Можно даже дешевле, если заниматься всеми вопросами самому, без посредников. Или самостоятельно отыскать требуемый объект и договориться с собственником, а оформление сделки поручить агентству. Есть и третий вариант – полностью отдать себя в руки профессионалов…
Недорого и близко
Сразу оговоримся, столь желанное «поместье» в лучшем случае будет выглядеть следующим образом. Это крепкий бревенчатый двухэтажный дом общей площадью 60-90 кв. м, на земельном участке площадью 7-9 соток. С бетонным, ленточным фундаментом, чаще всего с металлической крышей и внутренней отделкой под вагонку. На территории, скорее всего, будут присутствовать дополнительные постройки – баня, сарай, реже летний домик… Безусловное наличие электричества, вода – колодец + насос, реже колонка, туалет – на улице или в доме, печное отопление (при желании – электронагреватель).
На последнем отрезке пути, при съезде с федеральной трассы, чаще всего до такого участка можно будет добраться по разбитой асфальтовой дороге или по грунтовке. Вблизи, как правило, расположены: некий водоем, магазин, остановка маршрутного такси или ж/д транспорта. Предположительно, участок располагается в пределах 50 км от Петербурга. То есть на территории Всеволожского, Кировского, Гатчинского или Ломоносовского района.
С точки зрения транспортной доступности, это 40-50 минут на общественном транспорте от станции метрополитена или 30 минут на машине от КАД. По желанию, можно, конечно удалиться на более внушительные расстояния, это уже как кому нравится.
Если проанализировать базу данных загородной недвижимости по обозначенным параметрам, то более всего предложений по цене до 2 млн руб. обнаружится в Гатчинском районе – почти 43%. Еще 26% подходящих объектов расположились в Кировском районе, 19% – во Всеволожском и лишь 12% – в Ломоносовском. Соответственно, во Всеволожском и Ломоносовском районах минимальная цена подобных объектов вплотную приближается к двум миллионам. Тогда как в Кировском районе можно уложиться и в 1,8 млн руб., а в Гатчинском и того меньше.
На первый взгляд, существенно снизить указанную цену можно, если заниматься поисками и оформлением самостоятельно. Вот только последующие дополнительные траты в этом случае не поддаются прогнозам. Уж больно много неизвестных в этом уравнении.
Сами с усами
Во-первых, уже на начальном этапе возникают сложности с поиском нужного объекта. Как его, собственно, искать? Можно по частным объявлениям. Но здесь высока вероятность нарваться на мошенников. Кроме того, частенько под личиной наивного продавца скрывается представитель агентства, только не слишком известного. Вариант самостоятельного размещения объявления «куплю» в специализированном издании или на сайте грозит теми же последствиями. А именно – встречей с нерадивым продавцом или представителем малоизвестного агентства. Выезжать непосредственно на место сосредоточения частных домов в садоводство и взирать на природные ландшафты в поисках заветного «продам»? Тоже не вариант. Время – деньги. А его, в данном случае, будет потрачено немало. Отдельные клиенты, пользуясь услугами агентства, пытаются договориться с владельцами недвижимости напрямую. Такое, к сожалению, тоже случается. Но здесь ушлый клиент рискует не только испортить отношения с агентством, но и напугать владельца. Кроме того, совершенно не факт, что владелец, нарушив свои обязательства по отношению к агентству, будет соблюдать их и по отношению к покупателю.
Во-вторых, далеко не все потенциальные покупатели являются большими специалистами в области строительства. В результате проблемы со стенами, кровлей, оконными блоками дают о себе знать уже после того, как вы стали собственником. «Конечно, за качество постройки агентство ответственности не несет», – отмечает директор Восточного департамента ООО «Александр Недвижимость» Наталья Тушина. – Но опытный агент при заключении договора с продавцом старается определить цену с учетом качества постройки. К тому же покупатель при выборе объекта вправе взять с собой на осмотр консультанта-строителя».
«Более того, на рынке есть специализированные компании, которые предоставляют услуги по комплексной оценке качества загородных домов, – добавляет управляющий партнер АН «Загородный стиль» Павел Соколов. – В конечном счете, можно застраховать объект. Цена такой страховки будет зависеть от стоимости объекта и страхуемых рисков. Агентство же отвечает главным образом за юридическое сопровождение сделки».
Именно юридическое оформление чаще всего вводит потенциального покупателя в ступор и заставляет задуматься о помощи профессионала в области недвижимости.
