Участники ипотечного рынка надеются, что планка «критического возраста», при котором заемщику все еще можно взять кредит, будет постепенно подниматься. Однако «ждать у моря погоды» немолодым потенциальным заемщикам слишком рискованно. «Возрастные» проблемы у кредитуемых граждан начинаются уже с 45 лет.
Молодым везде у нас дорога
Какого представителя банковского сообщества ни спроси, он обязательно заявит, что «ипотека молодеет». Средний возраст покупателя жилья (см. диаграмму) – и, соответственно, потенциального заемщика ипотеки – снижается.
Например, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева констатирует, что в ее банке около 40% заемщиков составляют мужчины в возрасте от 31 до 40 лет. Тогда как ранее, до кризиса 2008 года, ипотечные кредиты, как правило, пользовались спросом у людей постарше.
Эта тенденция настолько ярко выражена, что заставляет банкиров корректировать предложение. Как сообщил БН региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын, сейчас спрос смещается в сторону молодых семей, которые имеют достаточный заработок, но еще не имеют сбережений. И именно этим объясняется рост числа ипотечных продуктов с низким первым взносом.
«На данный момент большинство банков держат планку минимального первоначального взноса на уровне 15% от стоимости квартиры, но постепенно появляется все больше предложений с 10%-ным взносом, – уточнил специалист. – Это объясняется спецификой спроса».
Впрочем, у такой «симпатии» банков к молодым заемщикам есть оборотная сторона. Кредиторы не особо жалуют заемщиков предпенсионного возраста. «Человек и платежеспособен, и обладает какими-то имущественными активами, и готов погасить кредит за среднестатистический срок, но по возрастному параметру банк не может выдать ему кредит», – рассказывает директор департамента кредитования Энергомашбанка Ирина Федорова.
Критический возраст
Существование проблемы признают все участники рынка. «Практически любой банк ставит обязательное условие, чтобы на момент погашения кредита максимальный возраст заемщика не превышал 60 лет для женщин и 65 лет – для мужчин», – констатирует ведущий специалист отдела ипотечного брокериджа корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Цой.
«Женщинам еще сложнее взять ипотеку, так как их «критический» возраст еще на пять лет меньше», – сетует директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов.
Точнее говоря, банки отказывают в займе, если заемщик, ежемесячно выплачивая 45-50% от подтвержденных доходов, не успевает погасить кредит до пенсии.
На практике же, отмечает Владимир Цой, банки весьма неохотно выдают любые жилищные кредиты россиянам старше 55 лет. А по словам руководителя отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксаны Викуловой, проблемы с одобрением ипотечных заявок возникают уже после преодоления заемщиком «планки» в 45 лет.
Кроме непосредственно отказа, немолодых заемщиков могут ожидать и другие «дискриминационные» меры. Например, по словам директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, у банков появляются более жесткие требования к справкам о доходах. А руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб» Сергей Гребенюк сообщает, что такого заемщика может ждать повышенный тариф по обязательному страхованию сделки. При этом не каждая страховая компания будет готова работать с немолодым клиентом.
«Чем старше человек, тем больше риск не дожить до момента полного погашения займа. Цель банка – зарабатывать деньги, а не разбираться с наследниками заемщиков», – признает директор Северной филиальной сети компании «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов
Жаль только, жить в эту пору прекрасную…
Дополнительным поводом для банкиров не развивать ориентированные на пожилых заемщиков программы служит следующее. Немолодому человеку в случае потери работы – пусть и не по его вине – достаточно сложно найти другое место с неменьшей зарплатой.
У российских работодателей укоренилось мнение, что работник в солидном возрасте хуже адаптируется в новых условиях и заведомо менее лоялен к компании. Да и получить в подчинение граждан старше себя многие начальники совершенно не стремятся.
Конечно, в перспективе у банкиров появятся веские причины пересмотреть свое отношение к немолодым заемщикам. Ведь в ближайшие несколько лет Россия будет находиться в «демографической яме», и число активных заемщиков резко сократится.
«Одновременно с сокращением населения среднего возраста будут быстро увеличиваться число и доля пожилых людей, – констатировал директор Института демографии НИУ ВШЭ Анатолий Вишневский. – А быстрое сокращение численности трудоспособного населения будет сопровождаться ростом экономической нагрузки на каждого работающего». Иначе говоря, многим гражданам даже в трудоспособном возрасте будет не до ипотеки.
И разговоры о необходимости менять подходы уже раздаются. Так, по словам Ирины Федоровой, в скором времени следует ожидать появления специализированных, ориентированных именно на пожилую аудиторию ипотечных продуктов. Причиной послужит растущая конкуренция.
Более того, определенные корректировки ипотечных программ уже происходят. Как сообщили БН в ЮниКредит Банке, в июне прошлого года банк изменил требования к максимальному возрасту заемщиков. По новым условиям максимальный возраст заемщика на момент погашения ипотечного кредита должен составлять не более 65 лет, как для мужчин, так и для женщин. Ранее же действовавшие нормы предусматривали, что максимальный возраст заемщика на момент погашения должен составлять не более 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин.
Что делать
Некоторые банки демонстрируют к потенциальным заемщикам « в возрасте» определенную лояльность.
«Более «снисходительно» к людям пожилого возраста относятся Сбербанк, Ханты-Мансийский банк и “Санкт-Петербург”, – сообщает Полина Яковлева. – А банк ВТБ24 выделяет из общего числа людей преклонного возраста врачей и учителей». Михаил Гаврилов добавляет к этому списку Банк Москвы, декларирующий выдачу ипотечных кредитов людям в возрасте до 70 лет (на момент окончания погашения кредита).
«Наиболее лояльные условия, пожалуй, у Сбербанка, – со своей стороны заявляет руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП “Петербургская Недвижимость” Юлия Мошкова – Так, например, банк готов рассматривать женщину-заемщика в возрасте 56 лет для выдачи ипотеки на срок до 19 лет, то есть чтобы на момент погашения задолженности ей было не более 75».
При этом, отмечает специалист, практически все банки рассматривают заявки в индивидуальном порядке и готовы идти на уступки, если заемщик выглядит привлекательно – большая «белая» зарплата, длительный стаж работы на одном месте, другие объекты недвижимости в собственности. Также банки обычно очень лояльны к работникам бюджетной сферы, поскольку государство считается одним из самых надежных работодателей.
Кроме того, советует Полина Яковлева, для помощи в одобрении ипотечной заявки банки предлагают увеличивать первоначальный взнос или привлекать созаемщиков, например – членов семьи.
Повторим: в перспективе позиция банков будет постепенно меняться на более выгодную для пожилых россиян. Но возлагать слишком большие надежды на то, что кредиторы быстро «опомнятся», не стоит. В это не верят многие участники рынка. К примеру, по мнению Владимира Цоя, проблема возрастных ограничений на выдачу ипотечных кредитов не будет решена до тех пор, пока страховщики не проявят готовность страховать пожилых заемщиков. Или пока на российском рынке не появятся эффективные схемы «ипотеки для пожилых», в частности социальной ипотеки.
Соответственно, БН советует с получением кредита не тянуть, пока не стало «окончательно поздно».
