В мае прошлого года в известном президентском указе № 600 «О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» среди прочего было дано поручение к 1 января 2013 года создать в Российской Федерации рынок некоммерческого арендного жилья. По мнению главы государства, это наиболее реальный способ быстро обеспечить квартирами нуждающихся в улучшении жилищных условий россиян.
Чуда не случилось – контролируемого рынка арендного жилья в стране по-прежнему нет. Как нет и правового поля для его создания. Тем не менее некоторые регионы идут в фарватере процесса: они разработали и приняли собственные законы, позволяющие создавать фонды арендного жилья, и приступили (или готовы приступить) к их реализации.
Как сообщил на Съезде строителей Северо-Западного федерального округа заместитель министра регионального развития Сергей Вахруков, в СЗФО три субъекта федерации относятся к числу лидеров в развитии аренды – Санкт-Петербург, Калининградская и Архангельская области. Какие именно инструменты разработаны этими регионами для создания системы доступной аренды, попытался разобраться БН.
Петербург: слишком медленно
В Городе на Неве региональный закон, позволяющий очередникам взять в коммерческий наем государственное жилье, вступил в силу еще в июле 2011 года. Документ определяет основные правила аренды жилья на льготных условиях. Претендовать на помощь государства могут исключительно граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Как правило, это несколько поколений семей, проживающих вместе. При заключении договора аренды занимаемые очередниками площади не изымаются, но арендаторы пишут заявление о снятии с учета нуждающихся.
Квартиры сдаются на неопределенный срок – договор расторгается только в случае злостного невнесения жильцами арендной платы. Приватизация жилья запрещена. Цены на аренду с господдержкой гораздо ниже рыночных. Как сообщили в Жилищном комитете Санкт-Петербурга, средняя стоимость коммерческого найма однокомнатной квартиры без учета платы за коммунальные услуги составляет 4,6 тыс. руб. в месяц. По информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя рыночная цена аренды аналогичного объекта в мае 2013 года была зафиксирована на уровне 17,9 тыс. руб.
Фонд коммерческого использования Санкт-Петербурга формируется из квартир в домах, построенных или реконструированных по заказу города на бюджетные средства в рамках адресной инвестиционной программы. А также – из жилых помещений, переданных в собственность города строительными компаниями по инвестиционным договорам. Но его пополнение происходит куда медленнее, чем планировалось. Два года назад – при запуске региональной программы – декларировалось, что еще до конца 2011 года очередникам выделят 500 квартир в Красносельском и Приморском районах. Однако, как сообщили в Жилищном комитете, «всего в период 2011-2013 годов было выделено 384 вновь созданных жилых помещений, предназначенных для предоставления гражданам по договорам найма». О причинах медленной реализации программы в правительстве города распространяться не захотели.
Такими темпами решение квартирных вопросов петербуржцев затянется на сотни лет: на начало 2013 года в городской очереди на улучшение квартирных условий числилось 173,8 тысячи петербургских семей.
Калининград: интересный старт
В Калининградской области фонд арендного жилья будет сформирован по тому же принципу, что и в Петербурге: в него будет передана часть квартир в домах, строящихся на средства регионального бюджета. До конца лета в городе Канта планируется сдать три первых жилых комплекса, которые положат начало созданию фонда. В ближайших планах – строительство еще трех «социальных» домов.
Интересно, что калининградскому правительству удается размещать заказ на строительство домов за счет бюджетных средств по более низкой цене, чем установлено Министерством регионального развития России. Так, на второй квартал 2013 года средняя цена, рассчитанная Минрегионом для этого субъекта РФ, составила 31,25 тыс. руб. за кв. м (для сравнения: средняя рыночная цена квадратного метра в эконом-классе равна 43,7 тыс. руб. за кв. м). Тем не менее «социальные» дома в Калининграде строятся по цене 30 тыс. руб. за кв. м. Правительства других регионов утверждают, что оценка Минрегиона чересчур занижена, оторвана от жизни, и это мешает привлекать надежных застройщиков к строительству жилья в рамках целевых программ. В Калининграде видят ситуацию иначе. «Основным препятствием при реализации федеральных и региональных жилищных программ является не установленная Минрегионом России стоимость жилья, а отсутствие обеспеченных инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой земельных участков. Наша область не является исключением из правил», – поясняет министр строительства Калининградской области Сергей Майоров. Комплексный подход к развитию территорий, полная инженерная подготовка участков, отсутствие дополнительных «обременений» позволило привлекать застройщиков, которые согласны строить жилье по цене, ниже минрегионовской.
