Ежегодно на вторичном рынке Петербурга заключается примерно 60 тысяч сделок. В последние пять лет проявилась такая тенденция: основная доля покупок/продаж приходится на второе полугодие, тогда как первая половина года отличается незначительной покупательской активностью, а также вялым ростом цен и спроса. В этом году аналитики отмечают даже небольшое падение этих показателей, что, возможно, объясняется предкризисными ожиданиями россиян.
Цены застыли
По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в июне по сравнению с январем 2013 года несущественно снизились – на 80 руб., до 94,97 тыс. руб. К аналогичным выводам пришли авторы исследования компании «НДВ СПб»: они также отмечают незначительную отрицательную динамику стоимости жилья (минус 0,2% за полугодие). Удешевление укладывается в статистическую погрешность, а потому можно утверждать, что цены застыли на месте.
Ценовая стагнация обусловлена несколькими причинами. «В целом ситуация достаточно прогнозируема. Рынок вторичного жилья был готов к застою: стоимость квадратного метра уже и так предельно высока», – утверждает директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Наталья Комиссарова. Отчасти причиной стало обострение «конкуренции» вторичного и первичного рынков.
«Из-за насыщенного предложения в сегменте массового жилья многие застройщики проводят акции и предлагают привлекательные цены. Покупатель сейчас находится в очень выгодном положении: у него широкий выбор как на первичном, так и на вторичном рынке», – комментирует руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова. С ней согласен генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. По его словам, увеличение числа надежных застройщиков, появление большого количества предложений по умеренным ценам, а также готовность банков кредитовать покупку квартир в строящихся домах привели к некоторому перераспределению покупательского потока в пользу «первички».
Однако стоит отметить, что заморозка цен на вторичном рынке – новая тенденция рынка недвижимости. В последние годы в первом полугодии наблюдался небольшой рост стоимости квадратного метра: в 2011 году он подорожал на 1%, а в прошлом – почти на 5%. Если посмотреть статистику за год, видно, что с июня 2012 года квадратный метр прибавил в цене почти 2%, или 1754 рубля. Недвижимость, таким образом, по-прежнему медленно дорожает, но уже сильно отстает от темпов инфляции. Напомним: по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстата), в мае 2013 года инфляция в РФ в годовом исчислении составила 7,4%.
Вялый спрос
В первом полугодии спрос на вторичном рынке Петербурга пребывал в полусонном состоянии. «Если сравнивать начало этого года с началом прошлого, то разница очень заметна. Тогда мы говорили, что рынок преодолел кризис, минимизируется разница между активными периодами и периодами затишья. Сейчас все не так. Цены на рынке стоят на месте или даже немного падают, спрос тоже не очень радует», – делится наблюдениями Наталья Комиссарова.
Руководитель отдела продаж жилой недвижимости компании «АРИН» Катерина Гусева согласна с коллегой. «Начало прошлого года ознаменовалось ажиотажным спросом на наиболее дешевое жилье. Просмотры и сделки проходили довольно активно. Первое полугодие 2013 года было, наоборот, вялым», – отмечает она. Если судить по данным портала BN.ru, количество обращений граждан снизилось с трех миллионов в январе до 2,3 в июне. Максимальная активность пришлась на март – в этом месяце 3,25 миллиона человек искали жилье в базе данных BN.ru.
Как показывает статистика прошлых лет, угасание покупательской активности к лету – дело обычное. «Это традиционное сезонное падение спроса, связанное с отпускным периодом», – поясняет Марина Чижкова. Однако в этом году налицо несколько большее, чем обычно, снижение интереса потенциальных покупателей: если год назад количество посетителей портала BN.ru, мониторящих предложения вторичного рынка, уменьшилось к лету на 20%, то в этом году падение составило 25%. Вероятно, это связано с предкризисными ожиданиями россиян.
