Приморский район в целом – наиболее активно развивающаяся и застраивающаяся из городских территорий. Статус населения здесь достаточно высок, велика покупательская способность, а потому тут формируется высокая концентрация торговых площадей. Приморский уже сегодня самый обеспеченный торговыми «квадратами» район. Однако на территории, прилегающей к проспекту Испытателей, торговые объекты продолжают расти не по дням. На первых этажах домов у давно действующей станции метро «Пионерская» (открылась в 1982 году) и у новой – «Комендантский проспект» – предприниматели выкупили большинство квартир для создания магазинов (непродовольственных или же специализированных) и предприятий сферы быта. Вблизи этих станций стрит-ритейл не исчезает, как повсеместно, а напротив – набирает обороты. Еще до конца нынешнего года на указанном участке будут работать около двадцати торговых, торгово-развлекательных комплексов и гипермаркетов, включая действующие объекты.
Приморский «Шанхай»
В девяностые годы ушедшего века некоторые средства массовой информации именовали территорию вокруг «Пионерской» «Шанхаем» за хаотичную архитектуру торговых объектов и скопление вьетнамцев, живущих неподалеку и работающих здесь в торговле. Одна из самых перегруженных станций метро сегодня ежедневно обслуживает около 160 тыс. человек. А в конце прошлого века пассажиропоток был просто колоссальным. «Пионерская» принимала на себя жителей с еще не введенных в строй «Старой Деревни» (запущена в 1999 году), «Комендантского проспекта» и часть пассажиропотока с Первой линии метрополитена, где занимались ликвидацией размыва. Все это привело к появлению стихийных торговых зон, бесчисленных павильонов и крытых рынков. Буйную, часто незаконную, торговлю удалось присмирить лишь пару лет назад – большая часть ларьков была ликвидирована, остальным придали опрятный вид. А девелоперы, учитывая сформированные пассажиропотоки и привычку местных жителей ездить за покупками к «Пионерской», поспешили поделить между собой территорию вокруг станции для создания современных торговых объектов.
Торговые первооткрыватели
Первым центром цивилизованной торговли стал «Аэродром» холдинговой компании «Адамант» на проспекте Испытателей, 11. Открытый в марте 1998 года комплекс включает около 130 магазинов и одноименный ночной клуб.
Следующий крупный объект появился в полукилометре от «Пионерской» лишь в конце 2003 года. В реконструированном здании бывшей овощебазы на Коломяжском проспекте открылся первый гипермаркет торговой сети «Сезон» (контролируется ООО «Торговый дом «Менахем»). Инвестиции в проект составили около $2 млн.
Следующее открытие произошло по адресу Коломяжский, 15. Прямо напротив выхода из вестибюля станции метро появился торговый комплекс «Купеческий Двор». Несмотря на более чем выгодное расположение объекта, собственник почти все площади отдал под торговлю. Тогда как более уместным, считают специалисты, было бы разместить на нижних этажах заведения общественного питания – возле «Пионерской» нет приличных кофеен и бистро.
В сентябре 2005 года ООО «Рамэнка» презентовало на Коломяжском проспекте возле Удельного парка трехэтажный торговый центр. В комплексе разместились гипермаркет «Рамстор», принадлежащий «Рамэнке», кинотеатр сети «КАРО-Фильм» с ресторанным двориком, более 50 магазинов одежды, обуви и парфюмерии.
«Сити Молл» унаследовал телецентр
Самый крупный из действующих и строящихся проектов возле «Пионерской» возводит ООО «Макромир». Торгово-развлекательный комплекс «Сити Молл» появится на месте недостроенного телецентра, возле Удельного парка на углу проспектов Испытателей и Коломяжского. Около 20 лет заброшенные бетонные «коробки» корпусов телецентра пустовали. Семь лет назад этот участок площадью семь гектаров вместе с недостроем выставлялся на торги, но тогда своего покупателя не нашел. Только в прошлом году начались работы по разбору бетонных конструкций. Сегодня «Макромир» завершает строительство первого цикла торгово-развлекательного центра. Общая площадь «Сити Молла» составит почти 100 тыс. кв. м, из них арендопригодные – 66 тыс. «квадратов». Комплекс будет представлять собой торговый квартал, состоящий из трех зданий и включающий открытую парковку на три тысячи автомобилей. Ввод первого корпуса состоится в ближайшие месяцы. Помещения площадью свыше 23 тыс. кв. м займет продуктовый гипермаркет «Карусель» (собственность ООО «Агроторг»). На втором этаже разместятся магазин бытовой техники «Мир», форматные магазины и галерея одежды мидл-класса. В следующем году откроются второй и третий корпуса «Сити Молла» площадью 26 341 кв. м. и 44 750 кв. м. соответственно. Арендаторы второго здания – французский гипермаркет формата DIY Leroy Merlin, а также крупноформатные магазины спортивных товаров и молодежной моды. Последний четырехэтажный корпус рассчитан на аудиторию класса «выше среднего». Здесь будут галереи модной одежды, обуви и аксессуаров. Верхние этажи займут фуд-корт, магазины мультимедиа, детских товаров и книжные супермаркеты. Большие площади отведены под развлечения: боулинг, кинотеатр, интернет-кафе и концептуальные рестораны.
