В центре особого внимания

Благодаря прошлогоднему ажиотажу и его последствиям ценовая тема стала, безусловно, самой интересной на рынке. Она и раньше не была обделена вниманием покупателей и продавцов, а теперь и вовсе бьет рекорды популярности. Причем налицо своеобразный парадокс: ничего сверхъестественного не происходит, а интерес усиливается. Он связан с теми самыми ожиданиями на снижение цен, которыми завершился период бурного роста.

Незыблемость аналогий

Опыт, который «сын ошибок трудных», дело наживное. Петербургский рынок недвижимости опыта ценового снижения накопил немного. Десятилетняя история (период максимального обзора для всех аналитиков) может похвастать только двумя примерами – 1998 год и 2005-й. Первый случай связан с беспрецедентным, к счастью, дефолтом. И аналогии здесь, опять же по счастью, неуместны.

В 2005 году действовал уже целый комплекс причин, главной из которых специалисты называют затоваривание. Рост предложения тогда привел к тому, что на вторичном рынке одновременно выставлялось на продажу около 17 тысяч объектов. Это и стало причиной затоваривания в определенных сегментах. А если в одном доме предлагаются к продаже несколько совершенно одинаковых квартир, никакие потребительские характеристики в расчет уже не принимаются, остается одно-единственно конкурентное преимущество – меньшая цена. Как следствие происходит и общее, среднестатистическое снижение цен.

Нынешняя ситуация близка к той, что была два года назад, но есть и существенное, системообразующее отличие – ипотека.

Кредитный насос

Существует насколько же избитая, настолько и неверная точка зрения, что цены резко и неоправданно выросли из-за развития ипотечного кредитования. Мы уже неоднократно говорили о том, что свою роль сыграл целый комплекс причин, в ряду которых ипотека, конечно, присутствует. Но повесить на нее всех собак - это слишком примитивно.

Дело в том, что кредитование вообще (не только ипотечное) стало существенным фактором состояния рынка недвижимости и, в первую очередь, его ценовой составляющей. В частности сейчас, в постажиотажный период, именно подпитка кредитными средствами не дает ценнику снижаться.

В прошлом году в Петербурге было выдано более 11 тысяч ипотечных кредитов. А число сделок купли-продажи, зарегистрированных Управлением Росрегистрации по Северо-Западному федеральному округу, осталось практически на уровне 2006 года – около 65 тысяч. Таким образом, не увеличив самого объема рынка, ипотека заняла на нем, ни много нимало, более 15%. При встречных сделках (продал старую квартиру – купил новую), на которых рынок, собственно говоря, и держится, существенную роль играет размер доплаты. В случае отсутствия кредитования клиент ограничен в выборе. Допустим, надо «поменять» двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. В качестве доплаты каким-то образом накоплены $30 тыс., но немножко не хватает. Прежде это было проблемой. Теперь, что может быть проще: пошел в банк и взял кредит. Причем при малой сумме (до $5 тыс.) это может быть даже не ипотечный, а потребительский кредит. Ипотека же максимально расширяет выбор вариантов. В конце концов, нет большой разницы, сколько платить ежемесячно, $500 или $550, а прибавка к размеру кредита получается довольно существенная.

В итоге граждане начинают жить не совсем по средствам, выбирают квартиры получше. А продавцы перестают видеть смысл в снижении цен. Они стоят на своем и даже упираются: «Хочу вот столько и не меньше, а если тебе, уважаемый покупатель, денег не хватает, возьми кредит».

Психологическая грань, когда продавец был согласен продать дороже с ипотекой, нежели дешевле, но без нее, перейдена осенью – после того, как кончился ажиотаж.

Таков, в общих чертах, ответ на вопрос: почему не оправдались многочисленные прогнозы насчет падения цен – потому что эти цены поддерживаются кредитными средствами.

Фаза роста

Российский рынок недвижимости постепенно изменяется структурно. Появляется совершенно четкое разделение на рынки больших городов и рынки маленьких городов. Вряд ли нужно объяснять, к какой категории относится Петербург.

Понятие справедливой цены довольно туманное и расплывчатое. В приложении к первичному рынку, его обычно связывают с себестоимостью строительства – хотя и в данном случае это, конечно, благие пожелания. С рынком вторичным еще более запутанная ситуация. Единственный вменяемый показатель – доходы населения. При этом оценить, сколько должно стоить жилье с этой точки зрения, чрезвычайно трудно.

Все зависит от того, что за город. Если жилье не несет никакой инвестиционной привлекательности (покупка с точки зрения вложения средств) – тогда одно… В маленьком городке, типа Вышнего Волочка при среднем социальном составе, когда нет очень-очень богатых, нет очень-очень бедных – все просто среднероссийски бедны. Там чистый рынок жилья, никакой инвестиционной привлекательности квартир и даже ипотека не сильно толкает цены вверх. Ценообразование действительно привязано к доходам граждан, нет внешних факторов воздействия.

