Каждый четвертый дом Северной столицы построен до 1917 года. Только многокомнатных (пять и более) квартир в городе – под 30 тысяч. И большинство из низ до сих пор – это коммуналки, своеобразные «визитные карточки» петербургского рынка недвижимости. В отдельных кварталах старого города почти вся фасадная часть зданий расселена. Но на задворках этих же домов по-прежнему процветают вороньи слободки. До многих «коммун» потенциальные покупатели пока так и не дошли. А дойдут ли, будет зависеть, в частности, и от того, как поведут себя их нынешние обитатели.
Коммунальный маркетинг
Расселяя видовые квартиры в парадном Петербурге в начале 1990-х, их будущие владельцы не особо скупились, осознавая, что поймали удачный момент. При бюджете расселения, составленном из расчета $300–400 за метр общей площади, жилец даже самой непрезентабельной комнаты имел реальную возможность получить скромное, но отдельное жилье. Причины подобного везения просты: цены на малогабаритные «альтернативы» для расселенцев были с сегодняшней точки зрения почти символическими. Число же эксклюзивных – чаще видовых – апартаментов ограничено. И покупатели спешили разобрать лучшее без особого торга.
Сейчас наиболее привлекательные объекты в старом фонде в основном уже перешли в руки новых хозяев, активизировались строительство и реконструкция элитных зданий, стала более популярной малоэтажная жилая застройка в зеленой зоне, цены тянутся к европейскому уровню. Поэтому немногочисленные особо состоятельные покупатели предпочитают не возиться с расселением «остатков с барского стола», а сразу купить или построить элитное жилье.
Сегодняшний покупатель, готовый связываться с расселяемой квартирой, – это, как правило, любитель исторического центра, у которого недостаточно средств на приобретение элиты. То есть не самый кредитоспособный, а потому хорошо знающий счет деньгам заказчик. Объекты могут расселяться и с целью коммерческого использования – под магазины и офисы идут квартиры на первых этажах, подъезды же и флигели имеют шанс стать мини-гостиницами. Но чем дальше от «точек престижа», тем меньше вероятность привлечь такого инвестора. Выбор же коммуналок гораздо больше, нежели число желающих превращать их за свои средства в качественное жилье или пространство для бизнеса.
В компьютерных базах данных и печатной рекламе предлагаются тысячи «коммун». Конкуренция огромна. Впрочем, все не так уж безнадежно. На каждый товар может найтись свой купец. Вот только цена должна быть установлена правильно. Квартиры одинаковой площади могут вдвое отличаться по стоимости – и у дорогой шансов на расселение не меньше, если ее характеристики – в первую очередь местоположение, качество дома, планировка, окружение – более соответствуют запросам покупателя. Значимы также показатели, отражающие технические особенности строения: степень износа, материал стен и перекрытий, возможности перепланировки, укомплектованность удобствами и пр.
Сегодня далеко не каждый обитатель коммуналки может рассчитывать на отдельное жилье без существенной доплаты из его личных средств. Но некоторый выигрыш определенно имеет место. И продать свою коммунальную квартиру с выгодой смогут лишь те, кто трезво оценил ситуацию и договорился действовать с соседями сообща. Если только этому не помешает особая психология…
Издержки «коммунального синдрома»
Нередко обитатели мало-мальски привлекательных квартир сами лишают себя шанса хоть как-то улучшить жилищно-бытовые условия. Срабатывает «коммунальный синдром».
Его главный признак: хочется всего и сразу, причем желательно в ущерб соседям. Понятно, что это результат постоянного стресса, вызванного специфическими условиями жизни. Натерпевшись от скученности и общей неустроенности быта, «коммунальщики» при появлении потенциального покупателя часто теряют голову и начинают высказывать неразумные требования. И претензии их основываются на чем угодно, но только не на реальной коммерческой ценности и, соответственно, рыночной стоимости квартиры. Установка «мне все должны» – одно из ярчайших проявлений иждивенческой психологии, порожденной развитым социализмом. Должно государство, обещавшее к 1980 году коммунизм, а к 2000-му – отдельную квартиру каждой семье. Должен покупатель – просто потому что у него деньги есть, а у нас их нет. Должны риэлтеры: раз это их бизнес, пусть добавят из своего кармана на нужды клиента. Должны соседи – «подвинуться» в нашу пользу, потому что мы, коренные ленинградцы, всю жизнь так мучаемся, а они, «лимита», без году неделя в Питере и сразу отдельную квартиру получат. И разыгрывается в декорациях коммунальной кухни «Сказка о рыбаке и рыбке» – с известным финалом.
Категорическое нежелание некоторых разъезжаться – своеобразная месть раздражающим их соседям, особенно если у тех жилплощадь побольше, зарплата получше, а значит, и претендовать они могут на более выгодные условия размена. Ну, как не вспомнить притчу о праведнике, которому Господь предложил выбирать любую награду при условии, что сосед получит вдвое больше. В итоге сей «образец высокой морали и крепости духа» не долго думая воскликнул: «Господи, лиши меня одного глаза!» Из того же ряда – и принцип «назло кондуктору пешком пойду»!
