– Андрей Николаевич, в минувшем году Фонд имущества реализовал госсобственности больше, чем в «урожайном» 2005-м, когда на продажу выставлялись такие крупные объекты, как, например, акции городских гостиниц. Довольны Вы итогами работы или можно было продать еще больше?
– В 2006 году в рамках приватизации мы продали имущества на 6 млрд 196 млн руб. Годом раньше эта цифра была на уровне 5,9 млрд руб., то есть разница не столь существенна. Но с учетом продажи права аренды земельных участков в целях капстроительства мы заработали для города свыше 15 млрд руб. Это абсолютный рекорд, и Правительство города нашей работой довольно. Не хочется забегать вперед, но если торги участками под комплексное освоение пойдут активно, то в 2007 году сможем превысить и эти показатели.
– Какие торги минувшего года запомнились и принесли наи-большее удовлетворение?
– В основном это аукционы по продаже эксклюзивных объектов в исторической части города, которые прошли с серьезным превышением стартовой цены. Среди них – универмаг «Пассаж», здания на Невском пр., 58, на наб. Адмиралтейского канала, 15, на Английской набережной, 62, 64, и др.
Эксклюзивной сделкой, хотя она и прошла довольно незаметно, была продажа акций ОАО «Управление гостиниц», которому принадлежали санаторий «Ялта» и другая недвижимость в Крыму. И хотя эти активы ушли с небольшим превышением начальной цены в $15 млн, сделка была знаковой. Скептики нам говорили, что санаторий не стоит больше $2–3 млн. В итоге наш отчет об оценке получил признание не только в Российском обществе оценщиков, но и у западных экспертов – Ernst & Young, Pricewaterhouse-Coopers и др.
– На торгах крупными объектами все больше отмечается активность зарубежных компаний. Можно уже говорить об экспансии иностранных инвесторов?
– Я бы не стал говорить об экспансии или интервенции зарубежных капиталов, просто их объемы стали более серьезными, чем год-два назад. Западные инвесторы почувствовали, что рынок Северной столицы наиболее динамично развивается не только в России, но и странах Восточной Европы. Это очевидно по интересу, который проявляют к Петербургу на MIPIM в Каннах, «ЭКСПО-реале» в Мюнхене и на других международных мероприятиях. Например, в Германии на круглом столе, в котором участвовали Петербург и Московская область, из десяти заданных вопросов восемь были адресованы нам. Это показатель того, что в городе понятные и прозрачные правила аукционов, мы распоряжаемся землей более эффективно, чем, например, это делает Москва.
– В столице госсобственность продается на более жестких условиях?
– Земельные торги в Москве проходят не в полном соответствии с Градкодексом РФ. Там организуют торги на право получения сертификата о возможности заключения инвестдоговора на землю. То есть работает некая конструкция, которая позволяет провести предконкурс-ный отбор и отсечь мелкие компании. У нас нет предквалификации. Например, на недавних торгах по Купеческой гавани из 14 участников были лишь 3–4 крупные компании, и все игроки имели равные права на участие в аукционе.
Москва более консервативна и в отношении коммерческих объектов, помещения там в основном сдаются в аренду. Поэтому в столице нет таких объемов продаж, как у нас: мы за год передали в частные руки почти 800 объектов. В этом отношении петербургское законодательство более либеральное, что и послужило серьезным толчком для прихода иностранных инвесторов. На торгах мы сейчас видим и скандинавские компании, и прибалтийские, и немецкие… Как правило, зарубежный капитал более заметен в секторе жилищного строительства, реконструкции зданий. В приватизации небольших помещений иностранцы не участвуют, хотя в аукционах по «встройкам» встречаются, например, и китайские компании.
– А насколько высока активность российских инвесторов на торгах по встроенным помещениям?