Девелопер, благую весть принесший
Чем больше благоустраивается окружающая территория, тем чудовищнее выглядит недостроенный кинокомплекс, возвышающийся над вестибюлем «Пионерской». Еще в начале 1980-х на участке в несколько гектаров возвели здание будущего кинотеатра «Русь», который обещал стать самым большим в городе. После того как нелепый архитектурный объект подвели под крышу, работы прекратились. В начале 1990-х годов собственником незавершенного проекта стала религиозная миссия «Благая весть». Вместо кинотеатра планировалось создать Центр духовного развития. В здании выполнили наружную и внутреннюю отделку, но благоустроить прилегающую территорию и завершить прочие работы по разным причинам не удалось.
Несколько лет назад интерес к объекту проявило ООО «Мираж Синема». Компания намеревалась вернуть зданию изначальную функцию, разместив в нем одноименный мультиплекс. Однако и этим планам было не суждено сбыться.
Наконец в конце прошлого года миссия «Благая весть» продала объект ООО «Финансовая группа «Новый мир». Новый собственник собирается создать здесь торгово-развлекательный комплекс. Предположительно проект общей площадью около 130 тыс. кв. м будет включать вестибюль метро. Инвестиции в строительство могут составить $136 млн при расчетном сроке окупаемости в 7,5 года. Известие о смене владельца и его намерениях обрадовало местных жителей. Пожалуй, никогда еще в Петербурге новость о смене собственника и будущем строительстве так не радовала местных жителей. Для возведения торгового центра ООО «Финансовая группа «Новый мир» собирается полностью снести уродливое здание.
Звезды отметились в «Променаде»
Чем ближе и реальнее становилось открытие конечной станции метро «Комендантский проспект» на четвертой (оранжевой) ветке, тем скорее в районе появлялись новые жилые и коммерческие строения.
Первым качественным объектом на Комендантской площади станет комплекс «Променад». Он расположен в самом начале Комендантского проспекта и разделит собой полосы встречного движения по магистрали. Комплекс обещают открыть в апреле. Строительство «Променада» уже завершено, идут отделочные работы. Участок площадью более 0,7 га был выделен под строительство в 2003 году. Объект общей площадью 22 тыс. кв. м (из них арендопригодные – 13–14 тыс. кв. м) обошелся инвестору в $24 млн. Примерный срок окупаемости – около шести лет.
Заказчиком и генпроектировщиком выступило ООО «Лэнд». Генподрядные работы осуществляло ООО «Стройкомплекс». Инвестор проекта – ООО «СИМЛ». Эксклюзивным консультантом проекта было «АйБи ГРУПП». Как известно, среди акционеров ООО «СИМЛ» – Михаил Боярский и его сын Сергей. Поэтому проект успели окрестить звездным.
Комплекс состоит из трех уровней – два этажа и цоколь. Первый этаж займет торговая галерея «мелкой нарезки» (около 50 кв. м) с широким центральным променадом.
На втором этаже расположены крупноформатные магазины детских товаров, товаров для дома и якорный оператор – супермаркет «Техношок». ЗАО «Симтекс», владеющее торговой маркой «Техношок», выкупило 2 500 кв. м в строящемся торговом центре, когда работы были еще на нулевом цикле.
Под центр семейного отдыха и предприятия общепита отведено 3 000 кв. м.
Второй «якорь» разместился в цокольном этаже. Здесь же организована развлекательная зона. Скорее всего, цокольный этаж будет работать круглосуточно. Вокруг комплекса предусмотрена открытая парковка на 450 автомобилей. Вдоль «Променада» обустроят пешеходную зону.
«Адамант» командует на Комендантском
Непосредственно у станции метро холдинг «Адамант» строит многофункциональный объект площадью почти 50 тыс. кв. м. Открытие комплекса под названием «Командор» запланировано на 2008 год. Проект представляет собой семиэтажное здание с подземной парковкой. «Командор» включает в себя мощную развлекательную составляющую – шестизальный кинокомплекс и боулинг. Комплекс будет соединен подземным пешеходными переходами с вестибюлем станции метро и остановками наземного транспорта. По мнению экспертов, один только этот факт уже положительно скажется на успешности проекта.