Утонуть в бумагах
По мнению маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлии Троицкой, чтобы продать дом и участок, владельцу как минимум необходимо иметь документы на собственность, технический и кадастровый паспорт. «Необходимость сбора дополнительной документации будет зависеть от вида сделки и срока давности имеющихся документов на имущество. Главное, что требуется от покупателя – проверить эти документы. Чтобы удостовериться, действительно ли продавец является собственником имущества, соответствуют ли технические характеристики, размеры имущества заявленным».
Вроде бы, на первый взгляд, все просто. Но дальше начинаются детали, в которых и кроется «троянский конь». «Если продавец покупал дом и участок, то основным правоустанавливающим документом будет договор купли-продажи, если же он получил его по наследству, то это – свидетельство о наследстве по завещанию, возможно, по решению суда. В случае когда продавец получил дом и участок в дар, это будет договор дарения. Редко, но встречаются договоры мены, если дом с участком был обменян на квартиру либо другой объект недвижимости», – утверждает Наталья Тушина.
Здесь стоит отметить, что когда продавец строит дом самостоятельно, основным правоустанавливающим документом для него становится постановление о приемке дома в эксплуатацию для домов ИЖС, справка из правления садоводства со штампом регистрации для садовых домов, если вышеуказанное событие произошло до вступления в силу дачной амнистии в 2006 году. После 01.09.2006 права на садовый дом и готовый дом ИЖС начали регистрировать уже по декларации. После апреля 1996 года обязательным приложением к вышеперечисленным документам является свидетельство о регистрации прав собственности на постройки, выданные в Росреестре (в разные годы название этого госоргана звучало по-разному)...
Эксперты отмечают наличие огромного количества подводных камней в российском законодательстве. Причем камни эти бывают как простыми, так и очень необычной формы. «В процессе оформления сделки нужно быть очень внимательным, не упустить ни одной детали, – отмечает Павел Соколов. – Например, если объект был приобретен продавцом в браке, требуется согласие супруга или супруги на совершение сделки, в некоторых случаях даже после развода. Если постройка расположена в садоводстве, необходимо запросить у продавца справку об отсутствии задолженности по членским и целевым взносам. В тех случаях, когда собственность на объект была оформлена достаточно давно, скорее всего, потребуется обновить определенные документы».
Иногда даже признанный эксперт в области загородной недвижимости не сразу разберется в хитросплетениях возникших ситуаций. «После передачи материалов из территориальных отделений в областную кадастровую палату на улицу Чапаева, данные, указанные в выписках из областной палаты, часто совершенно не соответствуют полученным ранее, – жалуется Наталья Тушина. – Большие проблемы возникли и с продажами участков в ДНП. Даже начиная с понимания, какой категории и вида разрешенного использования вы покупаете участок, отдельный это участок или доля. Есть у него кадастровый номер или нет, можно ли на нем строить что-либо вообще. Здесь даже не каждому агенту под силу разобраться…».
Компромисс
В принципе, никто не запрещает закрыть самую сложную, юридическую, часть сделки при помощи сторонних специалистов. Если у вас уже есть подходящий вариант и все технические вопросы с собственником согласованы, можно смело передавать документы в агентство по недвижимости или юристу. Цена сопровождения подобной сделки зависит от:
– готовности пакета документов;
– формы оплаты (100% оплата наличными, ипотека, рассрочка, встречная сделка, аккредитив и т. д.);
– формы сделки (нотариальная или простая письменная форма);
– состава работы;
– удаленности приобретаемого объекта от Санкт-Петербурга.
Официально срок регистрации каждой сделки регламентирован законом и составляет от 5 до 20 дней. На практике задержки с выдачей готовых комплектов документов (регистрацией) зависят исключительно от загруженности отделения Росреестра, в котором происходят регистрационные действия. Такие «опоздания» могут длиться до одного месяца и более. В среднем чистая стоимость услуги по сопровождению сделки, без услуг поиска объекта и составления документов, находится в пределах 30-50 тыс. руб.
В целом же, конечно, лучше не рисковать и доверить ведение сделки по покупке загородной недвижимости агентству от начала и до конца. В конце концов, для большинства из нас покупка недвижимости происходит не часто, да и речь идет о достаточно крупных суммах. Стоит ли в этой ситуации рисковать своими накоплениями, нервами и будущим благополучием – большой вопрос.
