По мнению автора предложенного законопроекта, депутата Госдумы РФ Александра Хинштейна, действующая редакция закона «О рекламе» фактически позволяет застройщикам рекламировать объекты до получения разрешения на их строительство. Из-за чего, как утверждает политик, недобросовестные компании активно привлекают средства граждан. Чтобы искоренить порочную практику, депутат предложил дополнить закон «О рекламе» отдельной статьей, которая установит новые требования к размещению сведений о продаже жилья в строящихся домах.
Законодательная аллюзия
Первая редакция Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов…» запрещала рекламировать многоквартирные дома до получения разрешения на строительство – соответствующее положение было прописано в ст. 22 закона. Другими словами, законодатель фактически устанавливал табу на рекламу самого объекта недвижимости до получения разрешительной документации. Тем не менее вскоре данную статью признали недействительной. А за полгода до того президент подписал закон «О рекламе», ст. 28 которого запретила рекламу, «связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства до получения разрешения на строительство». Как уверен Александр Хинштейн, такая формулировка фактически дала добро на рекламу квартир в домах, строительство которых ведется без разрешения. Ведь если объявление не содержит информации о продаже жилья, а лишь сообщает о факте строительства здания, то, фактически, соответствует букве закона.
Предложенными депутатом поправками планируется воспретить любую рекламу строящегося жилья – в случаях, если квартиры в доме реализуют по схемам, не предусмотренным 214-ФЗ. Запретят и объявления о привлечении средств на основании договоров долевого участия – до получения разрешения на строительство. Текст рекламы должен содержать полное наименование застройщика, номер его регистрационной записи в качестве юридического лица, дату выданного компании разрешения на строительство того дома, который и фигурирует в объявлении. Если сведения размещает не застройщик – надо указывать, на каком основании они публикуются. Все эти данные должны занимать не менее 15% площади рекламного баннера.
Такие же требования, в случае принятия законопроекта, будут предъявлять и к компаниям, продающим жилье по схеме ЖСК. По словам Александра Хинтшейна, этот документ с поправками может быть принят в осеннюю сессию Госдумы.
Теория смысла
Эксперты неоднозначно оценивают идею ужесточить требования к рекламе новостроек. По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, предложенный документ, наконец, позволит определить требования к рекламе о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). «Действующее законодательство их не содержит, но по логике предложенного законопроекта, рекламировать ЖСК нельзя до получения кооперативом разрешения на строительство, – разъясняет она. – Остается лишь догадываться, как быть кооперативам, которые имеют статус инвестора, а не застройщика. Ведь подобные ЖСК не имеют прав на земельный участок. И, соответственно, получить разрешение на строительство они не в состоянии».
Впрочем, как говорит руководитель рекламного направления департамента новостроек NAI Becar Марина Панова, действующий закон «О рекламе» так или иначе позволяет рекламировать практически все строящиеся объекты, в том числе – и без разрешения на строительство. Но главная проблема в том, что формулировки предложенного Александром Хинштейном документа (как, впрочем, и ст. 28 закона «О рекламе») не позволяют однозначно сказать, можно ли размещать информацию непосредственно о строящемся объекте (а не о продаже квартир в нем). Непонятно, допустима ли имиджевая реклама застройщика и разрешено ли анонсировать продажи в доме, который еще не получил разрешение на строительство.
«В спорных случаях суды чаще всего приходят к выводу, что объектом рекламы является исключительно привлечение денежных средств для возведения многоквартирного дома», – пояснила юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Вера Рябова. По ее словам, судьи как правило сходятся во мнении, что подобная практика застройщиков должна соответствовать требованиям ч. 7 ст. 7 и ч. 8 ст. 28 закона «О рекламе», то есть на момент публикации рекламного сообщения должно быть получено необходимое разрешение на строительство дома. Вопрос о том, что считать предметом рекламы – жилой дом или же продаваемые квартиры, – судьи толкуют по-разному.
В целом, как считает начальник отдела рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент» Виктория Мончинская, на большинство компаний, которые работают по 214-ФЗ, законопроект, в случае его принятия, не повлияет. «Многие застройщики не станут рисковать своей репутацией и размещать рекламу строящегося объекта до получения разрешения на его строительство, поскольку это лишний и неоправданный риск для их имиджа», – утверждает она. К тому же, по словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, крупные застройщики вряд ли будут запускать крупные рекламные кампании в отношении проектов без разрешительной документации. «Проблемные объекты чаще всего встречаются у малоизвестных фирм, реклама которых представлена в минимальном объеме, и которую, порой, пропускают контролирующие органы», – утверждает он.
ФАС!
Рекламу строительных компаний в Петербурге контролирует Управление Федеральной антимонопольной службы (УФАС), которое и штрафует застройщиков (а также – распространителей) за ненадлежащие объявления. По статистике ведомства, ежегодно штрафы за недобросовестную рекламу объектов выписывают 10-15 городским застройщикам. «Чаще всего УФАС ограничивает размещение объявлений о реализации жилья при отсутствии разрешительной документации. Как правило, застройщики компенсируют это с помощью размещения имиджевой либо завуалированной рекламы – с намеком на продажу квартиры в том или ином объекте», – рассказывает Арсений Васильев.
Практика показывает, что служба весьма неоднозначно трактует законодательство о рекламе объектов строящейся недвижимости. Любые объявления, в которых упоминается имя застройщика, могут быть признаны неправомерными. «Фактически, антимонопольное ведомство Петербурга на сегодняшний день ставит знак равенства между рекламой объекта недвижимости и продаж квартир в нем. Обобщенной практики по подобным делам не сложилось, но чаще всего суды встают на сторону надзорного органа. При желании управление ФАС может доказать, что даже имиджевая реклама застройщика имеет целью привлечь денежные средства на строительство дома, у которого нет разрешения на строительство», – говорит генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анна Максимова.
Она считает, что ужесточение закона вряд ли искоренит мошенничество на рынке. Но, очевидно, создаст проблемы распространителям рекламы. «По сути, на них переложат часть функций надзорных органов – фактически заставят проверять разрешительную документацию у застройщиков и других компаний, которые собираются подать объявление о продаже квартир. Проблема в том, что сделать это весьма затруднительно – к примеру, застройщик может представить разрешение на строительство одной очереди ЖК, а рекламировать другую, документов на которую нет. И при этом указывать на продажу жилья во всем ЖК», – объясняет Анна Максимова.
Декларируемая цель внесенного Александром Хинштейном законопроекта – создать дополнительный механизм защиты для покупателей строящегося жилья. По сути, предложенный документ продолжает реализацию политики, согласно которой государство уже несколько лет пытается заставить застройщиков работать исключительно по 214-ФЗ. Но реализация этой идеи оставляет желать лучшего: ужесточение законодательства о рекламе жилья в новостройках вряд ли уменьшит количество домов, возводимых без разрешения. И уж точно не снизит статистику мошенничеств на рынке недвижимости. «Законопроект, в случае его принятия, не сможет защитить граждан от недобросовестных застройщиков. Ведь зачастую покупатели «голосуют рублем» и закрывают глаза на вероятные риски и проблемы с документацией», – считает Арсений Васильев.
В любом случае реклама – самый эффективный инструмент, который обеспечивает продажу любого товара, в том числе – и строящейся недвижимости. И поэтому застройщики будут находить новые методы, которые позволят им рекламировать и продавать объекты до получения разрешений на строительство.
