– Павел Федорович, какие факторы, на ваш взгляд, тормозят развитие ипотеки в нашей стране?
– Есть целый комплекс препятствий, которые мы только начали преодолевать. Это и недостаточные объемы жилищного строительства, и низкий уровень доходов населения. В России существует ряд проблем, которые начинаются в экономической сфере и переходят в социальную. Такие, например, как наследие советской эпохи – поселения вокруг градообразующих предприятий, превратившиеся в депрессивные зоны. Очевидно, что для таких городов необходимо создавать какие-то государственные программы реабилитации.
Развитие отечественной ипотеки осложняется и тем, что у нас пока нет четко сформулированного юридического понятия «социальное жилье» и соответствующих норм по такому жилью. Как нет и необходимого фонда для размещения неплательщиков, а ведь выселять людей на улицу – это не решение проблемы. Государство должно обеспечивать какой-то социальный минимум для тех граждан, кто по каким-то причинам не справился со своими финансовыми обязательствами. Социальный фонд для этих целей существует в большинстве развитых стран.
Достаточно пробелов и в законодательном сопровождении ипотечных сделок. У нас не разработан механизм банкротства физических лиц, поэтому у банков нет уверенности, что все суды в стране будут принимать одинаковые решения по выселению дефолтных заемщиков. Российское право – не прецедентное, и по таким делам нет единства мнений.
Еще один важный тормозящий фактор: требования Центрального банка по фондированию. Сегодня они слишком высоки и «съедают» 1,5–2% кредита. Это не дает возможности развиваться мелким и средним банкам, особенно в регионах.
При этом мы знаем, что во всем мире раздел ипотечного кредитования является самым выгодным банковским активом. Это, опять же, обусловлено психологическими причинами. Самая высокая мотивация у заемщика возникает при погашении именно жилищных кредитов. Вы отложите все другие покупки и откажетесь от многого ради приобретения собственного жилья. Разве не так?
– Конечно, так. Но помимо мотивации у человека должны быть и реальные возможности для такой покупки. Для большинства россиян приобретение жилья все еще остается недоступной роскошью.
– Пока динамика цен на жилье ориентирована на доходы наиболее обеспеченной части общества, однако тенденции к изменению есть. Рост спроса на жилье «эконом-класса» подталкивает строителей развивать этот сектор. Устойчивость рынка – вот чего ждут сегодня все его участники.
Если говорить о конкретных мерах по обеспечению граждан доступным жильем, то они должны быть комплексными. Сегодня нам необходимо разработать классификатор жилья и определить понятия жилья «эконом-класса» в рамках ГОСТ.
Нужно увеличивать объемы строительства путем формирования заказов для действующих домостроительных комбинатов в рамках «карт спроса» регионов. Также необходимо возводить новые домостроительные комбинаты в регионах с активно развивающейся экономикой.
Необходимо привести к единству Жилищный и Гражданский кодексы, законодательные акты по ипотеке, СНиПы и ГОСТы по стандартам жилья. Делу помогло бы и предоставление гарантий застройщикам на основе «карт спроса» региона на жилье.
– Как сегодня обстоит дело с развитием ипотеки в регионах? Вам как одному из руководителей АИЖК эта ситуация должна быть понятна в целом.
– Сегодня, на мой взгляд, рынок ипотечного кредитования входит в новую стадию развития. Ипотека перестала быть, что называется, монокультурой.
Еще недавно из крупных рефинансирующих организаций на рынке присутствовал только АИЖК. Региональная сеть, которую мы создали, поначалу работала только с нашим агентством. Сегодня наши региональные партнеры начинают работать и с другими рефинансирующими структурами (они известны специалистам, я их не буду называть). Таким образом наши коллеги в регионах учатся работать не только с государственными организациями, но и с коммерческими. Пока не все идет гладко, многие набивают себе шишки, но процесс идет в правильном направлении.
Мы уже наблюдаем, как опыт региональных финансовых структур становится основой для решений местных органов власти. Мы видим, что во многих регионах местные коммерческие структуры обладают большим опытом работы с населением, чем крупные банки. И понятно, почему это происходит. Крупные банки и финансовые корпорации разрабатывают собственные ипотечные программы (как правило, на основе зарубежного опыта) и продвигают некий единообразный продукт. А региональным компаниям приходится учиться работать со множеством ипотечных схем. Эта ситуация приводит к тому, что у компаний на местах больше гибкости и инициативности, шире кругозор. Они не зависят от одного какого-то банка или рефинансирующей организации, поэтому запас плавучести у них гораздо больше.
Конечно, ипотечный рынок в нашей стране еще в начале становления, но основные правила игры уже намечены. И чем больше новых участников появляется на рынке – тем лучше как для региональных компаний, так и для заемщиков. Потому что потребитель всегда выигрывает в условиях конкурентного поля.
На мой взгляд, участие государства в регулировании сферы ипотечного кредитования должно постепенно уменьшаться. Участникам рынка нужно учиться работать самостоятельно, без указаний сверху. Думаю, и влияние на рынок АИЖК – предприятия со 100%-ным государственным капиталом и, следовательно, зависимого от решений правительства – должно постепенно минимизироваться.