Совсем не то в Москве, Петербурге и других крупных городах. Накладываются миграционные процессы, бизнес-процессы, да мало ли что еще. Взять, к примеру, так называемые корпоративные покупки квартир. Безусловно, инвестиции – вложения средств. Факторов вливания денег, в основном, не «физиков» (физических лиц), а «юриков» (юридических), множество. Для владельца фирмы лично цена квартиры может быть запредельной, а для юрлица – всего лишь быстро восполнимая потеря доли прибыли.

В столице, например, согласно последним исследованиям только 5% жителей имеет доход свыше 1 тысячи евро на человека. Понятно, что о каком бы то ни было сопоставлении цен на квартиры и доходов граждан говорить не приходится.

Итак, рынок недвижимости вступил в новую фазу развития. Раньше он был, условно говоря, девственно чистым: цена определялась запросами продавцов и возможностями покупателей. Сегодня желания последних подкрепляются заемными средствами. Соответственно этому растут и запросы продавцов, тем более что во многих случаях и в роли продавца человек выступает только ради того, чтобы стать покупателем: продать одну квартиру, чтобы купить другую.

Но это только одна сторона медали – внутреннее влияние пробравшейся на рынок ипотеки. Внешние воздействия активнее проявляются в мегаполисах, но могут со временем дойти и до провинции.

Теория вероятностей

Надежда, как известно, умирает предпоследней, последним умирает надеющийся. Число оптимистов, продолжающих ожидать снижения цен, за первые месяцы 2007 года значительно сократилось. Протестные настроения (не будем покупать несмотря ни на что) сменились глухим ропотом (а что же делать, приходится). Вероятность незначительного удешевления цены квадратного метра остается, впрочем, и сейчас. Но чисто теоретическая.

Не будем забывать и о том, что неявное снижение цен все-таки произошло. На первичке оно приняло вид временных скидок, в рамках рекламных акций, которые продолжаются и сейчас. На вторичке за счет торга можно до сих пор отыграть до 5% по сравнению с заявленной продавцом стоимостью.

Человек ко всему привыкает, особенно если этот процесс имеет большую протяженность во времени. Последние надежды связываются с изменением структуры предложения и сокращением спроса. В частности, доля однокомнатных квартир ныне составляет почти четверть всего предложения, что, конечно, сулит надежды на затоваривание. В декабре общий объем предложения на «вторичке» равнялся 12 тысячам вариантов, сегодня достиг уже 14 тысяч. При этом покупательский спрос неуклонно падает. Количество обращений по поиску объектов на вторичном рынке за полтора месяца (со 2 февраля по 16 марта) сократилось примерно на треть – до 2817 единиц. Если не считать сезонных новогодних скачков вниз, то на таком уровне спрос последний раз находился в июле 2005 года, во время затоваривания.

Средняя цена предложения, согласно индексу БН, дает незначительный прирост – еженедельно не более 0,4%, иногда и намного меньше. Например, за последнюю неделю средняя температура по больнице на вторичном рынке выросла на 0,17%, а за предпоследнюю и вовсе лишь 0,09%. На первичном рынке фиксировались даже случаи отрицательной динамики – совсем незначительной, едва ли не в рамках статистической погрешности.

«Продолжающийся рост цен на квартиры объясняется тем, что продавцы квартир продолжают диктовать покупателям свои условия, - говорит руководитель информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Между тем, рынок успокаивается, продажи идут спокойно, ажиотажа никакого нет. Увеличивается количество предложений на вторичном рынке. Следует отметить, что растет доля в предложении квартир в современных домах. Обычно доля таких объектов на рынке не превышает 10-15%. Сейчас их число приблизилось к этому показателю и продолжает расти. Постепенно рынок жилья выравнивает и «перекосы», возникшие во время ажиотажного роста цен».

Все эти цифровые выкладки при наличии изрядного запаса оптимизма могли бы свидетельствовать о том, что желаемое многими снижение цен, пусть и не очень существенное, все-таки грядет. Но здесь совершенно неожиданно возникает препятствие в виде календаря. Меньше чем через два месяца начинается очередной дачный сезон – плановый, так сказать, застой на рынке, почти как новогодний. Так что и с этой стороны пока ничего утешительного.

Новые реалии на старый лад

Впрочем, и впадать в отчаяние - никаких особых поводов нет. Да, цены, конечно, высоки. Но, во-первых, это все-таки Петербург, а не Крыжопль. А во-вторых, для полноценных участников рынка, тех, что и продают, и покупают, ничего критичного не произошло. И покупать, и продавать стало одинаково дороже. Разве что несколько выросли транзакционные издержки, но здесь уж как кому повезет - с агентом и подбором варианта. С другой стороны, кто-то может выиграть на ценовом «перекосе», если вопрос месторасположения нового жилья не играет принципиальной роли.