– Появилось много игроков из крупных и средних российских городов. Это в основном покупатели из Москвы, Мурманска, Архангельска, Калуги, Твери и т. д. Но и здесь речи об экспансии не идет: иногородние покупатели приобретают не более трети выставляемых объектов. Более 70% «встроек» покупают физические лица, имеющие петербургскую прописку.
– Город в текущем году раскручивает новый вид торгов землей под комплексное освоение территорий. Судя по первым опытам, в частности аукциону по Купеческой гавани, где цены выросли с 17 млн руб. до 1 млрд, перспективы у такого рода торгов немалые?
– К определению стартовой цены этих лотов КУГИ и Фонд имущества не имели никакого отношения, ее устанавливало ГУ «Управление инвестиций». Думаю, что если бы отчет ушел на экспертизу в ГУП «ГУИОН», то вместо начальной планки в 17 млн там было бы 200 или 300 млн руб. Цены по другим лотам также несколько занижены. Как итог – торги по двум территориям
(в Красносельском районе и «Северной долине») решением Правительства перенесены, а их условия будут пересматриваться. Впрочем, я не считаю, что занижение цены для торгов таким товаром – вредно. Это позволяет привлечь большее число претендентов на объект и уменьшает вероятность сговора.
В целом город, выставляя на торги такие массивы, делает серьезный задел по вводу жилья на период с 2010 по 2015 год. И я рассчитываю на серьезную активность инвесторов на таких аукционах.
– Город приготовил крупную площадку под деловую застройку – квартал между улицами Шкапина и Розенштейна. Когда начнутся торги?
– Пока трудно сказать. Если с расселением граждан там проблемы практически решены, то в части перебазирования учебных заведений вопросы остались.
– Но ведь предполагалось, что их перемещением займется инвестор – победитель торгов?
– Теоретически это требование можно предусмотреть в конкурсной документации. Вопрос: что городу выгоднее – быстрее передать этот объект в частные руки и выручить меньше денег, так как конкурсные условия будут весьма обременительны. Либо потратить еще полгода и «дожать» ситуацию, окончательно расчистив территорию для девелоперов. Начальная цена объекта тогда будет выше в полтора раза.
– Стартовую цену на этих торгах будет устанавливать Фонд имущества?
– Поскольку земля идет под комплексное освоение, думаю, что и в этом случае оценку будет проводить ГУ «Управление инвестиций». Но мы будем настаивать на обязательной экспертизе отчета. О примерном уровне цен сейчас говорить рано, но думаю, что дешевле, чем $200 за кв. м чистой земли, такой участок стоить не может.
– Есть ли перспективы появления на торгах других площадок под коммерческую застройку?
– Мы занимаемся поиском таких мест. Например, в рамках «народной инвентаризации» выявились несколько аварийных объектов с прилегающей землей. Эти зоны целесообразно развивать комплексно. Речь идет о небольших участках в 1–2 гектара, но они в центре города и, думаю, вызовут серьезный интерес у инвесторов. Сейчас определяется имущественно-правовой статус этих объектов, и пока озвучивать адреса не буду.
– Госдума собирается рассмотреть в этом месяце поправки в Бюджетный кодекс РФ, предполагающие перевод продавцов госимущества на бюджетное финансирование. Если закон примут, отразится ли это на темпах приватизации и – если шире – на дальнейшей работе Фонда имущества?
– Сразу скажу, что на темпах приватизации в Петербурге это никак не скажется. Фонд имущества – самодостаточная организация и за счет собственных резервов еще какое-то время сможет заниматься приватизацией невзирая на какие-то сложности с финансированием. Однако задача эффективной продажи госсобственности выполнена не будет. Сегодня мы максимально заинтересованы в том, чтобы реализовывать объекты дорого. Условие эффективной работы любого аукционного дома – это финансовая мотивация его сотрудников. Нас сегодня пытаются этой мотивации лишить.
– А каков коммерческий эффект от действующей схемы? Сколько зарабатывает с продаж Фонд имущества?
