Рынки принесут в жертву цивилизации

Заместитель Министра экономического развития и торговли РФ Андрей Белоусов сообщил, что на сегодняшний день готовы все необходимые постановления, касающиеся нового закона, они находятся сейчас на рассмотрении в аппарате Правитель­ства. Таким образом, решено, как будут регламентироваться порядок выдачи разрешения на функционирование рынка, порядок оформления паспортов безопасности рынка, порядок организации новых рынков  и т. д. В то же время каждый субъект Российской Федерации должен самостоятельно разработать и принять ряд нормативных актов, необходимых для реализации этого закона.

Юрий БОРИСОВ,

глава Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД):

Сельскохозяйственные рынки будут нужны всегда.

И дело не в социальном статусе, а в привычках. В центре Финляндии есть рыбный рынок, в Ницце – цветоч­ный. Там все очень чисто и цивилизованно – такое возможно и в России.

Думаю, и вещевые рынки долго будут актуальны. Даже если разницы в ценах на рынке и в торговом комплексе почти нет, у многих существует психологический барьер. Но спрос на вещевые рынки будет уменьшаться с приходом большего количества демократичных операторов торговли, предлагающих качественные товары в комфортных условиях магазинов.

Разделяй и здравствуй

Администрация Петербурга предложила подкорректировать закон, чтобы принятие решения о размере квоты было передано Петербургу. Чиновники предлагают полностью отдать городу полномочия в определении числа иностранных граждан, которые могут работать на сельскохозяйственных рынках города. Свое предложение чиновники озвучили в Москве на всероссийском совещании под председательством Министра экономики РФ Германа Грефа. Наделение Смольного такими полномочиями даст ему мощный рычаг воздействия – как на администрацию рынков, так и на девелоперов, проявляющих интерес к этим торговым площадкам.
 

По словам петербургских предпринимателей, Федеральный закон «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ», вступивший в силу с 15 января, привел к тому, что торговые возможности рынков сейчас задействованы лишь на 50%. Прежде всего это сказалось на тех из них, которые специализируются на торговле плодоовощной продукцией. Овощами и фруктами традиционно занимаются выходцы из Таджикистана, Азербайджана и Молдавии.

Поскольку их число на рынках стремительно сократилось, прилавки в настоящее время пустуют. Местные поставщики не готовы торговать самостоятельно и просят администрацию рынков предоставить им продавцов. В результате убытки рынков уже составляют значительные суммы. По словам одного из экспертов, убытки, к примеру Василеостровского рынка, равняются 25%. И это только начало.

Экономически невыгодный формат

Новый закон не только наводит порядок на рынках, по большому счету он делает этот формат торговли экономически нецелесообразным. Прежде всего это относится к организации новых рынков. Законопроект предписывает создавать рынки согласно составленному плану на тех территориях, которые утвердит местная администрация. Профиль рынков также будут назначать сверху, исходя из потребностей населения конкретной части города в той или иной продукции. За два месяца после вступления в силу новых правил чиновники на местах должны изучить потребности горожан и разработать план «расположения городских рынков».

Участки под рынки будут сдавать в аренду сроком на пять лет. За это время объект только-только успеет окупиться. А если учесть, что отныне все рынки должны быть крытыми, – окупаемость и вовсе остается под вопросом.

Из истории

В Петербурге большинство уличных рынков стало появляться в начале 1990-х годов стихийно, полулегально, как правило, рядом со станциями метро. Основная причина их возникновения – дефицит товаров в магазинах. В последнее время рыночный формат торговли начал исчезать из-за активного наводнения города торговыми комплексами и гипермаркетами.

К 2005 году начали закрываться вещевые и продовольственно-вещевые рынки, на тех, что сохранились, началась реконструкция. У предпринимателей появился выбор: инвестировать средства в «облагораживание» существующих торговых площадей или переезжать в торговые комплексы. Так, например, арендаторами в торговом комплексе у станции метро «Девяткино» стали торговцы с Ладожского вещевого рынка.

