Под определением «старый фонд» могут скрываться разные типы жилья. В старинных российских городах это, как правило, здания дореволюционной постройки: купеческие и дворянские особняки, рабочие общежития, доходные дома. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов – это престижное жилье в историческом центре. В регионах, ставших объектами бурного индустриального развития в советское время, в категорию старого фонда записывают практически любое видавшее виды жилье: и бараки, и деревянные многоквартирные дома, и преимущественно довоенные постройки сталинского периода с деревянными либо металлическими балками перекрытий.
Порой стоимость модернизации такого жилища оказывается сопоставима с ценой самой квартиры, но это не отпугивает покупателей – ценителей старины. И гипсокартонно-пластиковый евростандарт – не лучший в данном случае вид ремонта. Виниловые обои с абстрактным рисунком в старом фонде будут смотреться нелепо, а одинарные металлопластиковые рамы со стеклопакетами – утонут в глубоких оконных проемах кирпичных стен. Такой квартире не подойдут двери из ДСП, линолеум и ламинат на полу, белые пластиковые подоконники и глянцевые ПВХ-панели. Старинные дома требуют иных интерьерных решений: светлых бумажных обоев классических ретро-расцветок – с симметричным орнаментом или вертикальными полосками, «дышащих» фактурных штукатурок, массивных дверей и окон в деревянных рамах.
Инженеры и архитекторы прошлых веков не могли предвидеть, что когда-нибудь печи и камины заменят центральным отоплением, дымоходы ликвидируют, деревянные рамы уступят место герметичным пластиковым окнам, и все это изменит температурно-влажностный режим в помещениях. В результате сегодняшних модернизаций старинные стены, построенные в соответствии с отработанными веками технологиями, вынуждены «работать» в непривычных для них условиях. Все это ускоряет износ зданий. Зимой такие дома хорошо подогреваются изнутри, а на крышах образуются наледь и сосульки, и в результате протечек чердачные перекрытия, основным наполнителем в которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадником плесени.
Начинаем с обследования
Перед началом капитального ремонта в доме старого фонда необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок. В первую очередь нас должны интересовать точки сопряжения балок перекрытий с несущими стенами. Необходимо также оценивать состояние перекрытий в «мокрых зонах» кухонь и санузлов, а также посмотреть, из чего сделаны внутриквартирные перегородки. Если это дощатые стенки из подгнившей доски с двух сторон оштукатуренные по дранке, то при ремонте их, скорее всего, придется заменить либо, если речь идет о межквартирной перегородке, усилить звукоизоляцию дополнительной обшивкой.
Что еще нужно сделать до ремонта? Для домов старого фонда есть полезное, но нигде не прописанное правило: перед началом ремонтных работ вызвать специалистов управляющей компании, чтобы они произвели осмотр с фотофиксацией состояния стен и потолков помещений, расположенных этажом ниже и выше, и составили соответствующий акт. Делается это для того, чтобы обезопасить себя от притязаний соседей, мечтающих обновить потрескавшиеся и пожелтевшие потолки в своих коммунальных или отдельных квартирах за ваш счет.
Ремонт полов – самая затратная часть в смете квартирного ремонта в старом фонде. Отметим сразу, что отреставрировать рассохшийся и пошедший волнами старинный паркет, скорее всего, не удастся. Придется заменить его новым – таким же наборным либо щитовым, но перед этим – полностью поменять заполнение перекрытия. Между тем, к вопросам заполнения пространства между балками в прежние времена подходили иначе, чем сейчас, в него не закладывали патентованных экологически чистых утеплителей, а обычно сгребали строительный мусор: стружку, щепки, битый кирпич, а порой и угольный шлак. За многие десятилетия эксплуатации это содержимое впитало в себя все пролитые на пол органические и неорганические жидкости (от воды из прохудившихся труб до ртути из разбитых градусников) и является идеальным огородом для плесени. Отсюда и неистребимые запахи затхлости, порой встречающие нас в таких квартирах.
