Данные по количеству межрегиональных сделок на рынке строящегося жилья Петербурга у разных застройщиков расходятся, порой, весьма значительно. Так, по мнению начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, их около 15% от общего числа тех, кто покупал квартиры в текущем году. Тогда как директор департамента новостроек NAI Becar Эльдар Султанов называет цифру вдвое большую – 30%. Сразу несколько опрошенных БН экспертов говорили об уровне 20-25%, что, скорее всего, и является средним показателем для Петербурга.
Приезжайте к нам жить!
Количество клиентов из других регионов, разумеется, зависит от рекламной политики застройщиков и их ориентации на отдаленные от Петербурга «рынки сбыта». Чаще всего в других регионах ищут клиентов самые крупные игроки рынка. Корреспондент БН убедился в этом лично в начале мая, побывав в Мурманске. Новых домов здесь возводят относительно мало, а рекламы объектов мурманской недвижимости не сыскать днем с огнем. Зато огромных билбордов с предложением купить квартиру в Петербурге на улицах Мурманска было сколько угодно, причем обращаться предлагалось не к одному, а как минимум к четырем различным застройщикам с берегов Невы.
Среди тех, кто заинтересован в продажах вне Петербурга и Ленобласти, есть и сравнительно небольшие компании с одним-двумя реализуемыми проектами. Типичный пример – ЖК «Современник», где среди покупателей квартир большое число жителей из «газовых» регионов Сибири и Урала. Связано это с тем, что инвестор проекта – Газпромбанкинвест, созданный специально для реализации строительных проектов Газпромбанка – предлагал особые условия по ипотеке именно для работников газовой промышленности.
В Северной столице, по сведениям департамента аналитики «НДВ СПб», помимо самих петербуржцев (72%) недвижимость чаще всего приобретают жители Москвы (7%). Далее следуют Мурманская область (5%), Архангельская (5%) и Красноярский край (4%). Остальные 6% приходятся на выходцев из других регионов. При этом резидентов Ленобласти не более 1%.
«В Петербурге на рынке недвижимости традиционно велика доля покупателей с Севера. Жители северных городов часто отправляют к нам учиться своих детей, а потом и сами переезжают после выхода на пенсию. Москвичей привлекает более доступная стоимость качественного жилья в Петербурге и, соответственно, более низкий входной билет на рынок для инвесторов», – говорит заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов.
Отметим, что жители таких богатых регионов, как Тюменская область, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа (основные нефтегазовые месторождения России находятся именно там) предпочитают покупать не строящееся, а уже готовое жилье. И сегодня на вторичном рынке Петербурга тюменцы являются самыми активными (после жителей Северной столицы) покупателями, заключая чуть более 6% от всех сделок.
Продал – купил
Жилье с целью инвестирования приобретают около 10% иногородних граждан. В семи из десяти случаев покупке новой квартиры в Петербурге предшествует продажа имеющегося жилья в родном регионе.
Даже с учетом «северных надбавок» к зарплатам в Мурманске или других городах за Полярным кругом разница в ценах на недвижимость такова, что средств, вырученных с продажи двух- или трехкомнатной квартиры, и накоплений за 10-15 лет в Петербурге хватит в большинстве случаев разве что на студию на старте продаж. А потому приезжие из регионов – желанные клиенты для любого банка. Порядка 50% сделок происходит с использованием заемных средств. Чаще всего ипотеку берут в своем городе, более того, в половине случаев покупатели выбирают объект недвижимости дистанционно, в Петербург даже не приезжая.
Около 30% сделок проходят при помощи рассрочек от застройщиков, эту схему иногородние клиенты используют чаще, чем петербуржцы. Особенно рассрочка нравится менеджерам из нефтегазовых компаний, которым размер окладов позволяет выплачивать стоимость квартиры достаточно большими частями.
По словам руководителя отдела продаж O2 Development Елены Бесединой, каких-то особых предпочтений по размерам квартир у регионалов нет. «Покупают они то же, что и петербуржцы, ориентируясь прежде всего на свои финансовые возможности», – считает она. Популярны более всего, разумеется, новостройки эконом-класса, самым большим спросом пользуются однокомнатные квартиры и «евродвушки». А вот студии постепенно теряют былую популярность.
Что касается территориального расположения новостроек, то и тут жители других регионов не оригинальны. «Наиболее привлекательными являются Приморский и Выборгский районы. Также спросом пользуются пригородные районы, территории вдоль КАД, причем для покупателя не играет большой роли, покупать квартиру в городе или в области. Главным фактором остается стоимость и транспортная доступность», – подчеркивает Эльдар Султанов.
Экспансия за городом
Однако в сегменте малоэтажного загородного жилья экспансия иногородних покупателей еще более очевидна. По информации «Бекара», в Выборгском, Всеволожском и Приозерском районах Ленинградской области регионалы покупают около 60% всей недвижимости. В целом же по Ленобласти соотношение покупателей-петербуржцев и жителей других городов составляет 50 на 50.
«Причем доля региональных покупателей постоянно растет. Если недвижимость в Петербурге покупают чаще все-таки для детей и с целью инвестирования, то в загородных домах – для собственного проживания», – говорит генеральный директор компании «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев. Аналитики отмечают, что Ленобласть привлекает спокойным ритмом жизни и благоприятной экологической обстановкой самых платежеспособных покупателей предпенсионного возраста.
Чаще всего сибиряки, уральцы и мурманчане приобретают таунхаусы в недорогих поселках, чуть реже – квартиры в малоэтажных домах и коттеджи. Такая активность вынудила некоторых областных девелоперов практически полностью переориентироваться на региональные рынки. Так, «УНИСТО-Петросталь» потратила 10% своего рекламного бюджета на продвижение одного коттеджного поселка. И результат не заставил себя ждать: более 60% покупателей оказались жителями сибирских нефтеносных регионов.
Нет повода волноваться
Аналитики отмечают, что появление иногородних соседей не должно доставить особого беспокойства коренным жителям Северной столицы. По своему менталитету и образу жизни приезжие, к примеру, из Архангельска или Екатеринбурга не сильно отличаются от петербуржцев. А потому их ассимиляция на новом месте, как правило, происходит совершенно безболезненно. К тому же переезжает их не так уж много в процентном отношении: в 2012 году внутренняя миграция в Петербург составила, по официальным данным, около 80 тысяч человек (то есть 1,7% всего населения города).
К тому же не стоит думать, что регионалы каким-то образом «подогревают» стоимость жилья на рынке, делая покупку квартиры для петербуржцев еще более недоступной. Северная столица до сих пор заполнена «коммуналками» отнюдь не поэтому.
«Конечно, региональный спрос оказывает заметное влияние на рынок недвижимости города и области: постепенно меняет сегментную структуру, увеличивает объемы рынка, заставляет застройщиков работать над качественными изменениями товара. При отсутствии данной категории покупателей рынок строящейся недвижимости не был бы столь привлекателен для компаний, которые сегодня приходят на него из смежных отраслей. Текущий спрос вряд ли мог бы быть удовлетворен силами местных девелоперских компаний», – уверен Арсений Васильев.
Многие эксперты уверены, что доля региональных сделок в сегменте загородной недвижимости уже близка к пику, а вот число иногородних покупателей в Петербурге будет только расти. Более низкая стоимость «квадрата» по сравнению с Москвой оставляет приезжим больше вариантов при выборе жилья. А именно этот фактор для них сейчас является решающим.