По словам Николая Можейко, генерального директора ООО «Бизнес-клуб «Юнона», городу стало нецелесообразным использовать свои участки под рынки. В Комитете экономического развития, промышленной политики и торговли, однако, заверили, что никакой специальной программы по «устранению рынков из города» у них нет.

Проблемы у рынков начались с повышения арендной платы на все объекты недвижимости в два-три раза, ситуация стала критической. В 2007 году председатель КЭРППиТ Александр Сергеев заявил о планах провести индивидуальную оценку недвижимости каждого рынка и, в зависимости от обременений, установить индивидуальную арендную плату.

Помимо этого, в 2007 году КЭРППиТ планирует строительство в Петербурге восьми новых сельскохозяйственных рынков. Инвесторам предложат участ­ки под новые рынки в Выборгском, Красногвардейском, Примор­ском, Красносельском, Невском, Пушкинском, Колпинском и Курортном районах. На сегодняшний день общая площадь, занимаемая в городе семнадцатью сельскохозяйственными рынками, составляет около 50 тыс. кв. м.

Лакомые куски

Интерес девелоперов к рынкам вполне обоснован. Большинство из них: Кузнечный, Мальцевский, Сытный, Сенной и Василеостровский – находятся в очень привлекательных местах исторического центра.

На сегодняшний день в Петербурге, по оценкам экспертов, работает примерно 33 рынка, год назад их было 37, в 2005 году – 40.

Девелоперы все чаще присматриваются к петербургским рынкам как к территориям для строительства торговых центров. По их мнению, земля, отведенная под рынки, используется неэффективно, поскольку рынок – это всего один торговый этаж. Учитывая, что многие уличные рынки расположены в центре города, где стоимость аренды очень высока, ставится под вопрос экономическая целесообразность рыночного формата.

На месте вещевого рынка на бульваре Новаторов ООО «Торговый сервис» построит торговый комплекс «Зимняя Нарва» стоимостью $10 млн. Двухэтажный комплекс площадью 11,5 тысяч квадратных метров рядом со станцией метро «Ленинский проспект» планируют построить к февралю 2008 года. В 2007-м решится судьба Полюстровского рынка. По решению губернатора Валентины Матвиенко в течение 2007 года руководство торговой площадки должно представить план работ по реконструкции рынка. Если этого не произойдет, торговая площадка будет выставлена на аукцион и перейдет к другим инвесторам. Окончание реконструкции Полюстровского рынка намечено на середину 2008 года.

Директор департамента маркетинга и развития ЦРП «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон приводит примеры успешного замещения рынков торговыми комплексами: торговый центр «Заневский каскад» построен на месте стихийного рынка у станции метро «Ладожская», несколько торговых комплексов построено на «рыночном» месте на Балканской площади (станция метро «Купчино»)».

Мысли о том, чтобы строить на месте рынков современные торговые комплексы, все чаще приходят в голову не только «сторонним» инвесторам, но и самим владельцам рынков. В прошлом году стало известно, что на месте рынка «Северный» в Калининском районе его владелец, ЗАО «ЭВэК», намерен построить современный многофункциональный комплекс.

Рынок занимает территорию площадью 48 530 кв. м, севернее пересечения Светлановского проспекта и улицы Академика Байкова. В многофункцио­нальном комплексе будут соединены общественно-деловой и культурно-оздоровительный центры (блоки здравоохранения и спорта, культурно-выставочный центр, административные помещения).

Предполагается, что здесь же будет возведено здание для размещения подстанции скорой медицинской помощи с оснащением его необходимым оборудованием и последующей передачей объекта СПб ГУЗ «Городская станция скорой медицинской помощи».

Другой крупный торговый комплекс появится в ближайшее время на месте еще одного рынка – «Звездного». Реализовывать проект также будет нынешний владелец торговых площадей.

Наиболее значимые торговые площади, планируемые к вводу в 2007 году

источник: ГК "Бекар"

Торговля совершенствует форматы

Тем временем заполняемость большинства действующих торговых комплексов находится на уровне 95–98%. Полной заполняемости не достигается только по причине сменяемости арендаторов. Наполнение торгового комплекса операторами происходит еще до момента ввода объекта в эксплуа­тацию.