– Вознаграждение Фонда имущества – это 1% от стартовой цены имущества и премия в 9% от превышения стартовой стоимости в ходе торгов. Мы максимально мотивированы: если объект продаем по начальной цене, то работаем себе в убыток. Потому что вознаграждение в 1% не позволяет компенсировать наших затрат на рекламу объекта, подготовку технической документации, оценку и т. д. Мы на свой страх и риск работаем в рыночных условиях.
Причем фиксированный процент вознаграждения у нас меньше, чем в любом другом регионе. Например, в Приморье он составляет 10%, в Москве – 4% , Ленобласти –
7%, Твери – 5%. Такой схемы вознаграждения, как в Петербурге, нет нигде. Именно поэтому некоторые важные федеральные объекты Минэкономразвития и Росимущества поручают продавать именно нам.
– И все же, сколько Фонд имущества заработал, например, на одной из самых громких сделок прошлого года – продаже универмага «Пассаж»?
– При стартовой цене объекта в $8 млн мы реализовали его за $50 млн. Заработали более $3 млн. Из этой суммы 45% ушло на уплату налога на прибыль. Кроме того, выплатили дивиденды городу.
– Как Вы оцениваете шансы на то, что поправки в Бюджетный кодекс не пройдут?
– На сегодня у нас уже есть поддержка 10 регионов, где местные органы власти высказались против поправок. В их числе – Петербург и Ленинградская область. Наше предложение: не получающие федеральных дотаций регионы-доноры могут самостоятельно распоряжаться доходами от приватизации.
– В этом году ожидается снятие моратория на приватизацию федеральных памятников. У КУГИ уже готов список из 500 объектов, которые город хотел бы видеть в своей собственности. Вы начали оценивать будущий фронт работ?
– К передаче разрушающихся памятников в частные руки отношусь хорошо. Но комментировать перечень пока не готов, давайте вначале дождемся передачи этих объектов.
– Еще в прошлом году Фонд имущества обещал освоить новые рынки: по реализации федеральной собственности, военного имущества… Все пока на уровне перспектив?
– Работа с имуществом Министерства обороны ведется. Подготовка военных объектов к продажам – процесс очень тяжелый и длительный, и не все в нем зависит от нас. Сейчас в стадии «упаковки» порядка 10 объектов недвижимости, которые в течение этого года могут быть выставлены на торги.
Более эффективно ведем работу с арестованным имуществом. Мы выиграли конкурс РФФИ на право реализации на торгах подпадающей под арест собственности. Уже продали первый объект – промышленный ангар.
С конца прошлого года впервые начали торговать объектами, находящимися в федеральной собственности. Недавно продали бывшую базу отдыха «Кристалл» в Московской области. Готовим к продаже еще ряд объектов на Северо-Западе и в Москве. После принятия поправок в приватизационное законодательство о множественности продавцов федерального имущества будем активно участвовать в конкурсах. Мы намерены выйти на этот рынок и реализовывать федеральную собственность не только в Петербурге, но и на территории всей России.
– Уже год в структуре Фонда действует подразделение, специализирующееся на продаже частных объектов. Какой главный ориентир при работе в данном секторе – получение дополнительной прибыли?
– На первое место я поставил бы работу на имидж организации. Фонд имущества способен не только реализовывать госимущество как монополист, но и эффективно работать с частными собственниками как профессионал. Вторая задача – расширение клиентской базы. Частный сектор приходит к нам со своими объектами и приводит своих клиентов, которые впоследствии могут стать участниками торгов по госсобственности. Ну и в третью очередь – дополнительный доход, который, кстати, достигает довольно приличных сумм. Из них мы также выплачиваем городу дивиденды.
– Значителен ли фронт работ и какие частные объекты Вы продаете?
– Это около десяти сделок в год, но при этом речь идет о крупных объектах. Оборот продаж в частном секторе достигает $10–15 млн в год. А объекты самые разные – от завода в Ленобласти до частных особняков. В этом году, например, будем продавать особняк на Каменном острове с начальной ценой в 15 млн евро.