Не пытаясь договориться и согласовать действия, таясь, завидуя, ненавидя, мы еще очень долго будем оставаться под прессом коммунальной жизни. Поэтому успокоим нервы, забудем историю отношений. Пусть все идет по закону и без лишних эмоций.
Коммунальная арифметика
В соответствии с положениями, оговоренными в законодательстве, в процессе приватизации каждая семья получает в собственность долю квартиры, пропорциональную занимаемой ею жилой площади. Причем независимо от срока проживания или количества членов, от общего метража апартаментов, включающего кухню, коридоры, подсобные помещения. Специалист оценивает объект и определяет бюджет расселения, исходя из конкурентоспособности квартиры на рынке. Мы должны разделить эту сумму пропорционально долям каждого ордера в общей собственности. И грамотно распорядиться причитающимися нам средствами.
Допустим, в пятикомнатной квартире жилой площадью 90 кв. м одна из трех проживающих семей занимает две комнаты площадью 38 кв. м. Значит, при приватизации на всех ее членов в сумме будет оформлено 38/90 долей квартиры. И на владельцев других ордеров – соответственно. Как делить деньги? Определив общий бюджет расселения, необходимо вычислить стоимость 1 кв. м жилой площади (или – в данном примере – 1/90 доли в праве собственности на квартиру). И умножить эту сумму на доли, причитающиеся каждому семейству в соответствии с жилой площадью занимаемых ими комнат. Допустим, полагающихся данной ячейке общества денег окажется достаточно на покупку самой скромной «двушки» в хрущевке. Можно на этом и успокоиться. А можно самим доплатить (или взять ипотечный кредит) и получить квартиру большей площади или лучшего качества. Или, наоборот, подобрать однокомнатную и получить придачу в несколько десятков тысяч у. е., потратив их по собственному усмотрению.
Арифметика несложная. Только прийти к ней психологически трудно. Прозрачность финансовых отношений снимает целый ряд проблем и существенно ускоряет процесс расселения. А в договоре с агентством необходимо четко определить не только параметры альтернативного жилья, но и то, какая именно сумма будет причитаться на долю каждого ордера. Укажите также, согласны ли вы доплатить и сколько именно, либо, наоборот, готовы выбрать более скромный вариант, а разницу в стоимости получить в качестве доплаты. И помните: по ходу расселения условия не меняют. Вероятность того, что покупатель откажется от своих намерений, выше вероятности увеличения бюджета сделки. Слишком велика конкуренция среди «коммун».
Конечно, тем, у кого комната невелика, обычно не приходится рассчитывать на отдельную квартиру. Надо самим доплачивать или же соглашаться на несколько более просторную, но снова комнату. Отказываться от размена, требовать, чтобы соседи «подвинулись» в пользу обойденных квадратными метрами? Вряд ли те согласятся. Но ведь обмен на большую жилплощадь может стать только первым шагом к дальнейшему улучшению. И при следующем расселении шансы на отдельное жилье возрастут.
Выбирайте помощника!
Достигнув согласия с соседями, ищите фирму-помощника. Конечно, сориентироваться непросто – услуги предлагают многие. Прежде чем заключать договор, зайдите в агентство, изучите его опыт именно в области расселения, механизмы работы, содержание и условия договора.
Познакомьтесь с руководством специалиста, предложившего свои услуги. Вместе с риэлтерами проанализируйте достоинства и недостатки вашего жилья и рыночную ситуацию, а значит, ваши реальные шансы.
Кризис доверия, возникающий между жильцами коммуналок и риэлтерами, подогревается тем, что долгое время существовала практика расселения квартир «втемную». Обладатели одного ордера не знали, что именно получают другие. Казалось, что так легче и конфликтов избежать и денег заработать. Сегодня ситуация изменилась: предпочтительнее прозрачность бюджета расселения.
Работайте только с профессионалами, обосновывающими свою точку зрения на реальную цену. Нельзя выбирать фирму по принципу «кто больше пообещает». Ведь стремясь «посадить на договор» клиентов, некоторые сулят златые горы, заранее зная, что такие условия невыполнимы. Когда радужные перспективы не подкрепляются истинной коммерческой ценностью квартиры, наступает период разочарования. Время идет, покупателей нет. И приходится решать – расторгать договор с эдакими «мифотворцами», смирять аппетиты и далее сотрудничать с теми, кто изначально предлагал объективную оценку, или продолжать ждать чуда…
Главное, отказаться от установки «я хочу», забыть «мне должны» и осознать, что именно в создавшейся ситуации «я могу». И помните: приняв на себя определенные обязательства, вы непременно должны их придерживаться ради успешного завершения сделки. Удачи вам!