Если состояние деревянных балок оставляет желать лучшего, представители строительных организаций советуют продублировать их дополнительными – металлическими. На усиленном перекрытии можно сделать армированную бетонную стяжку, но следует помнить о том, что такую конструкцию нельзя перегружать. В противном случае придется ремонтировать еще и соседскую квартиру.
Счищаем слой за слоем
Ремонт стен, точно так же, как и ремонт пола, следует начинать с тщательной отчистки: от наслоений обоев, газет, краски и штукатурки – все это тоже имеет специфические запахи и отравляет атмосферу. Добравшись до кирпича, вы можете сделать его элементом интерьера, причем таким, который не встретишь в современном доме: покрытая бесцветной грунтовкой кирпичная кладка может стать его украшением – как в виде целой стены, так и фрагментами – в углах, простенках, арочных проемах. Выравнивать кирпичные стены гипсокартоном, за которым могут скапливаться мусор и влага – вариант для старого фонда не самый разумный. Более предпочтительный – штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, дающие стенам возможность «дышать».
Современные коммуникации в старом доме
Ремонт квартиры в старом фонде – это обычно полная замена всей инженерной начинки: труб водоснабжения и канализации, радиаторов отопления и электропроводки. Но если с сантехникой каких-либо особых премудростей нет, то с электрикой все не так просто. Проблема большинства домов старого фонда – дефицит энергомощностей: на квартиру, вне зависимости от количества комнат, как правило, выделяется лимит 3 кВт, причем если речь идет о районе, в котором давно не модернизировали электросети, возможности их увеличения может не быть. Стало быть, инженерную начинку квартиры придется комплектовать энергосберегающими лампами и бытовыми электроприборами с низким энергопотреблением.
Но чтобы сделать проводку так, чтобы потом не пришлось переносить розетки и выключатели, еще до начала ремонта желательно иметь дизайн-проект помещений, в котором обозначено расположение мебели, бытовой техники и медиасистем, а также приложение в виде проекта организации электроснабжения. Причем если с электропроводкой можно определиться раз и навсегда, то с телефонными и интернет-линиями, проводами к датчикам охранных систем и кабелями аудиосистем все непросто: в век бурного развития технологий они то и дело требуют замены. Специально для таких случаев имеет смысл предусмотреть резервные кабель-каналы, через которые при необходимости можно протаскивать все нужные «шнурки». В доме старого фонда таким резервным кабель-каналом может быть гофрированная ПВХ-труба, проложенная по периметру вдоль стены при заливке стяжки пола.
Оконные рамы в старом доме, скорее всего, уже выработали свой срок и не подлежат ремонту. Самое простое решение – заказать новые – металлопластиковые. Но у старых домов обычно были две рамы с пространством между ними. Замена таких конструкций на одинарные металлопластиковые рамы, какие обычно ставят в панельных домах, приведет к тому, что квартира станет похожа на казенное учреждение с дешевым ремонтом. Пластиковые рамы обычно шире деревянных, поэтому в изящных узких оконных проемах они будут смотреться грубо. Оконный блок в доме старого фонда должен состоять из двух рам. Внутренняя – деревянная со стеклопакетом, а наружная, с одинарным стеклом, может быть также деревянной либо из алюминиевого профиля. По расстекловке и цвету она должна соответствовать фасадному решению дома.
Степень сохранности старинных дверей из массива может быть разной. Но если квартира, которую вы приобрели, бывшая коммуналка, они, как правило, имеют множество выбоин в местах установки дверных ручек, замков и щеколд. Конечно, любитель старины может захотеть их отреставрировать. Но если это не резные дубовые двери, а обычные – из массива сосны, скорее всего, окажется, что выгоднее будет сделать точно такие же на заказ.
Часто владелец квартиры в старом фонде желает восстановить печь или поставить камин. У собственников жилья в современных домах такой перспективы обычно нет: устройство каминов допускается только на последних этажах, и то с рядом оговорок. Зато в старом фонде или в некоторых довоенных сталинках – домах, где печное отопление предусматривалось изначально, возможность установки печи зависит от того, сохранились ли дымоходы.
