Конкурентная борьба подталкивает банкиров разрабатывать ипотечные продукты, ориентированные на различные сегменты рынка. И сегодня мы наблюдаем повышенное внимание кредиторов к сегменту ипотеки с невысоким первоначальным взносом.
«Первичка» любит много и сразу
Петербургские застройщики единодушно утверждают, что доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 10% стоимости приобретаемого жилья) сегодня не растет и остается относительно невысокой.
Заемщики предпочитают перед приобретением квартиры поднакопить на «стартовый» взнос более-менее значимую сумму. «В последние месяцы обычный размер доли собственных средств в ипотечных сделках остается на стабильном уровне – порядка 30%, – рассказывает начальник управления кредитования и инвестиционного проектирования «Ленстройтрест» Максим Шлемен. – Некоторый рост доли сделок со взносом менее 20% связан только с появлением программы Сбербанка “12-12-12”».
«В течение последнего года ипотечных сделок с первым взносом в 10% и ниже в нашей компании не было ни одной, – со своей стороны отмечает руководитель отдела продаж ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург» Марина Виноградова. – Подобные сделки в принципе случаются крайне редко».
По словам Марины Виноградовой, рост доли ипотеки с низким первоначальным взносом имел место в 2007-м – первой половине 2008 года. Следуя этому тренду, многие банки создавали соответствующие программы. Теперь же потенциальный заемщик ведет себя совершенно иначе. Он стремится к уменьшению ежемесячного платежа по кредиту и в то же время к сокращению сроков кредитования. А это возможно исключительно за счет увеличения размера первого взноса.
Не спешат снижать первоначальный «ипотечный» взнос и покупатели жилья в более дорогих сегментах недвижимости. «На первичном рынке недвижимости, в сегментах «комфорт» и «элит», за пять месяцев этого года доля покупок в кредит с первоначальным взносом до 10% снизилась с 13% до 5%», – сообщил БН директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI Андрей Останин.
В «Ленстройтресте» статистика по долям покупок с привлечением ипотечного кредитования выглядит следующим образом. С первоначальным взносом до 20% покупают квартиры 11% клиентов. Со взносом в пределах от 20 до 34,9% – 40% покупателей. От 35 до 49,9% – 26% будущих жильцов. А со взносом выше 50% и более – 23% заемщиков ипотеки.
«Первый взнос в 35% – уже более распространенное явление, и на долю таких сделок приходится примерно 30-40% от общего числа операций, – в свою очередь рассказывает Марина Виноградова. – Но все же заемщики стараются делать первый взнос максимальным, поэтому сделки с первым взносом от 50% составляют больше половины».
Наконец, по словам Андрея Останина, в его компании на кредиты с первоначальным взносом от 11 до 35% стоимости объекта приходится около 58% сделок. С первоначальным взносом от 36 до 50% совершается около 15% сделок. При этом в текущем году с 13 до 22% увеличилась доля сделок с суммой первоначального взноса от 50% и выше.
Другая сторона Луны
Однако представители банковского сообщества говорят, что на российском ипотечном рынке растет спрос на программы с невысоким первоначальным взносом.
«Это вызвано, в первую очередь, тем, что многие потенциальные заемщики предпочитают не вкладывать все свободные средства в приобретение недвижимости, а использовать их и на другие цели, например ремонт квартиры», – полагает управляющий Северо-Западным филиалом «МТС-Банка» Дмитрий Григорович.
Более того, увеличивается и число таких предложений. «На рынке все больше банков предлагают программы с низким, 10-15-процентным, первым взносом», – отмечает руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов.
И такое поведение начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа банка Роман Слободян объясняет ужесточением конкурентной борьбы. По его словам, сегодня банки ведут борьбу за «узкие» клиентские сегменты, предлагая интересные программы для разных категорий заемщиков.
Кстати, уже после запуска программ, банки дополнительно стимулируют по ним спрос. Например, в рамках последнего (20 мая) пересмотра процентных ставок ВТБ24 уменьшил проценты именно по жилищным кредитам с минимальным первоначальным взносом. Теперь, внеся в банк 10% от стоимости квартиры и «подписавшись» на длительный срок кредитования, клиент может рассчитывать на фиксированную ставку от 12,35%. Это на процентный пункт ниже, чем прежде. В то же время кредит сроком до семи лет с крупным первоначальным взносом подорожал.
При этом риэлторы, в отличие от застройщиков, также вслед за банкирами говорят о росте спроса на ипотеку с минимальным первоначальным взносом. «Если на рынке «первички» эта тенденция не слишком заметна, то на «вторичке» спрос на подобные предложения явно растет», – рассказывает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
Кроме того, обратим внимание, что об отсутствии спроса на ипотечные продукты с низким первым взносом говорят именно застройщики из Петербурга. В регионах же, где среднестатистические зарплаты заметно ниже, потенциальные заемщики, может, были бы и рады брать ипотеку, внося высокий первый взнос. Но не получается, доходы населения не растут длительное время.
Проще говоря, в «бедных» регионах ипотека с низким «стартовым» взносом пользуется заметным спросом и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости.
Мал, да дорог
Профессионалы любят рассуждать о высоких рисках при продаже объекта с минимальным первоначальным взносом по ипотеке. Впрочем, реальные основания для этих страхов ушли в прошлое. Это «неопытный» докризисный заемщик брал жилищный кредит, не думая, как будет отдавать.
Сегодня, по словам директора по развитию агентства взыскания Filbert Максима Богомолова, среди квартир, на которые обращается взыскание, доля взятых в ипотеку с низким первоначальным взносом не велика. Проще говоря, если в регионе в кредит с низким первым взносом приобретается, например, каждая пятая квартира, то и среди «забираемых» банками у безнадежных должников квартир приобретавшейся с низким взносом также будет каждая пятая.
«Наверное, размер первого взноса мало влияет на то, будет или нет до конца и в срок выплачен взятый жилищный кредит», – полагает специалист.
Тем не менее желание заемщика изначально внести меньшую сумму позволяет банкам повысить проценты по кредиту. «Стоит понимать, что минимальный или даже нулевой первоначальный взнос означает повышенные риски для банка, поэтому программа с таким «стартовым» взносом предполагает больший процент по кредиту», – говорит Сергей Джамалутинов.
«С другой стороны, и сами банки предлагают более выгодные условия клиентам с большим первоначальным взносом. Так, у многих банков минимальные процентные ставки предоставляются при взносе более 50%», – вторит Максим Шлеман.
Более точно «цену вопроса» подсчитали в «Первом ипотечном агентстве». При наличии 30% взноса можно получить ставку на 1-2% ниже, чем при первоначальном взносе в 5-15%. Кроме того, при «низком старте» банки нередко настаивают на дополнительном страховании финансовых рисков до тех пор, пока размер остатка кредита не достигнет 20-30% от стоимости квартиры.
Иначе говоря, банкам выгодны клиенты, не накопившие на ипотеку крупной суммы.
И в такой ситуации для потенциального заемщика главным становится вопрос: ждать и копить деньги, в частности, на депозите, или торопиться с покупкой.
К сожалению, единого решения нет. Но каждый приобретатель жилья в силах подсчитать плюсы и минусы обоих вариантов для своей ситуации.
Расходы по ипотеке вычисляются на ипотечных калькуляторах, размещенных на сайтах выдающих ипотеку банков. Только нужно помнить, что в зависимости от степени готовности дома, вселения придется подождать. И хорошо, если у претендента на кредит есть «угол» для временного проживания. Расходы же в случае, если заемщик снимает жилье, ему известны. Цифру только год от года нужно умножать на 6-8% инфляции. Конечно, стоимость аренды не всегда растет пропорционально инфляции. Тем не менее с таким «поправочным» коэффициентом результат расчетов окажется точнее.
В альтернативном варианте нужно определиться, какую сумму будущий покупатель сможет ежемесячно откладывать на депозит. При этом средняя ставка по вкладам в десяти ведущих банках России сегодня равняется 9,69%. В то же время из растущих размеров накоплений нужно вычитать расходы на съем жилья (если таковые есть) и инфляционную составляющую.
Кроме того, при расчетах следует учесть, что в ближайшие полгода процентные ставки по ипотеке скорее будут снижаться, чем расти. Пусть и незначительно.
Кстати, представители банковского сообщества признают, что большинство потенциальных клиентов, проведя такие подсчеты, выбирает вариант «подождать».
