Сегодня мы попробуем пересчитать «подводные камни», подстерегающие покупателя загородного объекта по ипотеке.
Ипотека на рынке загородной недвижимости только начинает развиваться. По данным Росстата, на сегодняшний день ипотечные сделки с загородными объектами составляют около 5% от общего объема ипотечных кредитов. Если рынок городских квартир начал формироваться с начала 90-х годов прошлого века, то рынок загородного жилья еще очень молод. И число банков, предоставляющих петербуржцам займы на покупку загородной недвижимости, совсем невелико.
Продукты, заявленные сегодня на ипотечном рынке загородной недвижимости, можно разделить на целевые кредиты и кредиты под залог имеющегося жилья.
Кредиты: целевой и под залог
Целевой кредит выдается в случае, когда предметом залога выступает приобретенная заемщиком земля или участок с готовым или незавершенным домом. Кредит, выдающийся под залог имеющегося жилья, предполагает залог собственной квартиры заемщика или имеющегося в собственности дома с землей. При этом деньги, который получает заемщик, могут быть потрачены на иные цели. Среди других кредитных продуктов в банках залог собственной жилплощади клиента составляет порядка 40–45%.
Целевые кредитные продукты можно разделить на два отдельных направления. Это целевой кредит на покупку только земельного участка и заем на покупку земельного участка с готовым или незавершенным домом.
Приобретение земельных участков в настоящий момент в Петербурге кредитуют два банка – Райффайзенбанк и Сбербанк. Требования банков примерно одинаковы. В собственности заемщика должно быть не менее 25% денежных средств, необходимых на покупку земельного участка. Минимальная сумма кредита составляет $15 тыс. Срок кредитования – от 1 года до 15 лет. Ставки колеблются с 11–12% в долларах, и от 13–14% – в рублях.
Кредит на приобретение земельного участка с готовым домом или незавершенным предлагает в Северной столице значительно большее число банков. Среди кредиторов – Городское ипотечное агентство, Областное ипотечное агентство, Банк Москвы, НИК, ВТБ 24, Раффайзенбанк, Промсвязьбанк, ГИБ, Москоммерцбанк, Абсолют, ММБ, Росбанк, БСЖВ, Уралсиб, Сбербанк и др.
Минимальный первоначальный взнос на покупку участка с домом на данный момент составляет от 0% до 30%. Нулевой процент по кредиту предоставляют Банк Москвы, Национальная ипотечная компания и ВТБ 24. Ставки колеблются от 9–13% в долларах и от 10,5–14% в рублях, в зависимости от срока кредита и подтверждения дохода. Срок кредитования – до 30 лет. Сумма кредита не менее $10 тыс. и не более $2 млн. Досрочное погашение возможно после трех месяцев без штрафа.
В настоящее время вокруг Петербурга строится порядка 33–35 коттеджных поселков. Существуют так называемые адресные программы банков. При их реализации осуществляется кредитование граждан в рамках жилого комплекса в тех коттеджных поселках, где организация-кредитор не только предоставляет займы на покупку готового дома или отдельного земельного участка, но и работает в рамках соглашений с определенными застройщиками по определенным коттеджным поселкам. Такие программы есть в банке «Возрождение» (поселок «Еловый дом» от компании «Флагман»), Раффайзенбанк (комплекс таун-хаузов в Пушкине), Национальный резервный банк – в проекте Янино-2.
Портрет заемщика в интерьере
Возможность воспользоваться кредитными продуктами, которые сейчас существуют на рынке, имеется далеко не у всех. Специалистами агентства недвижимости «Бекар» было проведено исследование, позволившее проследить основные типы клиентов, которые интересны банкам в качестве покупателей коттеджей через ипотеку. Было выделено шесть наиболее важных социальных критериев, от которых зависит получение ипотечного кредита: возраст, образование, уровень дохода, тип доходов, семейное положение, стартовые условия (наличие недвижимости или денег на первый взнос). Портрет клиента – потребителя ипотечных кредитов на коттеджи, не имеющего проблем с получением кредита, примерно таков. Это служащий крупной компании в возрасте от 35 до 45 лет. Такой клиент имеет высшее образование и уровень дохода от $3 тыс. Тип дохода – смешанный (официальный и «серый»). Есть недвижимость для первого взноса.
Именно на данный тип сейчас ориентируется большинство банков. Однако количественные возможности такого клиента не безграничны, а значит, требуется адаптация существующих программ для подключения других наиболее интересных для банков типов.
Например, частных предпринимателей. Однако эта категория клиентов имеет проблемы с получением ипотечного кредита. Причиной недоверия банков к предпринимателям является несколько факторов.
Сумма кредита зависит от размера доходов заемщика. Причем наемный служащий при потере места работы с высокой долей вероятности найдет себе другое место с аналогичной или близкой к ней зарплатой. С этой точки зрения частный предприниматель входит в группу риска, так как при потере собственного бизнеса его доход может серьезно уменьшиться. Кроме того, специфика ведения бизнеса в России такова, что частные предприятия ведут двойную бухгалтерию, декларируя только часть доходов. В итоге предприниматели не могут предъявить банкам официального подтверждения уровня своего дохода.
