Начнем с самой животрепещущей для покупателей темы – стоимости жилья. На фоне вторичного рынка недвижимости, который продемонстрировал удивительную для Петербурга стабильность (полная идентичность цен в начале января и конце июня), первичный рынок показал некоторый рост: корректировка в городе и предместьях, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», составила 2,5% (с 84,5 тыс. руб. до 86,8 тыс. руб. за «квадрат»). Это вдвое меньше, чем за аналогичный период 2012 года. Тогда, напомним, квадратный метр в новостройках прибавил в цене почти 5%.
«Словно мухи тут и там…»
По экспертным оценкам, рост цен сдерживает сразу несколько факторов. Во-первых, на банковском рынке хотя и зафиксировано впервые с 2011 года снижение средней ипотечной ставки, однако пока оно микроскопическое. И заметного влияния на активность заемщиков этот факт не оказал.
Во-вторых, фиксируется все большее смещение спроса в сторону «ближнего пояса» Ленобласти, где жилье априори дешевле. «Потенциальные покупатели по-прежнему ориентированы на жилье массового спроса, строящееся как в Петербурге, так и в районах, максимально приближенных к границам мегаполиса, – Девяткино, Янино, Кудрово, Бугры. Находят своего клиента также проекты, расположенные к югу от города, но пока достойного предложения здесь мало, кроме того, спрос здесь тормозят туманные перспективы решения транспортной проблемы», – говорит генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
В-третьих, сыграли свою роль и слухи о возможной «второй волне кризиса». Ее в начале года не прогнозировали только самые ленивые экономисты как в России, так и за рубежом. В такой ситуации отсекаются самые осторожные покупатели, которые предпочитают не рисковать и отложить покупку. Ну а небольшой рост цен, который все же имел место быть, по мнению директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, вероятно, был вызван тем, что достаточно большое количество объектов находилось в мае-июне на достаточно высокой стадии готовности. В это время года бизнес предпочитает активно заниматься старыми проектами, а не выводить на рынок новые.
Рекламная атака
В такой ситуации некоторые аналитики начали говорить о реальной стагнации первичного рынка. Правда, часть застройщиков поспешила мрачные прогнозы опровергнуть, заявив, что «в Багдаде (то есть в Петербурге) все спокойно». В принципе, никакого противоречия здесь может и не быть: ведь эксперты оценивают рынок в целом, а девелоперы все же глядят со своей колокольни, то есть отталкиваются от положения дел в своей собственной компании. А они, дела, у конкретного застройщика, особенно крупного, могут идти вполне неплохо.
Однако как прямые, так и косвенные признаки свидетельствуют о том, что рынок строящегося жилья уже начал меняться, готовясь стать (а по некоторым оценкам – уже став) «рынком покупателя». Хотя совсем недавно все было ровно наоборот.
К прямым признакам относится явное снижение спроса на квартиры по итогам первого полугодия. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», активность спроса (рассчитывается исходя из количества первичных обращений граждан по поиску строящегося жилья) упала более чем на 10%. При этом в отдельные периоды (например, в середине мая) интерес граждан к рынку новостроек падал на 40% по сравнению с началом января.
В такой ситуации застройщики вынуждены бороться буквально за каждого покупателя. И они так и делают, об этом свидетельствуют различные скидки, акции и бонусные программы – сейчас таковые есть практически у каждого участника рынка. Многие компании предлагают квартиры с дисконтом в 5-10%, а подчас даже в 20% от первоначально заявленной стоимости.
Впрочем, пока большинство предложений о скидках относится лишь к так называемому «неликвиду», который было не так просто продать и в более благоприятные для строительного бизнеса времена. Но часть экспертов предрекают девелоперам все большие затруднения с продажей даже популярных у населения малогабаритных квартир. В проектах с непродуманной концепцией совсем скоро часть квартир может оказаться непроданной: для эконом-класса еще год назад ситуация чрезвычайно редкая.
К косвенным признакам того, что рынок строящегося жилья уже повернулся лицом к покупателю, можно отнести вал наружной рекламы, обрушившийся на потребителя в первые шесть месяцев года. Причем особенно характерно, что львиная часть рекламных баннеров размещается в метрополитене, то есть нацелена на наименее платежеспособную аудиторию. Это означает, что застройщики либо уже испытывают трудности с реализацией даже самых доступных квартир, либо заранее готовятся к такому неблагоприятному для себя повороту в скором будущем.
Благоприятный поворот
Едва ли стоит лишний раз повторять о выгодности такой ситуации на рынке для покупателя. Конечно, рассчитывать на существенное падение цен, наверное, не стоит, но выиграть потребители могут и на другом. «Девелоперы, соперничая друг с другом, просто вынуждены создавать более качественные проекты. Они уже начали улучшать качество строительства и условия покупки объектов недвижимости. В связи с этим спрос стал смещаться в сторону домов с необходимой социальной инфраструктурой, а также в сторону квартир с отделкой», – считает Полина Яковлева.
Арсений Васильев, в свою очередь, выделяет разнообразие схем оплаты квартир, появившееся на рынке из-за конкуренции между застройщиками. Например, различные варианты рассрочек, в том числе весьма длительных, чего ранее девелоперы старались избегать. «Можно говорить о том, что застройщики сегодня начинают конкурировать не столько ценами, сколько условиями совершения сделки», – подчеркивает глава «УНИСТО Петростали».
Впрочем, предложение по типам квартир у основной массы девелоперов осталось неизменным – в новостройках по-прежнему преобладают «однушки» и студии. И маловероятно, что здесь в ближайшее время что-то изменится. Даже несмотря на то что покупательский спрос постепенно смещается в сторону более просторного жилья.
«Строительство – довольно инертный процесс. Сегодняшние предпочтения покупателей застройщики смогут учесть только в будущих проектах. Поэтому большинство из них ведет довольно консервативную и проверенную временем политику, прежде всего это касается квартирографии. Лишь небольшое число застройщиков вводит новые планировочные решения, старается изменить рынок и отчасти покупателя», – утверждает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов.
Не количества ради
Отметим и еще одну тенденцию, которая стала явно вырисовываться в первые шесть месяцев 2013 года. Если градостроительная политика Смольного пока по-прежнему далека от идеала, то власти Ленобласти, похоже, твердо знают, чего хотят. Еще в конце года они, образно говоря, грозили нерадивым застройщикам пальцем. А сегодня, без преувеличения, пачками отменяют разработанные проекты планировок территорий рядом с Петербургом и препятствуют неконтролируемому (точнее, плохо контролируемому в связи с федеральным законом о местном самоуправлении) разрастанию областных райцентров, таких как Всеволожск.
Все это говорит о том, что областные власти вовсе не собираются идти на поводу у застройщиков, даже несмотря на то что местный бюджет может из-за отмены некоторых проектов потерять существенные налоговые поступления. Зато жилые комплексы в области должны стать более качественными: с меньшей плотностью населения, обеспеченными всей необходимой социальной и транспортной инфраструктурой. Во всяком случае, очень хочется в это верить.
Здесь, правда, стоит добавить, что, искусственно сдерживая новое строительство на своей территории, областные власти, скорее всего, будут подталкивать вверх цены на первичном рынке. Учитывая, что и в городе объемы ввода жилья вряд ли увеличатся, можно предположить, что плавный рост стоимости квадратного метра будет иметь место в течение как минимум нескольких ближайших лет. Но, как уже говорилось, конечный потребитель все равно должен остаться в выигрыше за счет более комфортной среды обитания.
