Торговля сделала ставку на развлечения

Минувший год ознаменовался удвоением объема торговых площадей в Петербурге. Возросшая конкуренция на рынке ставит перед новыми проектами – и теми, что появились в 2006 году, и теми, что только планируются к развитию, достаточно жесткие требования к концепции торгового центра.

При ее разработке в состав комплекса обязательно включаются дополнительные услуги, яркая развлекательная составляющая, которая привлекала бы покупателей именно в этот ТРЦ. Аквапарки, мультиплексы, боулинги становятся неотъемлемой частью торговых центров. Где-то более широко развиваются ресторанные операторы, где-то – сегмент детских развлечений, где-то же идет упор на кинотеатры.

Магнит для покупателя

За последние пять лет доля торгово-развлекательных центров в общей структуре крупноформатных торговых объектов Петербурга значительно увеличилась. По данным компании GVA Sawyer, если в 2002 году этот показатель составлял только 6%, то в настоящее время он превышает 50%. Анализ же новых проектов торговых комплексов показывает, что к 2010 году формат торгово-развлекательного центра будет преобладать в структуре крупноформатных торговых объектов. В настоящее время в каждом крупном (от 15–20 тыс. кв. м) торговом центре обязательно есть фуд-корт и развлекательная зона, состав которой может варьироваться. При этом развлекательная зона может занимать от 10 до 50–60% (ТРК «Варшавский экспресс») площади торгово-развлекательного центра. Стандартный набор развлечений петербургских торгово-развлекательных комплексов составляют кинотеатры, игровые автоматы, боулинг и бильярд.

Решая проблему однотипности, девелоперы в настоящее время стремятся вносить разнообразие в ТРЦ, включая в свои проекты различные объекты развлекательной инфраструктуры: катки, специализированные детские зоны, образовательно-развлекательные высокотехнологичные комплексы, океанариумы, аквапарки, ночные клубы, картинги, симуляторы игры в гольф, скалодромы, q-Zar, фитнес-клубы и SPA-центры.

«Особенностью развития рынка является разработка проектов со значительной зоной охвата. В основу концепции подобных объектов закладывается не только эффект масштаба от сочетания большого количества развлекательных объектов значительной площади, но и некая уникальность, изюминка проекта», – говорит Ирина Романова, руководитель департамента консалтинга филиала компании GVA Sawyer в Петербурге.

Игорь Лучков,
директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property St Petersburg

На данный момент считается, что доходность проектов в сфере торговой недвижимости на уровне 18–20% и есть тенденция к уменьшению доходности, хотя ряд проектов могут демонстрировать и большую доходность, если это некая новинка на рынке. Например, так было с выходом на рынок ТРЦ «Гранд Каньон», который расположен не в самом лучшем месте. За полгода до сдачи этого проекта в эксплуатацию порядка 70% площадей ТРЦ были заполнены арендаторами, а на момент сдачи наблюдалась почти 100% заполняемость. Здесь решающую роль сыграла интересная концепция.

Формат растет

По словам Игоря Лучкова, директора департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property St Petersburg, в Северной столице возникают все более крупные торгово-развлекательные форматы с определенными магнитами для покупателя. «Самое главное для ТРЦ – поток покупателей (неважно, куда будут ходить люди – в Макдональдс или в кино). Возьмем, к примеру, каток, оборудованный в ТРЦ «Мега-Дыбенко». Появление катка не означает, что собственнику некуда деть арендную площадь, просто этот каток привлекает дополнительные потоки людей. Сам формат магазина уже является магнитом для покупателя: вы не идете в «пятитысячник», чтобы просто купить товары, а идете в комплекс площадью в среднем от 50 тыс. кв. м, чтобы сделать покупки, отдохнуть, развлечься».

Практически все эксперты рынка отмечают, что в Петербурге за последний год значительно расширилась развлекательная зона в торговых центрах. «Если раньше это были небольшие очаги, то теперь они занимают все более активное место, – говорит Игорь Лучков. – Выбор «изюминки» ТРЦ зависит от клиентов, поскольку, например, в аквапарк, кинотеатр и к игровым автоматам ходят разные люди. Следовательно, стоимость билетов тоже разная».

Эффективность развлекательных предприятий неодинаковая. Одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования, по мнению специалистов GVA Sawyer, является кинотеатр, который выгоднее размещать в торговом центре, нежели в отдельно стоящем здании.

Чуть меньшая эффективность у боулинга – игровые дорожки занимают большую площадь, а проходимость боулинга намного меньше, чем кинотеатра. Эта закономерность характерна и для таких развлечений, как каток, картинг, роллердром и т. п. Во многом из-за этого арендная ставка для таких операторов существенно ниже, чем для небольших магазинов. «Владельцы комплексов соглашаются на низкие ставки, которые платят арендаторы развлечений, потому что это повышает общую привлекательность ТЦ за счет увеличения потоков посетителей», –
считает Ирина Романова.