«Единственная рекомендация, которую мы можем дать частным предпринимателям, желающим получить кредит на покупку коттеджа – заранее готовиться к его получению (как минимум за полгода), – говорит директор Департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» Алексей Кошелев. – Для этого необходимо готовить внутреннюю отчетность: переходить на другую форму налогообложения, открыть счет в банке, увеличить обороты по счету и пр.».
Цены и проблемы
Основной проблемой, тормозящей развитие рынка кредитования загородной недвижимости, является высокая стоимость загородных объектов. «Не каждый может позволить себе приобретение дорогостоящего коттеджа, – говорит Вадим Осипов, управляющий петербургского филиала АКБ «Абсолют банк». – Поселков эконом-класса (где стоимость коттеджа в среднем составляет $150–200 тыс.) пока немного, и бурного развития этого сегмента рынка ожидать не приходится, в связи с высокими ценами на землю и себестоимостью строительства».
Банки предъявляют особые требования к земельному наделу. Участок должен принадлежать к категории земель поселений или сельскохозяйственного назначения для целей овощеводства, фермерства и садоводства. Не должен находиться в водоохраняемой зоне или зоне национального парка. Размер участка должен быть не меньше 600 кв. м и не более 5 тыс. кв. м. Одним из обязательных требований, предъявляемых банками к земельному участку, является отсутствие возведенных строений. «Последний пункт очень важен, – считает Алексей Кошелев. – Банки могут отказать вам даже при условии, что на земле будет иметься даже деревянная будка, какой-нибудь сарай, любое временное строение. Бывали случаи, когда заемщику приходилось увозить такие объекты с земли для того, чтобы при оценке участка соответствовать требованиям банка».
Немало требований предъявляют организации-заемщики и к предмету залога. Недострой, как правило, не кредитуется. Все банки с удовольствием рассматривают 100%-ную готовность дома, но таких объектов на рынке Петербурга существует крайне мало. Для того чтобы банк оформил кредитование, необходимо собрать пакет документов. Прежде всего, это правооустанавливающие документы на дом и землю, выписка из кадастра, выписка из Единого государственного реестра на дом и на участок, справка из налоговой инспекции, справка из Бюро технической инвентаризации, технический паспорт.
По мнению аналитиков, проблема современного ипотечного рынка загородной недвижимости – разная степень готовности объектов, разнородная готовность документов у населения для реализации этих объектов, недостаточное предложение со стороны банков по ипотечным продуктам (прежде всего – по земле), неоднородность требований к предмету залога со стороны организаций-кредиторов, длительность оформления документов. Наблюдается несоответствие спроса и предложения объектов среди домов стоимостью от $80 до 180 тыс. Все это в совокупности приводит к отсечению большого количества потенциальных клиентов, которые могли бы воспользоваться этим инструментом для приобретения загородной недвижимости.
Все же, несмотря на сложности, кредитование загородных объектов недвижимости по-прежнему остается одним из наиболее перспективных видов ипотечного кредитования для банков. Это обусловлено рядом причин. Во-первых, средняя стоимость загородного коттеджа превышает среднюю стоимость квартиры, а, следовательно, кредитование коттеджа более выгодно для банка. Во-вторых, конкуренция в данном сегменте ниже, чем в секторе городского жилья. В-третьих, наблюдается рост популярности загородного образа жизни, благодаря развитию инфраструктуры и благоприятной экологической обстановке.
Комментарии
Вадим Осипов,
управляющий петербургского филиала АКБ «Абсолют банк»:
По данным Росстата, благосостояние граждан в РФ стабильно повышается, а значит, растут и потребности населения в комфортном жилье. Рост благосостояния граждан повышает их интерес к загородной недвижимости. Кроме того, совершенствование банковских технологий работы на загородном рынке стимулирует развитие данного вида кредитования. Но активному развитию сегмента рынка противостоит ряд препятствий. В основном – низкий спрос на данный банковский продукт, связано это с достаточно высокой стоимостью загородных домов. Другим фактором, затрудняющим процесс кредитования загородной недвижимости, является сложность получения объективной оценки стоимости дома. К тому же загородные коттеджи менее ликвидны по сравнению с квартирами, что увеличивает банковские риски.
Алексей Кошелев,
директор Департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар»:
Ипотечное кредитование загородного жилья несколько оживилось на прошлый год. Многие банки предложили кредитные программы по покупке земли со строениями, не только в поселках, но и в садоводствах. Также кредитные программы под залог недвижимости пополнились объектами в виде земли и загородных домов. Среди покупателей загородного жилья наибольшей популярностью пользуется Курортный район. И пока там есть свободное место, все будут стремиться именно туда. Другое перспективное направление – Всеволожский район. Здесь есть вся необходимая для жизни инфраструктура: газ, электричество, водопровод. На наш взгляд, наиболее перспективным является юг Ленинградской области. Если смотреть историю, то все элитные усадьбы располагались именно на юге. Спрос здесь намного опережает предложение. Причем застройщики ориентированы на элитный сегмент, а между тем большинство заявок приходится на эконом- и средний класс.