Другой объект ЗАО «Адамант» в этом районе – на стадии завершения строительства. Ввод торгово-развлекательного центра «Байконурский» намечен на сентябрь. Комплекс будет представлять собой шестиэтажное здание, окруженное автомобильными парковками. В цокольном этаже «Байконурского» разместятся продуктовый супермаркет и гипермаркет товаров для дома «Домовой». На первом и втором этажах комплекса откроется галерея магазинов одежды, обуви и аксессуаров. Также на втором этаже разместится гипермаркет электроники «М.видео». Выше появятся книжный и детский супермаркеты, магазин мультимедийной продукции, фуд-корт, ресторан, бильярд и парк аттракционов. На пятом этаже для посетителей распахнут свои двери многозальный кинотеатр «Каро Фильм» и фитнес-клуб SportLife. Шестой этаж отвели под деловую зону – здесь будут офисные помещения.
В Colliers International уверены, что проект, несмотря на удаленность от станций метро и оживленных трасс, будет иметь успех у жителей ближайших микрорайонов. Тем более что в данном районе ощущается дефицит развлечений.
Стрит-ритейл будет жить
Высокая концентрация транспортных и пешеходных потоков между станциями метро «Комендантский проспект» и «Пионерская», наличие участков для создания крупноформатных магазинов привели к формированию практически единой торговой зоны на данном участке. На этом сказался и эффект синергии – торговые объекты различного формата тянутся друг другу, предпочитают существовать на единой территории. В центральных районах Петербурга этот вопрос решился за счет стрит-ритейла, поскольку места для торговых комплексов там попросту нет. А в данном районе сложилась масштабная комплексная застройка с нуля.
Правда, не все эксперты считают, что будет правильно объединять торговые районы у двух разных станций в один. «Говорить о том, что на проспекте Испытателей сформировался один крупный торговый коридор, по-моему, преждевременно. Все-таки правильным будет не объединять район между метро «Пионерская» и «Комендантский проспект» в одну торговую зону или коридор», – отмечает аналитик Colliers International Дмитрий Давыдчик.
Зато, по мнению Давыдчика, формат стрит-ритейла в данном районе окажется живучим. Небольшие магазины будут особенно успешны как раз вдоль линии проспекта Испытателей и на магистралях, прилегающих к станциям метро. Особенно стрит-ритейл необходим здесь в виде магазинов у дома, небольших универмагов эконом-класса и объектов сферы услуг – парикмахерских, соляриев, салонов красоты. «Нужно учитывать, что возводимые сейчас современные торговые центры в значительной мере рассчитаны на молодежь и людей около 40 лет со стабильным и довольно высоким доходом. А пенсионерам и населению с низкими доходами приходится довольствоваться меньшими, менее комфортными и не самыми современными торговыми комплексами», – уверен аналитик.
И за ценой не постоим
Солидные инвестиции и растущие сроки окупаемости проектов не пугают их создателей. Между тем земельные участки на столь лакомых для девелоперов местах обходятся недешево. Так, по оценкам экспертов, только для жилой застройки неподалеку от метро стоимость метра земли составит $1 000. Торговые проекты подальше от станции обойдутся в $300–500 за кв. м. Арендная плата в действующих комплексах района колеблется от $300 до 500 за «квадрат» в год. Ставки в стрит-ритейле приближаются к этим же цифрам.
Пример заразителен
Уже сегодня предпосылки создания подобных единых торговых зон есть у Фрунзенского района, в Купчино. Однако эти территории располагают лишь участками для строительства крупных торговых объектов. Сам же статус района, с точки зрения покупательской способности жильцов, не слишком велик. Поэтому развитие торговых зон здесь идет «очагами» и более медленно. Неплохие перспективы в будущем по созданию крупных торговых зон может продемонстрировать Красносельский район. «По концентрации торговых комплексов и стрит-ритейла Приморский является уникальным. Однако тенденции по увеличению плотности торговой застройки начинают проявлять себя и в других районах города. Например, очень активно застраивается сегодня Дальневосточный проспект», – говорят в ООО «БЕСТЪ. Коммерческая недвижимость».
Пока же территория между «Пионерской» и «Комендантским пр.» остается наглядным примером того, как стремление девелоперов возводить объекты непременно вблизи станций метро формирует на небольшом участке беспрецедентную концентрацию торгово-развлекательных центров и магазинов. Кто из них выживет в конкурентной борьбе за покупателя – покажет время.