Всего за период действия региональной программы «Жилище» – с 2011-го по 2015 год – планируется обеспечить жильем на условиях найма по ставкам ниже рыночных 385 семей. Это не слишком много: по оценке правительства, в дешевой аренде нуждаются около пяти тысяч семей. Потому прежде всего помощь будет предоставлена тем специалистам, в которых остро нуждается региональная экономика. В первую очередь на помощь города смогут рассчитывать бюджетники – педагоги, медицинские специалисты, работники учреждений культуры, спорта и социального обеспечения. Они при этом должны состоять в очереди на улучшение жилищных условий, а также проработать в бюджетной сфере региона не менее пяти лет.
По предварительным расчетам, однокомнатная квартира обойдется «льготнику» в 5 тыс. руб. в месяц. Для сравнения – средняя рыночная цена аренды такой квартиры составляет в Калининградской области 13,9 тыс. руб.
В отличие от петербургских коллег калининградские власти предполагают возможность выкупа арендуемых квартир, причем – не по рыночной, а по установленной в рамках программы цене. Но сделать это можно будет только после того, как арендатор проживет на съемной площади пять лет, продолжая трудиться в бюджетной сфере. Внесенные за этот период арендные платежи будут зачислены в счет оплаты приобретаемого объекта. Таким образом, в Калининградской области параллельно с жилищной решают проблему дефицита кадров в системе здравоохранения, образования и т. д.
Архангельская область: федералы тормозят
В Архангельской области идея развития арендного жилья также связана с необходимостью удовлетворить кадровый голод. Речь идет о Северодвинске, где размещаются два предприятия оборонного комплекса – заводы «Севмаш» и «Звездочка», на базе которых правительство страны предполагает развить судостроение. За последние двадцать лет количество трудоспособного населения в городе корабелов сократилось на четверть.
В 2011 году по поручению президента РФ была разработана долгосрочная региональная целевая программа, в рамках которой предполагается обеспечить жильем более десяти тысяч работников оборонных предприятий Северодвинска. Половина из них, как предполагается, приедут со всех концов страны. Часть квартир планируется продавать работникам «Севмаша» и «Звездочки» с помощью ипотеки, но основной упор будет сделан на строительстве доходных домов, чтобы сдавать жилье работникам оборонных предприятий в аренду по льготным ставкам.
По этим планам программа должна была вступить в активную фазу уже в 2013 году. Но на старте возникла неожиданная задержка. В начале года правительство области обратилось в Минфин и Минэкономразвития России с заявкой на выделение из федерального бюджета в 2013-2015 годах 890 млн руб. на создание инженерной инфраструктуры для строительства жилья. Но необходимые средства в федеральный бюджет пока не заложены, о чем глава региона сообщил на майской встрече в Сочи президенту страны. Архангельская область, со своей стороны, готова профинансировать из бюджета 108,5 млн руб.
На основании опыта трех регионов можно констатировать, что проекты строительства арендного жилья пока носят «точечный», а не универсальный характер. Они осуществляются только благодаря федеральному либо региональному бюджетному финансированию, но не рассматривают в качестве источника финансирования частные инвестиции. От того, что такие проекты носят нерыночный характер, речи об их окупаемости вложений в обозримый срок не идет. Зато они, как правило, решают дополнительную социальную задачу. К примеру, помогают преодолеть дефицит кадров в наиболее важных сферах экономики регионов.