– Как зависит развитие ипотеки от активности местных властей?
– Власти на местах проявляют различную степень активности в деле продвижения ипотеки. Но уже очевидно, что в большинстве регионов местные ораны управления рассматривают ипотеку как главный вектор развития экономики. Уже никого не приходится убеждать в том, что ипотека – это важнейший инструмент решения конкретных региональных задач в области демографического регулирования, социально-промышленного развития, да и в других сферах.
Показательно, что наиболее динамичный рост количества ипотечных кредитов наблюдается в тех федеральных округах, где достаточно высокими темпами ведется строительство жилья, где сформирован и развит рынок вторичного жилья, где средний уровень доходов населения достаточно высок по сравнению со среднестатистическим по стране. В этих регионах также наблюдается прирост населения за счет рождаемости. Здесь ипотечные кредиты направляются в основном на улучшение жилищных условий, а не на приобретение жилья «с нуля», что, соответственно, позволяет реализовывать более сбалансированную жилищную политику.
Мы достаточно подробно изучаем схемы ипотечного кредитования, разработанные на региональном уровне, и нужно сказать, что все они обладают индивидуальными особенностями. Нет двух одинаковых моделей рынка, их нельзя сравнивать по принципу «лучше-хуже», да здесь и не должно быть уравниловки. Взять и применить по всей стране одну-две ипотечные программы нельзя. Я считаю, что разнообразие ипотечных продуктов – это очень позитивный фактор, подтверждающий жизнеспособность отечественной ипотеки.
– Достаточно ли у нас используется опыт западных стран?
– Зарубежный опыт мы изучаем постоянно. Практика наглядно показывает, что у ипотеки есть свои национальные особенности. Существует классическая немецкая модель ипотеки, есть английская, американская, канадская схемы. В этих моделях отражены особенности национального характера и ментальности жителей той или иной страны, а также исторически сложившиеся правовые и экономические взаимоотношения.
В качестве примера можно привести отношение к такому важному условию ипотеки, как выселение заемщика в случае дефолта. В США в некоторых штатах эта процедура упрощена до минимума. Просто приезжают представители банка и выносят вещи неплательщика на улицу, без проволочек и решений суда. А в Италии средний срок выселения неплательщика – 10 лет, так как права собственности защищены очень жестко. При этом ипотека работает и в США, и в Италии, это не является тормозящим фактором.
Даже в странах, бывших республиками СССР, ипотечное кредитование внедряется по-разному. Мы уже можем говорить об украинской, о казахстанской ипотеке. Чрезвычайно интересен опыт стран Прибалтики.
– То есть мы можем говорить о «национальной психологии» ипотеки?
– Почему бы нет? Нужно понимать, что мы не можем просто взять немецкое или польское законодательство, перевести на русский язык и использовать для регулирования финансовых взаимоотношений. Ничего хорошего из этого, точно, не получится. Мы должны создать собственную модель, в которой бы учитывались все определяющие факторы: экономическое развитие, ментальность наших граждан, социальный состав населения, демографическая ситуация и другие моменты.
Пока что российская ипотека, в силу российских нюансов, развивается на вторичном рынке. У этого пути есть свои недостатки, но все же это – путь вперед.
– Помогают ли делу развития ипотеки такие мероприятия, как Петербургский ипотечный форум?
– Живое общение – стимул развития любого процесса. Чем чаще участники рынка делятся мнениями, вместе ищут пути решения существующих проблем, тем больше надежд на качественное развитие рынка ипотеки. Петербургский ипотечный форум сегодня – самый представительный по охвату регионов. Только здесь и на наших совещаниях, которые также проводятся раз в год, встречаются специалисты-практики: те, кто занимается практической реализацией ипотечных программ в регионах.
Возможно, через 10–15 лет, когда рынок стабилизируется, когда отпадет необходимость пропагандировать ипотеку, у профессионалов рынка уже не будет потребности общаться в таком формате. Но на сегодняшний день форум является одной из немногих площадок, где реально осуществляется диалог между бизнесом, законодательной властью и чиновниками.
ДОСЬЕ:
Войтов Павел Федорович
Родился 29 июля 1968 года в Москве. В 1992 года окончил МГУ имени М.В. Ломоносова по специальности «Математика, прикладная математика». Тогда же получил Квалификационный аттестат на деятельность на рынке ценных бумаг. С 1997 по 2002 год был слушателем курсов и семинаров для руководителей финансовой отрасли в России, Германии и США по программам обучения ОАО «Газпром» и по обмену опытом.
С 1996 по 2003 год работал начальником отдела управления эмиссионных ценных бумаг ОАО «Газпром». С 2003 года работает в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в должности заместителя генерального директора и директора департамента операций с закладными.
Опыт работы с ценными бумагами более 15 лет (торговля, организация выпусков); знание ипотеки как отрасли (законодательство, практика, региональная специфика, автоматизация, крупные сделки).
Женат, имеет троих детей. Хобби – автоспорт.