Впрочем, на рынке успешно функцио-нируют торговые центры, развлекательная составляющая в которых минимальна или даже вовсе исключена. «Обычно это большой ТРЦ с хорошим подбором «якорей», который расположен на выезде из города. И люди, собираясь на дачу, заезжают туда при выезде из города, – объясняет Игорь Лучков. – Здесь главный фактор – удобство.

В качестве примера можно привести «Гарден парк» на Приморском шоссе, предлагающий товары для дачного хозяйства. В нем развлекательная инфраструктура представлена только несколькими кафе. Этот торговый центр успешен за счет хороших транспортных потоков».

Ирина Романова,
руководитель департамента консалтинга филиала компании GVA Sawyer в Петербурге

Стабилизация экономики, увеличение конкуренции, а также рост расходов на строительство и эксплуатацию ТРЦ приводят к увеличению сроков окупаемости проектов до 7–10 лет. В то же время включение интересной развлекательной составляющей, отличающейся большим объемом капиталовложений и более длительным сроком возврата инвестиций, не неся прямой коммерческой выгоды для девелопера в силу своей сравнительно низкой рентабельности, может значительно увеличить посещаемость всего ТРЦ, тем самым повысив его общую доходность.

«Изюминки» и «фишки»

В минувшем году на петербургском рынке появилось несколько крупных торговых центров с нестандартной развлекательной составляющей. В июне в Центральном районе, на улице Марата, в ТРК «Планета Нептун» открылся первый российский океанариум. Заказчик комплекса, ЦКБ «Рубин», делал ставку именно на уникальность проекта и нашел для расположенного не в самом посещаемом районе среднестатистического торгового комплекса очень яркую развлекательную «изюминку». Океанариум – это 30 аквариумов, представляющих 7 климатических зон, в которых обитают около 4 тыс. рыб более чем 100 видов. Климат и ландшафт каждой из зон (Северо-Запад России, бассейн Амазонки, коралловые рифы и т. д.) воспроизведены при помощи соответствующих интерьеров с вживленной биофлорой и температурного режима. Сквозь самый большой аквариум проложен тоннель из сверхпрочного акрилового стекла, который позволяет подробно рассмотреть жизнь водных обитателей. Также оборудован специальный класс для проведения детских образовательных программ. «Наличие океанариума дает серьезное преимущество перед другими торговыми комплексами. Мы рассчитываем на 700 тыс. посетителей в год, подобная посещаемость у зарубежных аналогов», – говорит Вячеслав Манухин, генеральный директор управляющей компании «Планета Нептун». Высокая посещаемость единственного в России океанариума площадью 5 тыс. кв. м позволит не только получать прибыль от продажи билетов, но и увеличить ставки аренды примыкающих к нему торговых помещений. Собственники «Планеты Нептун» надеются окупить проект за пять лет.

Владельцы продолжают развивать концепцию образовательно-развлекательного комплекса для детей и взрослых. На территории «Планеты Нептун» в ближайшее время должен открыться пингвинарий, который привлечет новых посетителей. Там же в начале весны текущего года состоялось открытие второго в Петербурге образовательного и развлекательного комплекса «Транс-Форс», принадлежащего ГК «Транзас». «Транс-Форс» представляет собой многопрофильный комплекс, сочетающий в себе функции ресторана, бара, дискотеки и образовательного центра. Он выполнен в виде кают-компании космического корабля. По периметру установлены иллюминаторы, за которыми располагается проекционная система и панорамный цилиндрический экран. На него выводится панорамное изображение происходящего за бортом, которое и наблюдают посетители во время представления.

По словам Николая Мужикова, вице-президента ГК «Транзас», «Транс-Форс» – принципиально новый и уникальный формат семейного досуга: «Основной особенностью наших образовательных и развлекательных программ является использование последних достижений в области высоких технологий. Посетители являются не просто зрителями, а активными участниками интерактивного путешествия, способными влиять на его дальнейшее развитие». Площадь комплекса «Транс-Форс – Планета Нептун» составляет 330 кв. м. Инвестиции в проект составили порядка 9 млн руб. По словам представителей компании «Транзас», новый комплекс готов принять до 100 тыс. человек в год и обеспечить возврат инвестиций за полтора года. «Согласно бизнес-плану в течение трех лет мы планируем открыть шесть комплексов «Транс-Форс» формата М (300 кв. м) и еще один комплекс L (1 тыс. кв. м) в различных торговых центрах Петербурга, – сообщил Николай Мужиков. –

Сейчас ведутся проектировочные работы над комплексом «Транс-Форс» нового формата – XL
(3 тыс. кв. м). Это будет отдельно стоящее здание, выполненное в виде «летающей тарелки» с вместимостью более 500 посадочных мест. Объем инвестиций в строительство «летающей тарелки» составит $4,5 млн. Мы ведем переговоры о размещении нашего комплекса формата XL на территории «Балтийской жемчужины», а также с представителями других крупных проектов».

