 Руководитель направления лизинга недвижимости Мария Иванова считает, что возможность распоряжаться проданным имуществом – основной плюс возвратного лизинга |
Лизинг недвижимости, или финансовая аренда, – это комбинация договора купли-продажи и договора аренды. Причем в заключении обоих договоров участвуют три стороны – лизинговая компания, арендодатель и арендатор. Формально покупателем в такой сделке является лизинговая компания. Фирма же, которая хочет приобрести имущество, первоначально получает его только в арендное пользование. А платежи по аренде, которые в течение оговоренного срока регулярно выплачиваются арендодателю, переходят на баланс предприятия-лизингополучателя. И только по окончании срока действия договора компания-лизингополучатель перестает быть арендатором и получает объект в собственность.
Однако это лишь упрощенное описание механизма финансовой аренды.
В действительности же лизинговые схемы достаточно сложны.
Препятствия для развития
Несмотря на непростой механизм в ряде случаев для предприятий малого и среднего бизнеса лизинг является наиболее выгодным путем приобретения коммерческих помещений. Между тем лизинговых сделок в нашей стране пока еще немного. Что же тормозит развитие лизинга в России? Насколько перспективно это направление финансирования? В чем состоят особенности лизинга коммерческой недвижимости? На эти вопросы пытались ответить участники круглого стола «Лизинг и ипотека на рынке коммерческой недвижимости», который проходил в рамках Петербургского ипотечного форума – 2007.
По мнению начальника отдела лизинга недвижимости ООО «Глобус-Лизинг» Александра Фарбера, одной из причин недостаточной востребованности лизинговых схем, как всегда, является несовершенство нашей законодательной базы. Например, многих потенциальных клиентов пугает требование государственной регистрации договора лизинга. «Законная регистрация прав на недвижимое имущество, – говорит г-н Фарбер, – не предусматривает отдельного порядка регистрации договоров финансовой аренды.
В связи с этим возникает неразбериха с очередностью заключения и регистрации сделок, поскольку в противоречие вступают два закона, сопровождающие лизинговую сделку».
По Закону «О государственной регистрации прав на недвижимость» лизинговая компания может заключить договор с арендатором-лизингополучателем лишь после покупки собственности, поскольку сдавать помещение в аренду может только его владелец.
В Законе же «О финансовой аренде (лизинге)» прописано, что покупать предмет лизинга можно исключительно по требованию клиента, подписав с ним контракт. Поэтому по-этапно (сначала договор финансовой аренды, а после этого – договор купли-продажи) сделки регистрировать не получается.
Тем не менее эту проблему решить можно – одновременно заключив и зарегистрировав сделки купли-продажи и аренды. «Во избежание правовых недоразумений, – говорит партнер «Байтен Буркхардт» Юлия Фролова, – необходимо также отразить момент перехода права собственности именно в лизинг, а также перечислить дополнительные услуги, которые будут предоставлены сторонам».
Следующим камнем преткновения, как утверждает Александр Фарбер, является тот факт, что лизинговые компании работают исключительно по «белым» схемам. В договоре купли-продажи обязательно должна быть указана реальная стоимость объекта, поскольку исходя из этого рассчитываются ежемесячные платежи. Естественно, большинство россий-ских коммерсантов, привыкших для оптимизации налоговых издержек сокращать балансовую стоимость недвижимости, это смущает. И все-таки схемы, позволяющие обойти «серые» выплаты, уже есть. Причем они ни в коей мере не входят в противоречие с законом.
| |
Александр Фарбер
начальник Отдела лизинга недвижимости ООО «Глобус-Лизинг»:
Наши потенциальные клиенты обычно стоят перед выбором, не зная чему отдать предпочтение – лизингу или аренде. Аренда более проста в оформлении, но грозит непредвиденными последствиями – конфликт с арендодателем, повышение арендной платы и пр. Заключая договор лизинга, наши клиенты становятся собственниками недвижимости. Соответственно, практически сведены к нулю риски потери помещения и выселения. Кроме того, при покупке здания в лизинг цена недвижимости фиксируется в момент совершения сделки купли-продажи и заключения договора лизинга, что позволяет избежать зависимости от роста цен.
Огромной проблемой является также и нежелание лизинговых компаний предоставлять «длинные» кредиты. Максимальные сроки, на которые заключаются сегодня лизинговые договоры, не превышают семи-восьми лет. А «вписываться» в лизинг на меньший срок не имеет особого смысла. Ведь сократить налоги на имущество можно только в том случае, если срок выдаваемого кредита будет прямо пропорционален сроку амортизации имущества с учетом коэффициента ускоренной амортизации.
Плюсов больше
Несмотря на сложности лизинг в России становится все более актуальным. По данным ОАО «Ханты-Мансийская Лизинговая Компания», в 2004 году общая стоимость имущества, переданного в лизинг, составила около $30 млн, в 2005-м объем лизинговых сделок увеличился до $100 млн. Предполагается, что и в дальнейшем рост этого сегмента будет составлять не менее 200–300% в год.
По мнению заместителя генерального директора ОАО «Ханты-Мансийская лизинговая компания» Александра Перфильева, у лизинга недвижимости достаточно плюсов, чтобы стать перспективным направлением. Основным преимуществом, разумеется, является возможность компаний использовать большие производственные или административные площади без крупных единовременных затрат. «Платежи по финансовой аренде, – говорит Александр Перфильев, – дают возможность по истечении срока договора лизинга получить имущество в собственность. И что особенно важно – на момент заключения договора размер лизинговых платежей фиксируется и не меняется в течение всего срока дей-ствия договора. В этом преимущество лизинговой схемы перед арендой, где размер платежей, как правило, увеличивается».
