Длительная рассрочка: выгода или лукавство?

Все большее число застройщиков предлагают купить квартиры в рассрочку, длительность которой превышает срок строительства дома. Этой весной компания «ЮИТ Санкт-Петербург» заявила о готовности растянуть оплату на семь лет. Несколько раньше такой способ расчетов внедрила компания Normann, клиенты которой могут оплачивать покупку в течение шести-восьми лет. Раньше всех, еще с последнего финансово-экономического кризиса, начала конкурировать с банковской ипотекой ИСК «Торговый дом “Сигма”», которая декларирует возможность рассчитываться за купленную недвижимость в течение 20 лет.

Что выгоднее, ипотека или рассрочка? Насколько соответствуют реальности рекламируемые плюсы рассрочки и есть ли у этого способа оплаты скрытые минусы, разбирался БН.

Плюсы на поверхности

Первое и главное позитивное отличие рассрочки от застройщика от ипотеки – ее абсолютная, стопроцентная доступность для всех покупателей. В последние два года банки стали заметно лояльнее к потенциальным заемщикам и снизили требования к количеству необходимых для одобрения кредита документов. Но если у клиента подпорчена кредитная история или сложности с подтверждением дохода, по-прежнему в получении займа могут отказать.

Зато застройщики готовы продавать квартиры всем желающим, и это определяет устойчивую популярность рассрочек. «Если рассматривать объекты на первичном рынке, жилье в которых продает наша компания, то за 2012 год сделок с рассрочками было около 30%. Еще треть – это ипотечные сделки. А 40% покупателей приобретает жилье со 100-процентной оплатой», – отмечает вице-президент по продажам компании «Петербургская Недвижимость» Наталья Луговская. Как сообщили в компании «ЮИТ Санкт-Петербург», с того момента, как была запущена программа длительной рассрочки, доля продаж с ее использованием вдвое превысила количество сделок с привлечением ипотечных займов. В компании Normann утверждают, что договоры, предусматривающие продажу в рассрочку, заключаются примерно в 40% случаев.

Второе преимущество является логическим продолжением первого – сделку со строительной компанией оформлять гораздо удобнее, чем с банком. «Рассрочка проста в оформлении: покупателю не требуется предоставлять дополнительных документов, кроме паспорта, и нет необходимости подтверждать свой доход», – говорит руководитель отдела продаж компании Normann Юлия Андреева. Клиенту не нужно дожидаться одобрения заявки, подписывать кредитный договор, согласовывать и оплачивать страхование жизни и здоровья и т. д. Поэтому рассрочку от застройщика можно оформить за один день, тогда как процесс оформления банковского ипотечного кредита затягивается в среднем на две-три недели.

Неочевидная экономия

Главный аргумент строительных компаний, предлагающих длительные рассрочки вместо ипотеки, – это экономия. Рассрочка от застройщика дешевле. «Клиент сэкономит средства, воспользовавшись длительной семилетней рассрочкой, по сравнению с оформлением ипотечной сделки, что подтверждается сравнительными расчетами затрат. Например, при приобретении однокомнатной квартиры в рассрочку на семь лет в ЖК “Новомосковский” клиент заплатит за квартиру на 183,3 тыс. руб. меньше, чем при оформлении ипотечной сделки», – утверждает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Программа финского застройщика действительно позволяет сэкономить, что подтверждают расчеты (см. таблицу 1). Хотя цена объекта, покупаемого в рассрочку, на 10% выше, чем при ипотеке или полной оплате, проценты, начисляемые на остаток долга по программе «ЮИТ Санкт-Петербург», гораздо ниже, чем в банках. Как рассказали в компании, до окончания строительства, то есть в течение двух-трех лет, применяется пониженная процентная ставка – 4% годовых на остаток долга. В оставшийся период тариф будет составлять 8% годовых, что тоже заметно ниже ипотечных ставок. По данным АИЖК, средняя годовая ставка по выданным в апреле ипотечным кредитам составила 12,6%.

Совсем иная картина складывается при подсчете конечной стоимости покупки в двух других компаниях. 20-летняя рассрочка от Торгового дома «Сигма» является в большей степени декларацией. Как выяснилось в ходе телефонного разговора с отделом продаж, программа разработана таким образом, чтобы подталкивать покупателя расплачиваться с долгом как можно скорее. Если квартира в строящемся доме оплачивается в течение пяти лет, то на остаток долга начисляется 12% годовых. В течение 10 лет – уже 14% годовых. При покупке жилья в сданном доме тариф составляет 14% годовых на пять лет. Заметим, что ставка застройщика не отличается от текущих тарифных ставок по ипотеке. Таким образом, сэкономить, ввязавшись в программу «Сигмы», покупателю не удастся. Отметим, что несколько объектов компании входят в перечень проблемных новостроек.

