Все эти вопросы и риски профессионалы рынка обсудят на конференции «Ипотека на рынке строящегося жилья: проблемы и перспективы развития». Она пройдет в киноцентре «Родина» 4 апреля в 16.00 в рамках выставки-семинара «Ипотека. Доступно и комфортно».
Строительно-ипотечный дуализм
Кредитные схемы для покупателей жилья в новостройках развивались по пути двусторонних соглашений между банками и застройщиками. Сегодня у лидеров петербургского стройкомплекса действуют по нескольку подобных договоров.
На подготовку первых соглашений о кредитовании на особых условиях покупателей жилья в объектах компании требовался долгий срок – иногда до года (при том, что строительный цикл может исчерпываться двумя годами). Банк тщательно проверял как финансовое положение компании, так и документацию по проекту. Тем более что ситуация на рынке строящегося жилья была далеко не радужной. Вступивший в силу ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве...» рынок проигнорировал, застройщики запустили альтернативные формы отношений с покупателями – предварительные договоры купли-продажи или векселя. Покупательская активность в начале 2006 года только начинала восстанавливать прежний уровень после полуторагодичного снижения. Уровень капитализации строительных компаний, степень их прозрачности и открытости препятствовали взаимопониманию. Негативно сказывалась и обычная схема, когда застройщиком выступало вновь созданное юрлицо.
Тем не менее, учитывая перспективность рынка и его широкие возможности для наращивания кредитных портфелей, банкиры и строители сделали несколько шагов навстречу друг другу. Во-первых, многие строительные компании стали готовить финансовую отчетность по международным стандартам. Во-вторых, некоторые вышли на рынок публичных заимствований, что тоже свидетельствует о большей прозрачности. В итоге банки изменили позицию и сейчас многие из них не требуют страхования финансовых рисков долевого участия.
Схемы отработаны, но доступны они не каждой строительной компании. В рамках конференции профессионалы поделятся опытом, какими критериями можно руководствоваться при определении надежности строительных компаний для заключения соглашения. Один из докладов посвящен практике взаимодействия банка и застройщика при подготовке и реализации программы кредитования.
Процент за риск
Условия кредитных программ для новостроек приблизились, но не сравнялись с ипотекой готового жилья. Собственные риски при выдаче кредита под поручительство застройщика без залога недвижимости банки оценивают примерно в 2% годовых, на которые поднимаются ставки до регистрации права собственности на готовый объект (примерно 12-13% на период строительства и 10-11% после его завершения).
Один из рисков кредитора связан с изменением ценовой ситуации. Когда в США повысились ставки, а недвижимость подешевела, участились дефолты заемщиков. Российские банкиры на волне роста цен тоже говорили о риске, который возникает при колебаниях цен. Особенно для кредитов, выданных на 95-100% стоимости жилья, каковые предлагают сегодня многие банки. Снижение цен на петербургские новостройки может привести к невозможности вернуть выданные в качестве кредита деньги при реализации залога. Прогноз развития ценовой ситуации также будет обсуждаться на конференции.
Не менее актуальна тема работы ипотечных брокеров на первичном рынке жилья. Специфика ее в ограниченном выборе банков: занять денег на покупку строящейся квартиры в определенном доме можно в 3-5 банках. И вовсе не факт, что их подход к оценке заемщика совпадет с желаемым.
В заключение мероприятия руководитель финской компании поделится опытом развития кредитных программ для малоэтажного строительства у наших ближайших соседей.
Участие в конференции бесплатное, но необходимо зарегистрироваться на сайте http://seminar.bn.ru/register.