Для входящих на рынок – приобретающих «первое» жилье – ситуация, конечно, усугубилась. Сколько не пересчитывай свои возможности исходя из новых реалий, средств от этого больше не станет, а аппетиты придется умерить. Либо, сохраняя старые запросы, обращаться к ипотечному кредитованию.

В остальном ничего не изменилось. Есть несколько вещей, которые не зависят от состояния рынка. Две основные: количество сделок и разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирами. Может быть, и не совсем уж константы (колебания в пределах нормы допустимы), но все-таки показатели стабильности.

«Вторичка» как была, так и осталась ценообразущим звеном. «Первичка» по-прежнему выполняет функцию замещения ликвидного предложения на вторичке. Сегодня это, в первую очередь, качественное жилье. Но качественное уже не с точки зрения толщины стен, высоты потолков и прочего – а, в первую очередь, с точки зрения технологий инженерной инфраструктуры. Понятно, что аналог старому фонду (до 1917 года) сложно придумать, вступает в силу, например, такой фактор как историчность: вид из окон, кто в этом доме жил из великих композиторов и проходило ли заседание какого-нибудь съезда ткачей. Короче, мемориальные доски и аналогичные объекты престижа. В этом плане «первичка» и «вторичка» никогда не будут конкурентами друг другу.

Говоря очень упрощенно, одному покупателю нужна современная инженерия, охрана и подземный паркинг, и он будет искать их на первичном рынке. Другой хочет встретить 90-летие Великого Октября с видом на «Аврору» и отправляется искать этот вид на «вторичке».

Разница в цене носит очень второстепенный характер. И дело даже не в том, что в новостройке нужно тратиться на ремонт. Он и в старой квартире будет необходим, а его стоимость в стиле «а ля Беларусь» составляет совсем ничтожную сумму, скажем $30 за квадратный метр.

Разница между «первичкой» и «вторичкой» связана, естественно, не с ремонтом. Это почти уникальный случай, когда старое жилье стоит дороже нового. В том числе и для России: в Москве оно стоит одинаково, есть города, где «первичка» стоит дороже, опять же выполняя функцию замещения того, чего нет на рынке готового жилья.

Почему, например, строящееся жилье в Петербурге может так дешево стоить относительно средних цен на «вторичке»? Потому что у нас есть достаточно много дорогой вторички в центре города, и спрос на нее относительно велик. Но вопрос еще и в площадях. Можно со всей уверенностью утверждать, в общем-то цена квартиры на «первичке» (если говорить не о квадратном метре, а именно о целой квартире), примерно такая же, как и на «вторичке». Потому что по площади строящихся квартир в среднем больше, а цена «квадрата» меньше. И в этом плане никаких изменений так же не предвидится.

Прогнозы не в моде

Прошлогодний опыт заставляет многих быть все осторожнее в прогнозах. Наиболее расхожие варианты имеют соответствующую редакцию: «если сохранится существующая тенденция…», «если не произойдет ничего экстраординарного…» и тому подобные оговорки. Эта осторожность, на самом деле, только выглядит неопределенностью. Обычные последствия постажиотажного синдрома, которые изживаются не так быстро, как хотелось бы.

Тем не менее: спрос хоть и слабенький, но есть. Квартиры все-таки покупаются и продаются, может быть, пока еще не так активно. Рынок успокаивается, переходя, очевидно,на новую стадию развития. Ипотека заявила себя как совершенно четкий и достаточно жесткий игрок на рынке.

А поскольку в условиях такого рынка мы еще не жили, то ставить себя второй год подряд в неловкое положение вчерашние оракулы не хотят.

Однако же совсем без ориентиров потребителя не оставят. Ожидания аналитиков в общем совпадают: нынешняя динамика обещает общий рост цен за год в районе 20-30%. Следить за его изменениями каждый вправе самостоятельно по индексу БН. Соответствующие комментарии в случае даже намеков на изменение «генеральной линии» будут даны.

Индекс «БН», квартиры, вторичный рынок, $/кв.м

Средняя цена жилья в районах Санкт-Петербурга (вторичный рынок)

Динамика изменения цены предложения квартир на вторичном рынке (по типам домов)

Десятка наиболее часто встречающихся запросов в ГСН «Квартирный вопрос» , вторичный рынок, спрос на 19 марта 2007 года

Динамика изменения активности спроса на вторичном рынке (по количеству обращений)

Динамика изменения цены предложения квартир на вторичном рынке (по типам квартир)

Динамика изменения объема предложения на вторичном рынке

Динамика изменения активности спроса на вторичном рынке (по количеству обращений)

Текст: Игорь Воронин