Большинство экспертов утверждают, что «зачет жилья» в чистом виде, в соответствии с его классическим определением, применяется крайне редко. Его с успехом заменяет договор купли-продажи имеющегося у собственника жилья с одновременным бронированием новой квартиры у застройщика.
В общем
Зачет имеющегося жилья (схема «трейд-ин»), в классическом его понимании, – это одна из схем долевого участия в строительстве. Когда по причине недостатка финансовых средств на новую квартиру у потенциального покупателя застройщик принимает в качестве оплаты уже имеющееся в наличии у покупателя недвижимое имущество. В договоре долевого участия указываются основные параметры новой квартиры и то количество квадратных метров, которое фактически оплачено за счет зачтенной квартиры. Долг перед застройщиком, возникший в результате разницы между стоимостью старой и новой квартиры дольщик погашает в соответствии с условиями подписанного договора долевого участия. В соответствии с договором застройщик либо сразу переоформляет права собственности на старую квартиру на себя либо сохраняет право собственности за дольщиком до окончания строительства или до его переезда в новое жилье.
Для понимания общей ситуации, как схема «трейд-ин» «поживает» на рынке сейчас, корреспондентом БН было опрошено порядка 25 компаний, которые, так или иначе, продвигают подобные программы. В результате выяснилось, что применяют эту схему в каноническом ее варианте крайне редко. На начальном этапе подготовки сделки по схеме «трейд-ин» последовательность действий для всех вариантов «зачета», по сути, идентична. Клиент получает требуемую информацию о новом жилье у специалистов компании застройщика или агентства, выбирает квартиру в строящемся доме. Сотрудники агентства (или застройщика) проверяют наличие документов на находящееся в собственности клиента жилье и их достоверность. Далее клиент определяет, самостоятельно или при помощи сторонних оценщиков, рыночную стоимость имеющегося жилья. Специалисты агентства недвижимости или застройщика выдают свое заключение о ее стоимости. Происходит согласование цены клиента с оценкой застройщика. А далее возможны варианты…
Берем все на себя
Взаимозачет жилья, подразумевающий выкуп имеющейся у клиента квартиры самим застройщиком, крайне редкое явление. Тем не менее оно все же встречается по стране. В частности, например, в предложении петербургской ГК «Кивеннапа» или брянской ИФК «Бинвест». Первая в соответствии с программой «зачета» может выкупить имеющуюся у клиента недвижимость на себя, при определенных обстоятельствах. По словам начальника отдела продаж «Кивеннапы» Дмитрия Благодерова, в зачет стоимости нового жилья принимаются наиболее ликвидные квартиры. «Схема взаимозачета распространяется на все объекты, имеющиеся у нас в продаже. В случае если у клиента после зачета его квартиры все же не хватает денежных средств на приобретение нового жилья, у нас действует беспроцентная рассрочка платежа на сумму до 500 тысяч рублей», – отмечает специалист.
Впрочем, при обращении в эту компанию в качестве потенциального клиента корреспонденту БН удалось узнать, что под «ликвидными объектами» понимаются дома «свежей» постройки, начиная с 2006 года. Кроме того, в данном случае, выкупаемые квартиры будут оценены, по словам менеджера, примерно на 10% ниже их реальной рыночной стоимости.
В случае с ИФК «Бинвест» программа выкупа распространяется на строящийся в Брянске жилой комплекс «Европейский». После согласования цены зачетной квартиры, которая, по словам специалистов компании, будет, как минимум на 15% ниже рыночной, между участником программы выкупа и застройщиком подписывается договор долевого участия с одновременным отчуждением вторичного жилья. И в этом случае, если сумма за отчужденное жилье не покрывает стоимость новой квартиры, возможна беспроцентная рассрочка платежа на оставшийся «хвост».
В ожидании покупки
Второй, наиболее популярный вариант «зачета жилья», в меньшей степени напоминает классический. Условно «цепочку» в этом случае можно обозначить как «Договор на продажу – Покупатель – Договор долевого участия».