– Какие интересные объекты из традиционного ассортимента товара Фонд имущества предложит покупателям в текущем году?
– Правительство в феврале утвердило новый объемный список из 44 аварийных зданий. Причем впервые это не окраины, а объекты в центре города – там их порядка 20. Среди них довольно много интересных – здания на Робеспьера, 32, на Черняховского, 56–58, Лиговском, 82, и целый ряд других. Достаточно серьезные объекты пойдут на продажу в рамках программы приватизации – это паркинг на Нахимова, 5, здание на Костюшко, 19. Кроме того, выставим на продажу значительное число объектов по поручению Росимущества. Будут определенные сюр-призы, о которых я пока не буду говорить.
– После масштабной кампании по «народной инвентаризации» и обследований ГУИОН аварийные объекты с земельными участками обещают стать массовым товаром на торгах?
– По крайней мере, я на это очень надеюсь. Аварийные здания с участками – это эксклюзивный и наиболее ликвидный товар. На такие торги всегда приходят зарубежные инвесторы, потому что объект сразу продается в собственность, а инвестусловия – 3,5 года на снос и реконструкцию – понятны бизнесу. Мы предполагали включить в новый список около 100 объектов, но пока утверждены лишь 44. Попробуем через пару месяцев расширить перечень еще на 50 зданий. Всего из 709 объектов «народной инвентаризации» городская собственность –
это 280 зданий.
– В прошлом году было продано более 740 «встроек» на 3 млрд руб. Можно ли увеличить масштаб распродажи таких объектов?
– Планируем выставить в течение года около одной тысячи таких объектов. Если в результате корректировки бюджетного задания потребуется это число увеличить –
нет проблем. Другое дело – нужно ли это рынку. Он должен их «переварить», чтобы последующие объекты продавались с превышением цены. Можно выставлять и по 5 тысяч объектов в год, но тогда они будут уходить по демпинговым ценам. На мой взгляд, на сегодня баланс предложения и спроса – около 800 объектов в год.
– С каждым годом планы по приватизации госсобственности и, соответственно, объем работы Фонда увеличиваются. На Ваш взгляд, что предпочтительнее – увеличение темпов приватизации или расширение ассортимента «товара»?
– Я – за расширение ассортимента. Но пока город планирует продавать лишь помещения, сдающиеся в аренду по ставкам ниже 50 у. е./кв. м в год. При этом, выставляя на торги «неликвид», мы затрагиваем самый «проблемный» слой – малых предпринимателей – тех, кто привык платить за аренду копейки и остается «в колыбели» 90-х годов. Две трети предпринимателей давно арендуют площади у частного бизнеса и живут по жестким правилам рынка. Остальные – как малые дети, впрочем, их надо беречь по мере возможности. Это объективная реальность, которая сложилась по всей России, и в Петербурге в частности. Поэтому, возможно, имеет смысл подходить к вопросам продажи помещений нежилого фонда более комплексно. Брать на реализацию слой объектов с планкой в 100–200 у. е./кв. м в год, еще один слой – в 200–300 у. е./кв. м в год. В этих помещениях бизнес – более развитый и самодостаточный. Это наша позиция, но она пока не поддержана городом.
– Есть надежда, что Вас услышат?
– Пишите об этом чаще.
Досье «БН»
Андрей Николаевич Степаненко,
генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»
Опыт работы в сфере недвижимости – 10 лет. Возглавлял Петроградское и Выборгское районные агентства КУГИ Санкт-Петербурга, был заместителем начальника управления подготовки инвестиционных проектов Департамента экономики городского имущества КУГИ Санкт-Петербурга, занимался профессиональной риэлторской деятельностью. Кандидат экономических наук, имеет аттестат руководителя риэлтор-ской фирмы. Андрей Степаненко родился в Ленинграде, окончил Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов. Является Государственным советником Санкт-Петербурга II класса.