Структура спроса за шесть месяцев изменилась незначительно: интерес по-прежнему вызывают сравнительно недорогие объекты. Это однокомнатные квартиры стоимостью до 3,2 млн руб. и двухкомнатные до 4,5 млн руб. Количество запросов посетителей BN.ru на одно- и двухкомнатные квартиры за рассматриваемый период выросло примерно на 1,5%. Настолько же снизилось количество просмотров трех- и четырехкомнатных. Большинство посетителей портала (38,5%) подбирают «двушки», около 29% – «однушки».
Тем не менее риэлторы смогли выделить несколько новых тенденций. «На рынке элитной недвижимости наблюдается переориентация спроса с нашего на зарубежные рынки недвижимости. Это объясняется ожидаемой второй волной кризиса. Среди россиян пользуются популярностью объекты недвижимости в Великобритании, Швейцарии, Андорре, Франции и Италии – в силу надежности экономики этих государств, а также в Испании и Болгарии – как в странах с дешевым предложением», – отмечает Наталья Комиссарова. В «АРИН» утверждают, что для них новостью полугодия стало увеличение интереса к квартирам стоимость 10-13 млн руб. Но основное внимание покупателей сосредоточено на сегменте жилья массового спроса, в частности – распложенного в ближайших пригородах, подчеркивает Катерина Гусева.
Предложение «давит»
На фоне снижения спроса на вторичном рынке продолжает расти объем предложения. Если год назад, в июне 2012 года, количество экспонируемых квартир, домов и комнат на портале BN.ru едва дотягивало до 19 тысяч, то в июне 2013-го на продажу было выставлено уже 21,9 тысячи объектов.
Одновременно удлинилось время экспозиции объекта в листинге – в июне этого года этот показатель составил почти 47 дней против 42 в феврале. Впрочем, эта история повторяется из года в год. В январе, видимо, из-за длительных новогодних праздников, время экспозиции достигает годового максимума. Затем рынок оживляется, сделки начинают заключаться быстрее – и уже в феврале показатель резко снижается, чтобы вновь начать расти к отпускному сезону. В этом году квартиры «висят» в листинге не дольше, чем в прошлые годы.
Можно предположить, что жилье продается небыстро, так как цена предложения не вполне отвечает ожиданиям покупателей. Они по-прежнему предпочитают недорогие объекты, но на рынке практически не осталось квартир по цене ниже 60 тыс. руб. за кв. м – к середине этого года их было менее одного процента в общем объеме предложения. Почти половина объектов экспонируется по цене от 80 до 100 тыс. руб. за кв. м. Самые дешевые «квадраты», как обычно, предлагаются в старых панельных домах – за 86,4 тыс. руб., самые дорогие – в сталинках, 101,6 тыс.
В ожидании осени
Все перечисленные факторы в совокупности: перманентно растущее предложение, сезонный спад спроса плюс предкризисные ожидания россиян – привели к ситуации, когда музыку заказывает покупатель. Многомесячное затишье в продажах, длящееся с осени прошлого года, завершилось предсказуемым результатом. «В июне продажи немного пошли вверх, поскольку собственники, наконец-то, начали снижать цены. За ними потянулся и весь рынок», – рассказывает Катерина Гусева. Впрочем, отмечает Олег Пашин, дешевеют преимущественно объекты с определенными характеристиками – квартиры в старых панельных домах, расположенных в спальных районах вдали от метро. Владельцы более качественного жилья продолжают «держать цену».
По прогнозам участников рынка, терпение собственников вознаградится по осени, когда наступит традиционное сезонное оживление рынка. «Можно прогнозировать, что рынок недвижимости к концу лета выйдет из спячки. Увеличится количество звонков, просмотров и сделок», – делится надеждами Катерина Гусева.
Тем не менее, стоимость объектов, скорее всего, останется на прежнем уровне. «Никаких предпосылок к быстрому росту цен на рынке нет», – считает Марина Чижкова. Эти прогнозы, подчеркивают эксперты, окажутся верными только в том случае, если не случится резких макроэкономических колебаний.