В развернутом виде схема выглядит следующим образом. Клиент подписывает с застройщиком (агентством недвижимости) договор на продажу (договор на услуги по реализации) существующего у него жилья, одновременно бронируя (договор бронирования) новостройку у застройщика. После чего клиент оплачивает первоначальный взнос. Иногда первоначальный взнос за новое жилье, в размере 10-20%, в качестве предоплаты вносит покупатель «старой» жилплощади (если он уже найден). Цена на новостройку, в момент поиска покупателя на «старую» квартиру, обычно фиксируется на срок в среднем до 90 дней. После того, как покупатель на «старое» жилье найден, клиент с застройщиком подписывает договор долевого участия. При успешном завершении сделки по продаже имеющейся недвижимости в установленные сроки сумма за реализованную квартиру вносится в качестве второго платежа. Если старая квартира не была продана в установленные сроки, клиенту обещают вернуть все денежные средства, внесенные в качестве первоначального взноса.
Несколько иной, но похожий принцип «исповедуют» в «НДВ-Недвижимость». По словам руководителя департамента вторичной недвижимости компании Светланы Бириной, сначала (вместо договора на продажу) заключается агентский договор на услуги по продаже старой квартиры. Одновременно с подписанием агентского договора клиент выбирает квартиру в новостройке, и она резервируется (либо подписывается договор длительного бронирования, либо соответствующий пункт вносится в агентский договор).
«Подписание основного договора купли-продажи старой квартиры и договора на приобретение новой происходит только, когда покупатель на старый объект уже найден. У нас стоимость новостройки фиксируется именно в этот момент», – говорит Светлана Бирина.
Если стоимость новой квартиры превышает стоимость зачетной, клиент вносит недостающий «хвост» поэтапно, в рассрочку, либо вступает в ипотеку, либо оплачивает недостающую сумму из собственных средств. Обычно компании, работающие по программе «зачета», предлагают льготные варианты погашения недостающей суммы. Чаще всего – это либо беспроцентная рассрочка платежа, либо специальная ипотечная программа с низкими процентными ставками.
В качестве эксперимента мы провели собственную оценку однокомнатной квартиры, расположенной на последнем этаже в кирпичном 4-этажном доме во Фрунзенском районе. Общая площадь – 40 кв. м, площадь кухни – 7 кв. м. Было проанализировано 37 вариантов, средняя цена квадратного метра составила 89 тыс. Таким образом, приблизительная стоимость такой квартиры составила 3 560 тыс. руб.
Специалисты одной из компаний, продвигающих программу «жилье в зачет», оценили эту же квартиру в 82 тыс. руб. за кв. м (предварительная цена, без посещения квартиры специалистом, с предварительным выбором объекта в новостройке).
По таким программам «зачета» в Петербурге работают: ИСК «Отделстрой» в жилом массиве «Новый Оккервиль», агентства недвижимости «Рослекс», «Адвекс.Недвижимость», ИСХ «Петротрест», АН «Тулос» и другие. Преимущество данной схемы перед первым вариантом заключается в том, что квартира на вторичном рынке продается по рыночной, а не оценочной стоимости.
Вынужденный посредник
Третий, менее популярный вариант, но имеющий место быть, обозначим как «Договор на продажу – Партнер – Договор долевого участия». Он отличается от предыдущего тем, что продажу старого жилья застройщик поручает стороннему аккредитованному у него агентству. А договор долевого участия подписывается одновременно с договором на продажу «зачетного» жилья без ожидания момента, когда покупатель на старую квартиру отыщется. В данном случае первоначальный взнос, в 10% от стоимости новой квартиры, вносится клиентом сразу после подписания обоих договоров. Цена на новостройку, в период поиска покупателя на старое жилье, фиксируется сроком от трех до пяти месяцев. В остальном – все то же самое. По такой схеме в Петербурге «трудятся» ЗАО «Ленстройтрест», компания «Северный город», группа компаний «Филинъ».
Некая «смешанная» схема действует у ООО «БалтСтройКомплект». Здесь клиент подписывает договор с аккредитованным у застройщика агентством недвижимости на продажу имеющейся жилплощади и одновременно договор длительного бронирования на три месяца с застройщиком. Договор долевого участия фиксируется сторонами уже после того, как найден покупатель на старое жилье.
