в дом, это открыть и закрыть все окна и двери. Они должны быть установлены без перекосов. Вооружившись строительным уровнем, необходимо проверить горизонтальность полов и подоконников, а также вертикальность стен и перегородок. Если речь идет о каменном доме, то выявленные вами отклонения и перекосы расскажут не о «гуляющем фундаменте», а в первую очередь о качестве строительных работ: мы ведь уже отметили, что там, где есть видимые дефекты, велика вероятность скрытых.
Стены из клееного или профилированного бруса требуют особого внимания. Главный враг любого деревянного дома – неравномерная и непрогнозируемая усадка, которая всегда продолжается даже после сдачи дома в эксплуатацию. Стало быть, как минимум в течение года или двух после завершения работ деревянный коттедж должен быть под присмотром тех, кто его строил. Это условие должно быть прописано в договоре строительного подряда.
Принимая или покупая строящийся деревянный дом, обратите внимание на технологические зазоры над оконными и дверными блоками. Если, к примеру, при строительстве каркасных домов либо коттеджей из газобетона их установка на монтажную пену – обычное дело, то в деревянном доме пространство над дверной или оконной коробкой необходимо заполнять «мягким» льняным или джутовым волокном (увы, несоблюдение этого технологического нюанса – обычное в наших краях дело). А если у такого дома есть, к примеру, каркасные перегородки, надо, чтобы между вертикальными стойками и бревенчатой стеной были так называемые скользящие контакты – саморезы или деревянные шпонки в продолговатых фрезерованных отверстиях. В зазоры между вертикальными конструкциями и балками обычно вставляют регулировочные винты – маленькие винтовые «домкратики», компенсирующие усадку.
Таким образом, лучший момент для покупки деревянного дома – не состояние готовности «под ключ», а период, когда отделочные работы в нем еще не завершены и можно оценить качество строительных конструкций. То же правило относится и к коттеджам, которые строятся по каркасным и панельно-каркасным технологиям. Во-первых, на вкус и цвет товарища нет: вы, скорее всего, захотите «снести» предложенную продавцом готовую отделку и выполнить ее «под себя». Во-вторых, незашитые оконные проемы и свободные от облицовки стены позволяют посмотреть, какие материалы применялись в строительстве и как с ними работали. Вы сможете увидеть пораженные грибком доски, оценить качество монтажа утеплителя, а также наличие или отсутствие предусмотренных проектом паро- и гидроизоляционных пленок (сплошь и рядом о них забывают).
Если дом уже отделан, продавец может отказаться вскрывать стенку и показывать покупателю «внутренности». Это его право. Но не следует забывать, что ваше право – отказаться от покупки. Но в доме без чистовой отделки, категорический отказ продавца открутить несколько шурупов и снять лист гипсокартонной обшивки должен вас насторожить. Это может свидетельствовать о том, что ему есть, что скрывать. Например, пенопласт, использованный в качестве утеплителя. К тому же в частном строительстве сплошь и рядом случается, что вместо идеально высушенной доски в ход идет пиленая древесина естественной влажности с ближайшей пилорамы. Приобрести дом, построенный из самых доступных материалов, конечно, можно, но нужно быть готовым к тому, что обветшает он быстрее, чем объект, построенный из качественной древесины и с соблюдением всех технологических нюансов.
Поднимаемся на чердак
Поднимаемся выше. Если о качестве стен мы могли судить по тому, насколько они ровные, то с кровлей дело намного сложнее. Качество монтажных работ под крышей проверить непросто: с уровнем и линейкой на чердаке делать нечего. Утепленное подкровельное пространство – конструкция, которая в общем и целом похожа на стену каркасного дома. Но есть один нюанс: здесь больше точек сопряжения плоскостей, а монтажникам и проверяющим работать «на верхотуре» неудобно. Именно поэтому дефекты, связанные с некачественным утеплением ограждающих конструкций нового дома, встречаются здесь чаще, чем в других местах.
Первое, что должно насторожить в отделанной мансарде или на чердаке, – избыточная влажность, затхлый воздух и мокрые на ощупь конструкции под потолком. Все это может проявиться даже в новом доме (правда, как правило, в начале отопительного сезона) и свидетельствует о нарушении вентиляционного режима.
Каковы же правила хорошей кровли? Во-первых, вне зависимости от того, готовый типовой это проект или индивидуальный, конфигурация кровли просчитывается специалистами. Необходимо, чтобы кровля «с запасом» выдерживала ветровые и снеговые нагрузки. На кровлях сложных конфигураций не должны образовываться ни сугробы, ни «компостные кучи» из прошлогодней хвои и листвы (если такое регулярно случается, виноваты проектировщики). Во-вторых, любая кровельная система (подкровельное пространство может быть вентилируемым или невентилируемым) должна предусматривать возможность эффективной вентиляции расположенных под ней помещений (рассчитывается посредством специальных сложных формул). А «кровельный пирог» не должен накапливать конденсат – «лечится» это также на стадии проектирования правильным расчетом вентиляционных зазоров, подбором теплоизолирующих материалов, подкровельных пленок и мембран.
Таким образом, качество кровельной системы – это то, что должно пройти какую-никакую проверку временем, оценить его при первом просмотре не удастся. В утешение отметим, что просчеты и огрехи при проектировании и строительстве кровельных систем обходятся хоть и дорого, но всегда дешевле, чем просчеты на стадии фундаментных работ.
