В 2006 году британская London & Regional Properties приобрела строящуюся гостиницу категории 4 звезды у холдинга «ЛенСпецСМУ». В свою очередь Meinl European Land Ltd купила у компании Thesis (созданной после реализации проекта девелопером Promocentro Italia) контрольный пакет в проекте ритейл-парка «Северный Молл» общей площадью 100 тыс. кв. м. А инвестиционный фонд Fleming Family & Partners вложился в приобретение у компании PNK Logistics складского комплекса класса «А», расположенного у пересечения Московского шоссе с КАД.
Активен в Петербурге и британский фонд Raven Russia, вошедший в проекты двух складских и одного офисно-складского терминала на юге города. Впрочем, крупнейшая инвестиционная сделка произошла на офисном рынке – с действующим бизнес-центром класса «В» «Петровский форт». Швейцарский фонд European Property Holdings приобрел бизнес-центр общей площадью 48 тыс. кв. м у девелоперской компании «Строймонтаж» за $65 млн.
Во всем мире конечными покупателями объектов доходной недвижимости являются прежде всего пенсионные фонды и страховые фирмы, а также REIT (ипотечный инвестиционный траст). В Петербурге это пока специализированные инвестиционные компании – риски еще велики. Из приблизительно 20 западных инвестиционных фондов, заявивших о начале своей деятельности в России, перешли к реальным инвестициям не более шести. Остальные фонды пока присматриваются.
«Проектов, отвечающих нашим требованиям, весьма немного», – отмечает Дмитрий Чубик, руководитель по привлечению проектов датского фонда Baltic Property Trust Asset Management.
«Многие действующие объекты имеют значительные юридические дефекты в оформлении права собственности, краткосрочные или юридически некорректные договоры аренды и т. п., поэтому часто для западной инвестиционной структуры предпочтительнее вхождение в проект на стадии концепции или строительства», – считает Андрей Микешин, генеральный директор White Days Investments. Фонд рассчитывает освоить в России $300 млн в течение пяти лет. В настоящее время в его инвестиционном портфеле логистические комплексы класса «А».
Ставки снижаются
Старт более активным действиям консервативных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости России дало не только появление более качественных объектов за последние годы, но и неуклонное снижение ставок капитализации, которые с каждым годом приближаются к среднеевропейским.
«В настоящее время западные фонды в России удовлетворяет ставка капитализации порядка 10% для торговых центров и 9–13% для офисной недвижимости», – отмечает директор инвестиционного департамента Colliers International (СПб) Николай Казанский. (Капитализация – отношение рыночной стоимости иммущества к приносимому им чистому годовому доходу). И доходность проектов в Москве и Петербурге уже опустилась до этих показателей. Через два года, по прогнозам Colliers International, ставка капитализации в торговом сегменте опустится до 7%, что сравнимо с европейскими 4–5% годовых.
В условиях недостатка качественных высокорентабельных объектов некоторые фонды пустились в земельные спекуляции. Так немецкий «Фонд Циммермана» приобрел два земельных участка в окрестностях Петербурга. Хотя в целом подобные инвестиции не характерны для фондов, предпочитающих не краткосрочные спекуляции, а покупку действующих объектов недвижимости с прогнозируемой доходностью в длительной перспективе.
Типы инвестиционных сделок
На рынке распространены инвестиционные сделки нескольких типов. Это классические инвестиционные сделки, когда покупается действующий бизнес, форвардные сделки, когда речь идет о вхождении в проект, сделки sale & leaseback, когда инвестор, выкупая в собственность объект, отдает его в аренду прежнему владельцу. К этому типу относятся, например, сделки фонда Raven International с владельцами складских объектов в Москве и Петербурге. С юридической точки зрения, выход из девелоперского проекта может быть оформлен как продажа недвижимости или как продажа бизнеса.
При приобретении недвижимости как бизнеса речь идет о покупке компании – собственника объекта либо о создании новой фирмы. По словам управляющего партнера Capital Legal Services Вячеслава Забродина, создание новой компании при инвестиционной сделке предпочтительней, поскольку при покупке существующей компании-собственника необходим финансовый и правовой аудит. При создании новой фирмы производится оценка стоимости бизнеса, заключается договор о передаче долей (акций), осуществляется перевод на нее прав и обязанностей по всем действующим договорам и передача прав на объекты интеллектуальной собственности. Возможна также покупка доли акций в компании – собственнике объекта коммерческой недвижимости. Так поступила, например, Meinl European Land Ltd., став совладельцем сети региональных торговых центров «Парк Хауз» через выкуп части акций у ГК «Время». Сделка проходит через ряд этапов – от инвестиционного меморандума до подписания соглашения о намерениях, перечисления аванса, юридической экспертизы и финансового аудита (due diligence).
Инвесторов привлекают проекты
Пока количество инвестиционных сделок с проектами значительно превышает число проданных действующих бизнесов. Российские девелоперы больше нуждаются в привлечении дешевого финансирования на начальных этапах реализации проекта. Кроме того, на стадии концепции проект легче адаптировать к требованиям конечного приобретателя – будь то фонд или профильный инвестор.
«В России пока мало представлены профессиональные fee-девелоперы, расстающиеся с проектом сразу после сдачи в эксплуатацию и заполнения», – отмечает вице-президент Setl Group Вячеслав Семененко. В свой проект «Делового квартала» на Малоохтинском, реализуемый совместно с банком «Санкт-Петербург», компания намерена привлечь западное финансирование, однако не нацелена на продажу проекта в целом.
Тормозит инвестиционные сделки и снижение доходности проектов в сфере коммерческой недвижимости, а также дефицит инвестиционно привлекательных участков. «Многие девелоперы считают, что, продав свой объект, они уже не найдут участок с таким выгодным местоположением и не получат от проекта доход, сравнимый с тем, что получали несколько лет назад, поэтому у них нет стимула выходить из проекта», – отмечает Юлия Дровянникова. В свою очередь у фондов, по словам Дэвида Нила, представителя шведского инвестиционного фонда Genesta, возникают другие проблемы. Многие объекты имеют более одного собственника, морально устаревшие концепции (что в будущем чревато снижением их финансовой отдачи и необходимостью реновации), а также короткие сроки договора аренды. Поэтому сотрудничество девелоперов новых проектов с консультантами и инвестиционными фондами помогает сегодня выводить на рынок действительно ликвидные объекты коммерческой недвижимости.
Юлия Дровянникова
исполнительный директор Praktis Consulting & Brokerage:
От начала до закрытия инвестиционной сделки может пройти и полгода и год. Это объясняется тем, что для каждой сделки в процессе переговоров вырабатывается индивидуальная схема, а стороны как правило не доверяют друг другу. Именно поэтому роль консультанта в инвестиционной сделке неоспорима. Значительное время занимает подготовка документов и финансовый анализ объекта.