Третий вариант в целом вряд ли можно отнести к классическому «зачету жилья», т. к. здесь нарушается главный его принцип – «одного окна». Клиенту приходится самому работать сразу с двумя юридическими лицами. Тем не менее повторимся, данная схема все равно трактуется компаниями как программа «зачета имеющегося жилья».
Популярностью «не пахнет»
По поводу популярности схемы «зачета жилья» мнения экспертов рынка разделились. В частности, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина отмечает, что программа «взаимозачета» жилья в их компании достаточно популярна. Она занимает 30-40% от общего количества сделок.
Совершенно противоположного мнения придерживается Валентина Гнеушева, эксперт вторичного рынка АН «Итака»: «Сделки “с зачетом” непопулярны. У нас в общем объеме они занимают не более 1%. Связано это с тем, что продавцам чаще всего невыгодны такого рода операции, когда их собственная квартира оценивается в 60-70% от ее рыночной стоимости», – говорит она.
Конечно теоретически, можно обратиться к независимым оценщикам. И уже с их расчетами в руках осуществлять «сделку с зачетом», но вот пойдет ли на такой «обмен» застройщик – большой вопрос.
Решение всех проблем посредством «одного окна» – это одно из главных преимуществ описываемой схемы. Однако, как мы видим, в разных ее вариациях оно соблюдается далеко не всегда. К другим достоинствам программ «зачета жилья» стоит отнести:
– возможность приобретения новой квартиры по фиксированной цене еще до продажи своей недвижимости;
– новая квартира приобретается по минимальной цене на стадии строительства;
– клиент продолжает жить в проданной квартире до момента окончания строительства или завершения ремонта в ней;
– возможность погашения оставшейся суммы в рассрочку или с помощью ипотеки, под льготный процент или без оного.
При всем том недостатков у подобных программ все равно немало.
Во-первых, это ограниченный срок продажи имеющегося жилья на вторичном рынке и его низкая оценочная стоимость относительно рыночной, особенно в случаях выкупа «вторичной» квартиры застройщиком. Большинство менеджеров, представляющих агентства или застройщика, откровенно предупреждали, что их оценка будет как минимум на 10% ниже рынка.
Во-вторых, скидки, акции и прочие специальные предложения застройщиков по отношению к клиенту, приобретающему новостройку по схеме «зачета», как правило не действуют. Клиент обычно приобретает новое жилье по базовой цене. Более того, например, в АН «Рослекс» за услугу реализации «старого» жилья по максимальной стоимости и бронирование новостройки с вас взыщут дополнительно 50 000 рублей.
В третьих, наиболее ликвидные (недорогие новостройки), в большинстве случаев, не попадают в список предлагающихся к продаже по системе «зачета» Так, например, «Ленстройтрест» по системе «зачета» представляет квартиры исключительно в комплексе «Лучший выбор» во Всеволожске. Минимальная базовая стоимость «двушки» площадью 58 кв. м – 3 800 000 руб. Остальные проекты компании в «зачете» не участвуют.
Естественно, что в случае переноса сроков окончания строительства может «разрушиться» вся цепочка по сделке. Клиент вовремя не въедет в новостройку, покупатель «зачетного» жилья – в приобретенную квартиру, соответственно «подвиснет» второй платеж по новостройке. В худшем случае потенциальный покупатель «зачетного» жилья может просто расторгнуть сделку.
Стоит отметить, что к квартирам, принимаемым в зачет, предъявляются достаточно жесткие требования (желательно новое жилье, построенное после 2000 года, в хорошем состоянии, отсутствие любых обременений и пр.).
«Именно поэтому чаще всего клиент действует по более упрощенной схеме, нежели “зачет”: вносит первоначальный взнос, берет у застройщика рассрочку (на срок до шести месяцев) и параллельно продает через агентство свою квартиру», – отмечает Валентина Гнеушева. Эксперты утверждают, что и для застройщиков «зачет имеющегося жилья» становится все более обременительным. Продать «среднюю» квартиру на вторичном рынке за короткий промежуток времени, по цене приближенной к рыночной, и особенно летом, весьма проблематично.
