Система строительных сберегательных банков (Баушпаркасс) была основана в Германии в 1920 году как механизм, позволяющий сохранить доступность жилья в условиях гиперинфляции. С тех пор стройсберкассы (ССК) появились во многих государствах. Нашу страну жилищно-накопительная идея тоже не обошла стороной. Однако она сублимировалась в весьма разрозненное кооперативное движение, которое в условиях высокой инфляции и дороговизны недвижимости является малоэффективным инструментом приобретения жилья.
Мировой масштаб
Немецкие стройсберкассы представляли собой специализированные банки, аккумулирующие вклады населения на приобретение недвижимости. При накоплении 30 –50% стоимости квартиры клиент получал гарантированный кредит на срок от 7 до 15 лет. Ссуды Баушпаркасс были дешевле банковских ипотечных кредитов: государство компенсировало разницу в ставках «из своего кармана», стимулируя, таким образом, покупку жилья населением.
Создание немецких стройсберкасс позволило обособить процентные ставки по жилищным займам от внешнего финансового рынка и обеспечить стабильные источники их финансирования. За историю своего существования немецкие стройсберкассы выдали кредитов на 700 млрд евро.
Немецкая жилищно-накопительная модель довольно скоро была взята на вооружение Австрией и Францией. А в начале 1990-х система стройсберкасс стала развиваться и в странах бывшего соцлагеря. Так, в Словакии в первый же год работы стройсберкасс накопительная программа привлекла около 50 тыс. человек (всего с 1992 года – 800 тыс.). А чешские ССК за последние 14 лет – порядка 2 млн участников.
Системы строительных сберегательных касс в разных модификациях внедрены также в Венгрии, Хорватии, Румынии, Индии, Китае. На территории СНГ подобные схемы используют Казахстан и Белоруссия.
Ипотеке в помощь
В России идея стройсберкасс витает в воздухе на протяжении последних семи лет. В 2000 г. депутаты нижней палаты парламента Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Валерий Зубов и Владислав Резник разработали законопроект, предполагавший создание в России жилищно-накопительной системы по образу и подобию немецких Баушпаркасс. Однако документ надолго «завис» в Госдуме. В 2002 году он не прошел экспертизу правового управления при Президенте. Затем его планировали принять в составе «жилпакета» в конце 2004 года, но власти сделали ставку на ипотеку американского типа.
Классическая ипотека по-американски так и не стала панацеей для решения жилищных проблем населения. Причин тому несколько. Как считает заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстроя) Андрей Старовойтов, ипотека остается слишком сложным финансовым инструментом для большинства россиян. «На начальном этапе переходного развития экономики рекомендуются самые простые формы, которые наиболее полно могут быть поняты населением – так называемые депозитные схемы жилищного финансирования», - отметил г-н Старовойтов, выступая на секции «Жилищная кооперация» состоявшегося недавно Петербургского ипотечного форума – 2007. И лишь по мере развития экономики, считает замглавы Росстроя, может внедряться система ипотечных учреждений. Одноуровневая, привлекающая средства на рынке облигаций (как, скажем, в Дании), либо двухуровневая с системой секьюритизации по американскому образцу.
Впрочем, научить граждан пользоваться ипотекой не так сложно (пример тому – успех выставок-семинаров «Ипотека. Доступно и комфортно», которые ежемесячно проходят в Петербурге). Другое дело, что дороговизна квадратного метра жилья и достаточно большие расходы по кредиту делают ипотечные схемы доступными лишь весьма обеспеченным гражданам.
Инициатива сверху
Сегодня власти говорят всерьез о необходимости создания в стране института стройсберкасс. На заседании президиума Госсовета в Казани в начале этого года президент России Владимир Путин заявил, что ипотека доступна лишь 10% населения. Поэтому, по его словам, необходимо развивать альтернативный финансовый инструмент – систему стройсберкасс. При этом президент выразил желание, чтобы соответствующий законопроект был принят в кратчайшие сроки.
«Запылившийся» законопроект в течение всего прошлого года дорабатывала группа в составе представителей Совета Федерации, Министерства финансов, Министерства регионального развития, Центробанка РФ и др. В начале текущего года документ был передан на рассмотрение Правительства РФ (как предполагающий расходование бюджетных средств). Ответ ожидается со дня на день. В случае положительного решения проект документ отправится в Госдуму. Вносить его будут один из идеологов стройсберкасс Оксана Дмитриева, а также председатель Совета Федерации ФС РФ Сергей Миронов.
Как отмечает председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев, сегодня у документа больше шансов на жизнь. «Вероятность принятия проекта закона – 80%. Он уже прошел согласования во всех заинтересованных ведомствах. Кроме того, идею создания ССК теперь поддерживает и президент России», - отмечает г-н Грачев.
По немецкому лекалу
В своей нынешней редакции законопроект о ССК придерживается классической немецкой модели стройсбережений. Так, вкладчики будут получать премии из федерального бюджета – в размере 20% от ежегодного прироста суммы вклада (при этом максимальный размер премии в год - 14 тыс. руб.). Кроме того, клиентам стройсберкасс планируется начислять проценты по вкладам - как в классическом депозите. Размер «добавки» в законопроекте не определен. Но, по словам Ивана Грачева, цифра будет близка к 3-м процентам.
Стройсберкассы могут также стать механизмом распределения дотационных средств в рамках программы Государственные жилищные сертификаты и «Материнский капитал» (крупное денежное пособие при рождении второго ребенка). Это должно существенно упростить процедуру получения и реализации средств, полагающихся гражданам по закону. К тому же, так проще следить за целевым использованием денег.