Еще один важный момент, на который указал Александр Перфильев, заключается в том, что в условиях роста стоимости недвижимого имущества на рынке увеличивается и цена того объекта, который приобретен в лизинг. «Если договор лизинга заключается на срок пять-семь лет, то разница между стоимостью объекта на момент заключения сделки и его ценой по истечении договора фактически может покрыть всю сумму уплаченных арендодателю комиссий».
Кроме того, поскольку недвижимость переходит в собственность лизингополучателя только после полного расчета с лизинговой компанией, у предприятий появляется возможность сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. «Большим плюсом является то, что на основании действующего налогового законодательства мы можем применять механизм ускоренной амортизации с коэффициентом «3». Во время действия договора предприятие относит лизинговые платежи на себестоимость. Это позволяет сократить налоговую базу по налогооблагаемой прибыли. Использование ускоренной амортизации делает также возможным сокращение налога на имущество фактически в три раза. А это значит, что на балансе предприятия появится недвижимость в три раза дешевле, чем она стоила на момент покупки».
«Убитые» объекты
В качестве преимущества перед банковской ипотекой можно рассматривать и тот фактор, что по закону предметом лизинга коммерческой недвижимости может стать практически любой объект недвижимости. Причем состояние, в котором на момент составления договора находится предмет, не имеет значения (при ипотечном кредитовании рассматривается только доходная недвижимость). Теоретически лизинговая компания может приобрести даже полностью разрушенное здание, лишь отразив в договоре необходимость его дальнейшего восстановления.
«Исходя из опыта работы нашей компании, – рассказывает руководитель направления лизинга недвижимости ООО «Интерлизинг» Мария Иванова, – могу сказать, что все объекты – очень неликвидные. То есть соотношение «риск – доходность» не подлежит никакой критике».
Между тем высокая ликвидность объекта лизинга является гарантией того, что даже при разрыве сделки лизингодатель не останется в убытке. Для того чтобы минимизировать свои риски, лизинговым компаниям приходится прибегать к различным схемам. В част-ности, применять договор обратного выкупа. То есть если фирма-лизингополучатель оказывается неплатеже-способной, то третья сторона – в лице продавца недвижимости – выкупает объект у лизинговой компании. Кроме того, в лизинговые платежи могут быть заложены дополнительные страховые премии в виде повышенного процента при расчете.
Маневр для обновления капитала
«Конечно же, лизинг не является панацеей, – говорит Мария Иванова, – и, разумеется, лизинг – это не механизм ухода от налогов. Но это вполне реальная возможность их оптимизации».
Наиболее интересен с этой точки зрения так называемый возвратный лизинг. В отличие от классического, возвратный лизинг предусматривает получение основных или оборотных средств, необходимых для развития бизнеса. Причем использовать их компания может по своему усмотрению и на любые цели.
Смысл возвратного лизинга состоит в том, что лизингополучатель выступает одновременно и в роли продавца лизингового имущества. Иными словами, компания берет в лизинг свое же собственное имущество.
«По большому счету, люди просто занимаются перефинансированием, – считает Мария Иванова. – То есть когда-то они вложили капитальные средства в строительство объекта недвижимости, затратили определенные деньги и стали собственниками. Продав свою недвижимость лизингодателю, они продолжают ею пользоваться, применяя все вырученные средства на развитие новых проектов». Именно этот аспект – возможность распоряжаться проданным имуществом – стоит отнести к основному плюсу возвратного лизинга.
Правда, в части оформления механизм возвратного лизинга коммерческой недвижимости еще более запутан, нежели традиционная финансовая аренда. Сначала нужно регистрировать переход права собственности от организации к лизинговой компании. Затем – сам лизинговый договор. По истечении срока его действия и при возврате недвижимого имущества в собственность лизингополучателя нужно вновь регистрировать переход права собственности на недвижимость. Если предметом лизинга является отдельное здание, то также необходимо и оформление прав на землю. А это означает дополнительные сложности, поскольку по закону земельные участки нельзя передавать в лизинг. Кроме того, до сих пор не определен порядок выкупа земельного участка.
| |
Игорь КЕЛИМ,
генеральный директор ГК «Бюллетень Недвижимости»
Несмотря на то что лизинг недвижимости – это достаточно сложный механизм, он все равно будет активно развиваться. Интерес предпринимателей к лизингу коммерческой недвижимости возрастает по всей стране, и на это есть множество причин. В частности –
налоговые льготы. Сегодня у компаний есть желание заниматься лизингом недвижимости, они стали лучше понимать, как он работает. Очевидно, что потенциально финансовая аренда может быть интересна как малому и среднему бизнесу, так и крупным предприятиям. Думаю, что решение всех сегодняшних проблем и трудностей – всего лишь вопрос времени.
«Предметом лизинга может быть любое недвижимое имущество – здания, строительные сооружения, предприятия как имущественный комплекс, – рассказывает Юлия Фролова. – Однако земельные участки и иные природные объекты не могут быть предметом лизинга. В связи с этим в отношении земельных участ-ков, как правило, оформляются договоры аренды. Либо земельный участок используется в той степени, которая необходима для нормального использования зданий и сооружений».
Что касается оптимизации налогов, то сразу следует оговориться. Применять такой способ финансирования, несомненно, выгодно. Однако, заключив договор возвратного лизинга только с этой целью, можно попасть в немилость к налоговикам. Так что если у компании нет веской аргументации экономической целесообразности проведения подобной операции, то от сделки лучше сразу отказаться. Впрочем, по словам Марии Ивановой, несмотря на то что схема возвратного лизинга вызывает много нареканий у налоговых органов, законом это не запрещено.