В прошлом году в городе появился первый аквапарк в составе торгового комплекса. В конце декабря компания «Макромир» открыла ТК «Родео Драйв» на проспекте Культуры. Отличительная особенность «Родео Драйв» – наличие мощной развлекательной составляющей. Помимо традиционных кинотеатра, фуд-корта, кафе и ресторанов, бильярда, здесь имеется аквапарк. По словам организаторов проекта, планируемая посещаемость комплекса – 25 тыс. человек в день.

«Отдавая львиную часть площадей «Родео Драйв» под развлечения, мы понимаем, что это принесет серьезные дивиденды в долгосрочной перспективе. Хотя наличие аквапарка увеличит срок окупаемости (поскольку снижаются доходы от аренды), зато обеспечит комплексу серьезные конкурентные преимущества и позволит постоянно поддерживать поток посетителей на высоком уровне», – говорит директор по маркетингу компании «Макромир» Дмитрий Пономарев. Как обещают создатели проекта, в ближайшее время развлекательная доля в комплексе будет только увеличиваться. Рядом с ТРК планируется разместить парк развлечений под открытым небом. По словам Дмитрия Пономарева, увеличение развлекательной составляющей позволит занять исключительно сильные конкурентные позиции, расширить зону охвата и создать условия для по-
стоянного прироста потока посетителей, что повысит доходность ритейл-операторов, которые открывают свои магазины на «Родео Драйв».

Дмитрий ЗОЛИН,
управляющий партнер компании LCMC

По мере развития сегмента торговой недвижимости для крупных городов-миллионников, а тем более для Петербурга, развлекательная составляющая становится непременным атрибутом торговых центров. Для Северной столицы уже достаточно стандартно размещение в торговых центрах кинозалов, боулинга и гольфа, а вот океанариум и аквапарк скорее являются исключением. В условиях жесткой конкуренции и отсутствия свободных площадей в центре города развлекательная составляющая представляется крайне важной. Исключением являются, пожалуй, отдельные специализированные магазины, например, торговый центр с бутиками только элитной одежды, куда покупатели поедут и так.

Будущее – за аттракционами для детей

В ближайшем будущем, по мнению экспертов рынка, не менее трети площадей торговых центров будет отдаваться под развлекательную зону. «Сроки окупаемости будут увеличиваться, конкуренция будет расти, поэтому на этом рынке ТРЦ просто необходима индивидуальность в борьбе за посетителей», – говорит Игорь Лучков.

Крупные торгово-развлекательные комплексы в основном появятся в спальных районах города. «В ТРК клиент может комфортно провести время, совершить покупки вместе с семьей. В спальных районах этот формат наиболее востребован, поскольку здесь высокая плотность населения, а также территориальная возможность реализации больших по площади проектов», – говорит Вадим Цыганок, руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости.

Сегодня на рынке расширяется спектр развлечений в ТЦ, так как в ближайшее время можно ожидать спрос на нестандартные развлекательные услуги. Однако, как считают специалисты GVA Sawyer, при размещении подобных объектов следует быть предельно осторожным и точно попадать в концепцию выбранного ТЦ. «В качестве наиболее перспективного развлекательного сегмента для торговых комплексов следует выделить детские образовательно-развлекательные и тематические семейные развлекательные центры, в состав которых входят аттракционы, игровые автоматы-симуляторы, детские комнаты, городки и прочие развлечения, – считает Ирина Романова. – Пока что операторы, ориентированные на детский и семейный отдых, не очень распространены, а основная масса развлечений направлена на взрослых».

Светлана МАХЛАЕВА,

старший консультант департамента торговой недвижимости Colliers International

Развлечения позволяют привлечь дополнительных покупателей, поскольку являются сильным якорем, удержать его (покупателя) как можно дольше в торговом центре, ускорить «раскрутку» торгового центра и т. д. Поэтому наличие развлекательной части становится обязательной составляющей успеха для торгового центра. Как правило, ТРЦ – больше ТЦ по площади, что является существенным фактором вхождения в проект крупных сетевых операторов, а также, в случае успешной «раскрутки», позволит увеличить окупаемость проектов и в будущем обоснованно повысить арендные ставки.

В ближайшие два-три года в некоторых существующих и строящихся проектах планируется создание полноценных спортивных зон, театральных и выставочных площадок, музеев, 3D/4D-залов в кинотеатрах. В качестве наиболее ярких проектов следует выделить «Невский Колизей», который включит в себя искусственное море и пляж, а также ТРЦ «Граф Орлов», предполагающий сильно развитую диверсифицированную развлекательную составляющую (см. таблицу).

Таблица.

Наиболее крупные торговые центры с развлекательной составляющей, проектируемые в Петербурге

Текст: Дарья Куксенкова