Хотя на казанском Госсовете Владимир Путин отметил, что он не против идеи премирования вкладчиков стройсберкасс за счет федерального бюджета, пока неизвестно, одобрит ли власть цифры, заложенные в нынешней версии закона о ССК. Не исключено, что в конечном итоге премию сделают чисто символической. Тогда как, по мнению некоторых специалистов, размер «федерального вознаграждения» нужно, наоборот, увеличивать (см. колонку «Прямая речь»).
Стройсберкассы призваны уменьшить расходы граждан на покупку жилья в кредит, но не отменить их совсем. Российские ССК, как и их зарубежные аналоги, будут выдавать займы под определенный процент, пусть и невысокий. «Замкнутость финансовых потоков данных учреждений позволит устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка, процентные ставки по кредитам, - говорит одна из разработчиков законопроекта о ССК, член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Оксана Дмитриева. По ее словам, в проекте нынешнего федерального закона определено, что процентные ставки по кредиту не могут быть выше размера процента по строительному сберегательному вкладу более чем на 3% годовых». Таким образом, кредиты будут выдаваться примерно под 6–7% годовых.
Стройсберкасса в деталях
Для получения кредита вкладчик стройсберкассы должен будет накопить на своем счету определенную сумму денег. Ее размер оговаривается в каждом конкретном договоре, но в большинстве случаев это 50% от величины желаемого кредита. Кроме того, претендент на ссуду должен дождаться своей очереди, номер в которой определяется на основании индивидуального накопительного показателя (своего рода рейтинг вкладчиков). Подобная схема не нова. Точно также формируется очередь в жилищных кооперативах: сумма внесенных пайщиком средств умножается на срок их работы в системе, и, таким образом, расставляются приоритеты.
Выданный стройсберкассой кредит можно будет потратить только на улучшение жилищных условий: покупку или строительство квартиры (дома), приобретение земельного участка, реконструкцию объекта недвижимости и т.п. По словам Ивана Грачева, во время подготовки документа было много споров о том, стоит ли приравнивать к улучшению жилищных условий накопление первоначального взноса для получения ипотечного кредита в другой кредитной организации. В итоге было решено, что граждане имеют на это право.
Кроме того, согласно последней редакции законопроекта, вкладчиками ССК могут быть не только физические лица, но и юридические. Это позволит реализовывать в рамках системы стройсберкасс корпоративные жилищные программы.
Гарантии для вкладчиков
В пояснительной записке к закону о ССК сказано, что стройсберкассы – эффективный механизм удовлетворения потребности граждан в «дешевых» кредитах с минимальными рисками для заемщиков.
Обеспечивать безопасность вложений заемщиков планируется за счет страхового фонда, который в случае «банкротства» кассы обеспечит возврат вложенных средств. Его максимальный размер, по закону, должен составлять более 1,5% от совокупной величины вкладов строительной сберегательной кассы на начало текущего года.
Впрочем, едва ли страховой фонд будет использоваться активно. Институт стройсберкасс, по замыслу его идеологов, должен представлять собой разветвленную сеть на территории всей страны. Это обеспечит постоянный приток новых участников программы и позволит сделать систему более устойчивой. Кроме того, Банк России дал предварительное согласие осуществлять надзор за деятельностью ССК.
Единственное от чего не сможет защитить стройсберкасса, так это от роста цен. Копить на квартиру в условиях нестабильного рынка недвижимости непросто. Впрочем, если ССК хотя бы помогут людям скопить на «входной билет» в ипотеку, проект можно будет считать успешным.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Андреас Цендер,
исполнительный директор Европейской Федерации жилищно-строительных сообществ (Германия):
Главное преимущество системы стройсберкасс для России – это ее способность уменьшить дефицит информации в отношениях между кредиторами и заемщиками. У кредиторов в России недостаточно информации о платежеспособности потенциальных заемщиков, а у большинства потенциальных заемщиков, в свою очередь, недостаточная кредитная история. Система стройсберкасс даст заемщикам возможность доказать свою платежеспособность.
Андрей Старовойтов,
заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству:
Во всех странах стройсберкассы действуют в союзе с ипотекой. Например, в Германии средний размер кредита, предоставляемый стройсберкассой, составляет 20 тысяч евро, и понятно, что на эти деньги купить или построить квартиру нельзя. А вот внести первый взнос в ипотечную программу, или, наоборот, оплатить остаток ипотечного долга, можно. Как правило, кредиты стройсберкасс используются именно для вхождения в ипотечные программы, для ремонта или модернизации существующего жилья, для небольшого улучшения жилищных условий в виде покупки большей квартиры с продажей старой. Я уверен, что принятие закона о строительных сберегательных кассах 10 лет назад уже сегодня позволило бы улучшить жилищные условия миллионам жителей страны.
Алексей Швалев,
председатель экспертного совета Гильдии народных кооперативов России:
Принятие закона о стройсберкассах в том виде, в котором он находится сейчас, - нецелесообразно. Претензий к законопроекту у меня нет - все, что касается механизма действия стройсберкасс (ССК) - прекрасно. Но нам представлены стройсберкассы в уже сложившемся виде. Грубо говоря - в идеале. Опыт создания ССК российские законодатели переняли у европейских стран. Однако этим странам понадобилось несколько лет, чтобы добиться таких результатов.
При сегодняшней редакции законопроекта об ССК, стимула вступать в такие объединения не будет ни у банков, ни у физических лиц. Чтобы стройсберкассы были востребованы, необходимо, в частности, увеличить государственную премию до 25–30%, сделать ССК видом бизнеса, а их прибыль облагать налогом по пониженной ставке.