По данным исследований АН «Бекар», объем предложения качественных торговых площадей в торговых центрах города на конец 2006 года превысил 2 млн кв. м. По словам заместителя генерального директора Центрального агентства недвижимости Людмилы Ефремовой, в 2006 году прирост торговых площадей составил более 1 млн кв. м, что можно считать рекордными темпами. Наиболее активно развивались сегменты специализированных торговых центров (т. н. DIY-центров) и гипермаркетов, общие площади которых увеличились за год примерно в 2,5 раза. В 2007 году Центральное агентство недвижимости прогнозирует дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости, по темпам сопоставимое с 2006 годом. Общий объем предложения на рынке торговых площадей на конец 2007 года оценивается аналитиками примерно в 2,68 млн кв. м.

В прошлом году обеспеченность качественными торговыми площадями в городе составила 441 кв. м на 1 тыс. человек. Было введено 36 крупных торговых комплексов общей площадью более 1 млн кв. м. Из них в Центральном районе находится только один –  торговый центр «Невский Атриум». Еще два небольших торговых центра открылись на Большом пр. Петро­градской стороны (ТЦ Gallery Apriori и ТОЦ «Б-59»). Среди наиболее крупных проектов аналитики из Центрального агентства недвижимости отмечают торговые комплексы «Радуга» (пр. Ю. Гагарина, 8), Atlantic City (пересечение ул. Савушкина и Беговой, Примор­ского пр. с Туристской ул.), «Байконур­ский» (ул. Байконурская, 13).

Активное развитие местных сетевых операторов, экспансия московских и зарубежных сетевиков вызывают дальнейший рост спроса на площади в современных торговых центрах.

В 2007 году, в соответствии с заявленными сроками строительства, объем ввода прогнозируется на уровне 750–800 тыс. кв. м торговых площадей. Самыми крупными из них будут vногофункциональный комплекс «Хорс» (105 тыс. кв. м) и ТРК «Сити-Молл» (100 тыс. кв. м). Оба этих торговых комплекса строятся довольно далеко от центра. В Центральном районе в 2007 году предполагается ввод един­ственного торгового комплекса Regent Hall общей площадью 11,6 тыс. кв. м.

Сергей Федоров,

руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis:

Апраксин двор – это конгломерат прав частной и городской собственности. Крупнейшие собственники, инвестировавшие средства в реконструкцию корпусов «Апрашки», например КЦ «Питер», не готовы расставаться со своей недвижимостью. В передаче одному крупному инвестору территории Апраксина двора есть экономический смысл. Концептуальные изменения на такой территории под силу лишь для серьезных денег, но правовой механизм непонятен. Конечно, возможно административное давление на собственников, но для этого надо хотя бы дезавуировать АРТ «Апраксин двор».

Торговцы борются за место под солнцем

Для торгового комплекса по-прежнему наиболее важным является его размещение в местах формирования потоков потенциальных покупателей (основные торговые улицы исторического центра города, а также пятна в непо­средственной близости к станциям метрополитена) или там, где эти потоки могут быть сформированы целенаправленно (основные транспортные магистрали и их пересечения).

«Территории уличных рынков, конечно, привлекательны для девелоперов, поскольку занимают большую площадь, часто – в центре города, располагаются вблизи метро, – рассказывает заместитель генерального директора Центрального агентства недвижимости Людмила Ефремова. – Например, Сенной рынок, Кузнечный, Андреев­ский, Московский, Ладожский. Все эти рынки обладают хорошей транспортной доступностью и большой площадью. Территории в районе станции метро «Сенная» уже получили свое развитие, там построены ТК «ПИК» и «Сенная».Так же уже решена судьба Апраксина двора.

При этом большинство участников рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении: отрицать право на существование формата уличных рынков нельзя, большинство из них требуется просто привести в более цивилизованный вид. После ликвидации рынков с карты Петербурга из города исчезнет формат, популярный у довольно обширного слоя населения. Смогут ли заменить его дискаунтеры, магазины шаговой доступности и гипермаркеты – большой вопрос.

Знаменитые уличные рынки мира

Источник: собственная информация

Текст: Стас Леонов    Фото: из личных архивов спикеров