Компания Normann называет свою рассрочку беспроцентной. Но разница стоимости при разных вариантах оплаты настолько велика, что об экономичности программы от застройщика говорить не приходится. Например, как сообщили в отделе продаж, однокомнатная квартира площадью 43 кв. м в ЖК «Десяткино» при полной единовременной оплате стоит 2,53 млн руб. Если же выбрать максимальную рассрочку на восемь лет, то ее цена возрастет до 3,94 млн руб., или на 55%. Правда, Normann предлагает специальные условия досрочного погашения: всем, кто решит расплатиться полностью раньше срока, указанного в договоре, предоставляется скидка на оставшуюся сумму долга в размере 10%. Как показывают расчеты, такая «беспроцентная» рассрочка оказывается дороже ипотечного кредита (см. таблицу 2).

У ипотеки есть еще два преимущества перед рассрочкой. Во-первых, первоначальный взнос в программах застройщиков составляет 20-35%, тогда как банки дают кредиты с взносом от 10%. Во-вторых, срок кредитования в ведущих банках доходит до 50 лет, так как строительные компании соглашаются ждать полного погашения долга не более 10 лет. Удлинение срока ипотечного кредитования увеличивает переплату по кредиту, но снижает ежемесячный платеж. «Главное преимущество ипотеки перед рассрочкой заключается в доступности суммы ежемесячных платежей для обычной семьи со средним доходом в 60-80 тыс. руб.», – поясняет региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова.

Скрытые ловушки

Больше всего вопросов связано с оформлением права собственности на квартиры, покупаемые в длительную рассрочку от застройщика. Договоры на приобретение строящихся объектов заключаются, как правило, по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ. Как утверждают юристы, закон предписывает государственную регистрацию права собственности на созданный объект после того, как участник долевого строительства полностью выполнил свои финансовые обязательства, однако не регламентирует сроки, в которые необходимо выполнить процедуру. Потому, пояснили в отделе продаж компании Normann, квартира будет передана покупателю в срок, указанный в ДДУ, по акту приема-передачи, но на регистрацию в Росреестр документы можно будет подавать только после завершения платежей.

В «ЮИТ Санкт-Петербург» применяется несколько иная практика. Как проконсультировала по телефону менеджер по продажам, ДДУ действует до момента госприемки. После этого договор изменяется на предварительный, регистрировать который в Росреестре по закону не требуется. Как и в первом случае, право собственности можно зарегистрировать после завершения всех платежей.

Ситуация с отсроченной регистрацией правоустанавливающего документа на квартиру вызывает вопросы. Получается, что объект, создаваемый компанией вместе с дольщиком, уже возник, а право на него – нет. Этот временной зазор чреват неопределенностью в ряде вопросов. Например, в квартире без узаконенного собственника невозможно прописаться (хотя в отделах продаж компаний заверяют, что вопрос решается). Не вполне ясно, как будут выстраиваться отношения жильцов с жилищно-коммунальными службами.

Тем более не ясно, как можно продать такой объект. Ведь в жизни бывает всякое, и вполне может случиться, что дольщик окажется не в состоянии рассчитываться за квартиру в соответствии с графиком рассрочки платежей. У застройщиков нет единого рецепта выхода из тупика. В компании Normann уверили, что не до конца выкупленную квартиру можно будет продать по договору переуступки, как обычно бывает с залоговыми квартирами при ипотечном кредитовании. Клиент сможет не только вернуть вложенные деньги, но, вероятно, даже получить некоторую прибыль, если рыночная цена на квартиру за период обслуживания долга выросла.

В компании «ЮИТ Санкт-Петербург» условия гораздо более жесткие. «Если клиент не может платить или по каким-то причинам отпала нужда в новой квартире, он расторгает договор и мы возвращаем ему деньги за вычетом штрафных санкций, предусмотренных договором», – пояснила Екатерина Гуртовая. Штрафные санкции, как выяснили в отделе продаж, составляют 20% от стоимости объекта. При этом удорожание квартиры в процессе строительства или вследствие рыночной конъюнктуры в расчет не принимается.

Можно резюмировать, что рассрочки от застройщика, безусловно, удобны, но не так выгодны, как рекламируют продавцы. Собственно, интереснее банковского ипотечного кредитования оказалась только программа от «ЮИТ». Но и в ней, как выяснилось, есть скрытый риск.

Таблица 1. Сравнение рассрочки «ЮИТ Санкт-Петербург» с ипотечным кредитованием

Таблица 2. Сравнение рассрочки Normann с ипотечным кредитованием

Примечание

Мы сравнили параметры рассрочки от застройщика и банковской ипотеки исходя из условий программ строительных компаний. Для простоты сравнения взяли в обоих случаях одинаковый первоначальный взнос и срок кредитования.

Расчет для программы компании ТД «Сигма» не проводился ввиду близости ее параметров банковским программам.

Источник: данные компаний, БН

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок