С марта по май в продажу были выведены квартиры в 35 объектах (11 из них представляют собой очереди уже возводимых жилых комплексов). Остальные 24 – новые названия в перечне строящихся жилых комплексов. Это больше, чем за аналогичный период 2012 года.
Но в целом, по информации Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», объем экспонируемой недвижимости на первичном рынке незначительно сократился. На конец весны продажи квартир велись в 254 объектах (с учетом очередей), что на 3,4% меньше показателей мая 2012 года. Треть предлагаемых покупателям домов и комплексов уже достроена, две трети находятся на различных стадиях строительства.
Петербург вырывается вперед
Интересным трендом весеннего предложения является некоторое увеличение объемов строительства в границах Санкт-Петербурга. В течение последних двух лет городские власти задерживали согласование проектов планировки территорий и выдачу разрешений на строительство, а потому девелоперы начали дрейфовать в сторону области с ее обилием свободных земель. Но ситуация, похоже, меняется. Из общего числа объектов, квартиры в которых начали продаваться в марте-мае, 21 расположены в городских границах и лишь 14 – в прилегающих к мегаполису районах Ленинградской области.
Вследствие этого аналитики отмечают незначительное увеличение доли недвижимости, выставленной в продажу на территории города. «Если полгода назад объем предложения в новостройках Петербурга составлял 84% против 16% в Ленобласти, то сейчас 86% всего предложения приходится на город», – отмечает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов.
Многие новостройки де-юре относятся к городу, но де-факто – находятся на участках, которые мало отличаются от бывших сельхозземель Ленинградской области. Например, проект КОТ «Новая Охта» компания «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» реализует в Красногвардейском районе Петербурга. Но будущий квартал на 20 тысяч жителей расположен вплотную к новостройкам поселка Мурино Всеволожского района Ленобласти.
К слову, территория вокруг Мурино по количеству весенних предложений выбилась в лидеры. В самом поселке, в непосредственной близости от упомянутой «Новой Охты», компания «ЦДС» начала продажи квартир в четвертой очереди ЖК «Новое Мурино». Чуть дальше началась реализация жилья в двух новых жилых комплексах – это «Ласточка» от строительной компании «Петрострой» и «Силы природы» от застройщика О2 Development.
С такими же оговорками можно отнести к Петербургу ряд других выведенных на рынок жилых комплексов – «Юнтолово» компании «Главстрой СПб», шестую и седьмую очереди «Северной Долины» того же застройщика, четвертую очередь «Славянки», которую «Балтрос» достраивает на южной окраине Петербурга, «Ижору Парк» от застройщика Normann и т. д. Все они строятся по технологии Greenfield («в чистом поле»), на землях, отнюдь не богатых транспортной, торговой и социальной инфраструктурой.
Особые предложения
Однако минувшая весна порадовала потенциальных покупателей недвижимости также новыми объектами в обжитых районах Петербурга, причем в тех, где давно не наблюдалось бурной застройки. К примеру, никого не удивить тремя новыми предложениями в Приморском районе, который в последние годы стабильно входит в тройку лидеров Петербурга по объемам вводимого жилья. Но сразу три новых ЖК в Калининском районе выходят на рынок далеко не каждый сезон. С начала марта в продажу были выведены вторая очередь ЖК «Академ-парк» («БФА-Девелопмент»), а также два комплекса – «Утренняя звезда» от ГК «РосСтройИнвест» и «Кантемировский» от компании «ЦДС», которые строятся на месте бывшего Артиллерийского ремонтного завода.
Именно редевелопмент территорий дал возможность начать строительство домов сравнительно близко к центру города. Кроме двух упомянутых ЖК в Калининском районе, строящихся на месте бывшего производства, начались продажи в ЖК «Панорама 360» – новом жилом квартале от компании «Главстрой-СПб», ограниченном набережной Обводного канала, улицами Шкапина и Розенштейна. Компания «СМ-Девелопмент» строит ЖК «Московский квартал» на месте заводских цехов «Электросилы», буквально вплотную к метро. Застройщик RBI возводит на Свердловской набережной, на месте фабрики «Возрождение», жилой комплекс бизнес-класса «Четыре горизонта». А группа ЛСР преобразует бывшую территорию НПО «Керамика» под ЖК «София». Кстати, это единственный на данный момент новый строящийся объект во Фрунзенском районе (есть еще два догостроя).
Самыми «эксклюзивными» предложениями весеннего сезона можно считать два новых дома среди исторической застройки, где так редки новые объекты. Это элитный ЖК «На Гребецкой», который на Петроградской стороне заложила компания «БФА-Девелопмент». Первая за многие годы новостройка появилась в Кронштадте – ЖК «Амазонка» класса «комфорт плюс» от компании КВС.
Цены: почти на месте
Отдельные новые объекты высокого класса не сделали погоды на рынке: львиная доля квадратных метров возводится в массовом сегменте. Помимо проектов КОТ («Северная долина», «Славянка», «Юнтолово», «Новая Охта») низкие цены предлагались в большинстве новых жилых комплексов пригородов Санкт-Петербурга и в Ленобласти. На начальном этапе продаж цены в Мурино, Девяткино и в Юнтолово начинались от 50-58 тыс. руб. за кв. м.
В новых объектах петербургских пригородов и окраин (Сестрорецк, Шушары) минимальная стоимость квадратного метра составила 56 тыс. руб. Как всегда, очень экономичное предложение сделал застройщик Normann, заявив продажи в «Ижора парке» по цене от 47,5 тыс. руб. за кв. м. Скромные запросы продавца объясняются не самой удачной локацией и транспортной доступностью жилья, расположенного в поселке Металлострой Колпинского района.
Но главным сюрпризом сезона можно назвать предложение ГК «СУ-155». Застройщик изрядно удивил рынок ценами в третьей очереди своего ЖК «Каменка», где квадратный метр в начале продаж стоил от 35 тыс. руб. – это на 60% ниже среднерыночной цены в Приморском районе (сейчас уже квартиры продаются дороже).
Впрочем, динамика цен на окраинах города и в районах традиционной застройки различается. «В обжитых районах Петербурга отмечается рост цен. Считаем, что есть предпосылки для сохранения тенденции. Из-за дефицита «пятен» новые проекты появляются здесь нечасто, застройщики могут позволить себе заявлять их как объекты комфорт-класса, даже если по набору характеристик домá таковыми не являются», – заключает руководитель Центра исследований и аналитики ГК Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова. Например, два комплекса, заявленные как «комфорт плюс», – ЖК «Московский квартал» и ЖК ««LEGENDA на Яхтенной, 24» – стартовали с «ценником» от 90 тыс. руб. за кв. м.
По сведениям БН, минувшей весной ценовая динамика была иной, чем в 2012-м: прошлогоднего мартовского скачка сразу на 5% они не повторили. В марте был отмечен лишь слабый рост, сменившийся в апреле и мае небольшим спадом. В целом за этот период строящееся жилье подешевело на 0,1% или на 40 руб. с квадратного метра. Показатель средней цены предложения квартир в новостройках в мае 2013 года составил 85,8 тыс. руб. за кв. м. Это всего лишь на 7,4% выше, чем годом ранее, или чуть выше официального уровня инфляции.
Спрос остается скромным
Аналитики отмечают некоторый застой спроса на первичном рынке, но трактуют его по-разному. Одни видят причину в опасениях, связанных с предрекаемым осенью кризисом. Другие утверждают, что виноват уже обозначившийся ежегодный сезонный спад в период летних отпусков. Третьи – что покупательская активность не снижается, а перераспределяется в сторону более интересных проектов.
Все участники рынка сходятся в том, что определяющим для покупателя остается ценовой фактор. Неудивительно, что в общем объеме предложения бóльшая часть, а именно – 59,8%, приходится на жилье эконом-класса. Доля комфорт-класса в мае составила 30,4%.
Покупателя волнует не только цена квадратного метра, но и стоимость всего объекта, что побуждает застройщиков предлагать все более «миниатюрные» квартиры. По данным «НДВ-Недвижимость», в 2012 году средняя площадь квартир в строящихся домах массового сегмента уменьшилась на 12%. Так, средняя площадь квартир-студий сократилась с 29 до 26 кв. м, однокомнатных – с 43 до 40 кв. м, двухкомнатных – с 65 до 60 кв. м, трехкомнатных – с 97 до 86 кв. м. За последние полгода, утверждают специалисты «НДВ-Недвижимости», площадь представленных в продажу квартир сократилась в среднем еще на 3 кв. м. «Основная причина уменьшения площадей квартир – изменение предпочтений покупателей: площадь же должна быть не столько большой, сколько функциональной и рациональной», – поясняет Вячеслав Ефремов. Он напоминает, что на рынке появляются квартиры-студии площадью от 17 кв. м.
Из весенних предложений в этом смысле выделяются две последние очереди «Северной долины», почти наполовину состоящие из студий и «однушек» и ЖК «Юнион», где квартиры этих категорий составили уже две трети предложения. В целом на рынке однокомнатные квартиры и квартиры-студии составляют 44,5% от общего объема предложения, и своих позиций они пока не собираются отступать.
Фото: А. Алексадронок
