Операция обмена проходит только при участии уполномоченной государственной организации – «Горжилобмена» или «Райжилобмена». Частные же риэлторы, как правило, стараются «не усложнять себе жизнь», предпочитая работать с собственниками жилья, а не с нанимателями.
Меняем не свое
На сегодня порядка 10% от всего жилищного фонда Санкт-Петербурга относится к Государственному жилищному фонду. Некоторые граждане не приватизируют свое жилище по причине отсутствия у них прав на бесплатную приватизацию. Так как они уже единожды воспользовались этим правом. Другие просто не видят в этом особой необходимости в связи с очередным продлением сроков бесплатного перевода жилья в собственность, на этот раз до 1 марта 2015 года. Продать такое жилье без предварительного перевода в частную собственность не возможно, а вот обменять – вполне. Обмен, в соответствии с российским законодательством, относится только к объектам Государственного жилищного фонда. С 1 марта 2005 года процедурой обмена может воспользоваться только наниматель по договору социального найма. Все так называемые смешанные обмены, объектами которых становится государственная собственность с одной стороны и частная с другой, осуществляются при помощи договора мены. В Санкт-Петербурге главным оператором и регулятором обменных схем является Государственное бюджетное учреждение «Горжилобмен» или райжилобмены во всех районах города.
Для того чтобы уточнить процедуру обмена жилья между нанимателями, действующую на сегодняшний день, мы обратились к первому заместителю директора ГБУ «Горжилобмен» Любови Борисовне Рубцовой.
«Обмен – это очень трудоемкий процесс. Случается «распутывать» 17-кратные цепочки по обмену, на что уходит от трех до шести месяцев, – отмечает Любовь Борисовна. – Когда в 2005 году вступил в силу новый Жилищный кодекс, институт раздела жилых помещений приказал долго жить. С тех пор можно лишь объединить жилое помещение, собственниками которого являются отдельные члены семьи. «Разделиться» можно только при помощи обмена. Иногда бывают случаи, когда дети хотят поселиться поближе к своим престарелым родителям. И они могут предложить нанимателю на одной площадке с родителями более выгодный вариант размена, лишь бы быть рядом с ними. Другой пример, одинокий наниматель живет в трехкомнатной квартире и не в состоянии оплачивать все возрастающие коммунальные расходы. Он вполне способен поменять ее на однокомнатную с доплатой. И наоборот, в случае расселения, взамен коммуналки, наниматель, как правило, всегда получает отдельную квартиру. В целом обмен не носит ущербного характера, просто риэлторы не очень любят обременять себя такими проблемами, предпочитая иметь дело с собственниками жилья».
Сложности перевода
– Любовь Борисовна, а какие действия нужно предпринять нанимателю, если он решился на обмен?
– Гражданин обращается в «Горжилобмен», который оказывает услуги по подбору вариантов, или «Райжилобмен», если он уже знает, чего хочет. Потенциальный участник обмена оформляет соответствующее заявление, которое подписывают все члены его семьи. Отдельного согласия незарегистрированных на жилплощади членов семьи в данном случае не потребуется. Нужно только согласие зарегистрированных и временно отсутствующих родственников (например, находящихся в армии). Если в процессе обмена принимают участие несовершеннолетние дети, то за них заявление подписывают либо родители, либо опекун, если родители лишены родительских прав (в последнем случае мы запрашиваем разрешение у органов опеки и попечительства). Воспитанник детского дома, участвующий в обмене, может рассчитывать на улучшение жилищных условий. В этом случае сотрудник «Горжилобмена» делает запрос руководителю детского учреждения, где прописывается форма обмена. Директор детского дома, являющийся в данном случае опекуном ребенка, должен дать разрешение на обмен.
Далее заявление гражданина заверяется в жилищно-эксплуатационных службах (в паспортной службе и в бухгалтерии). Гражданин предоставляет справки по форме 7 и 9, а также удостоверение личности. Обмен жилого помещения не представляется возможным, если в него вселяется гражданин с хроническими заболеваниями. К слову, в случае, когда гражданин переселяется из отдельной квартиры в коммунальную, дополнительно к вышеперечисленным документам предоставляются справки из противотуберкулезного и психоневрологического диспансеров. С 1 марта 2005 года институт ордеров канул в Лету. Поэтому с 01.03.05 правоустанавливающим документом на объекты государственного жилищного фонда и, одновременно, основанием для вселения на государственную жилплощадь является договор социального найма. Однако если после вышеуказанной даты в составе нанимателей изменений не произошло, ордера в качестве правоустанавливающего документа будет достаточно. Если же члены семьи ранее не были включены в ордер, тогда потребуется договор социального найма. Как видите в целом нюансов достаточно…
Договор договору рознь…
– Будем считать, документы собраны. Что происходит дальше?
– После этого полный пакет документов «Горжилобмен» выносит на рассмотрение Жилищной комиссии, которая проходит еженедельно по вторникам. Либо это делает начальник «Райжилобмена» на заседании Жилищной комиссии при администрации района, если обмен оформляется «Райжилобменом» указанного района. По итогам комиссии оформляется договор обмена, где прописывается вся схема (какое помещение занимал гражданин, на основании какого правоустанавливающего документа, что он в результате получил…). Оформляется несколько экземпляров договора обмена: на каждого участника обмена (семью), по одному в РЖА района, где задействована жилая площадь для обмена, и один, на котором граждане подписываются, что такой договор они получили, остается в «Горжилобмене». Сотрудник «Горжилобмена» согласовывает все договоры с начальниками РЖА, которые задействованы в обмене. После по одному полностью оформленному экземпляру получают участники договора, все РЖА и один снова остается в «Горжилобмене». С полностью оформленным и подписанным договором обмена участник приходит в РЖА своего бывшего района и снимается с регистрационного учета. Далее, с этим же договором обмена, идет по новому месту жительства, где ему оформляют договор социального найма. После этого происходит регистрация «новосела» в РЖА нового района. То есть договор обмена не является правоустанавливающим документом, он лишь дает основания на заключение договора социального найма.
Почти бесплатно
– Я так понимаю, что с 1 марта 2005 года эта схема не менялась?
– Почти. С тех пор вышли два распоряжения Жилищного комитета № 68 и № 69 от 25.03.08. Собственно в них подробно прописана процедура обмена, опубликованы бланк заявления и примерная форма договора.
– А бывало ли такое, что схема давала сбои или обмен признавался недействительным уже после его осуществления?
– Я за 23 года своей работы такого не припомню. Мы, к примеру, не меняем аварийное жилье, это запрещено законодательством. Если квартира впоследствии была признана непригодной и она попадает в распоряжение о непригодности, ее расселяют в установленном законом порядке. Наниматель при этом получит жилье лучше, чем у него было ранее.
– Во сколько обойдутся услуги обмена, если желающий обратится в «Горжилобмен»?
– Оформление бесплатно – это государственная услуга. А вот за подбор вариантов придется заплатить 16 100 рублей. Это при условии, если обмен в конечном итоге устроил заказчика. То есть эта сумма взимается не за каждый вариант обмена, а только за конечный, при реальном осуществлении обмена.
