– Сергей Леонидович, считается, что, приобретая участок в коттеджном поселке, покупатель оказывается «на стройке» – если и не вечно, то во всяком случае продолжительное время. Так ли это?
– Среди коттеджных поселков Ленинградской области действительно очень мало проектов, находящихся в финальной стадии реализации. Большинство – только развиваются. И время, в течение которого застраивается поселок, на самом деле может быть продолжительным, иногда до десяти лет. Однако если девелопер грамотно подходит к выбору земельного массива, его освоению, то покупатели не будут ощущать никакого дискомфорта. В частности, необходимо рационально нарезáть земельный массив на участки, максимально сохранять растительность, утвердить строительный регламент, который описывает правила проведения работ и много чего другого.
Гораздо напряженнее ситуация в городских новостройках. Там люди тоже в разное время приступают к ремонту – кто-то сразу, кто-то через пять лет. Но одно дело, когда строительные работы ведутся прямо над вами или через стенку, и совсем другое – если сосед строится на соседнем участке. Вас разделяет, собственно, пространство участка, деревья, которые растут на нем, ограда.
На примере нашего коттеджного поселка «Гармония» (Выборгский район Ленобласти, берег озера Александровское. – БН.) мы видим, что людей ничуть не напрягает строительство домов по соседству. Наоборот, они ходят друг к другу в гости, интересуются, как идет процесс, какие технологии используются, делятся идеями.
– У вас достаточно большой поселок – почти триста домовладений. Причем там, насколько я знаю, порядка ста домов построены или строятся, некоторые участки куплены, но еще не застраиваются, другие – в продаже. Как при таком разнообразии вы решаете вопрос с инженерными коммуникациями. Прокладываете их по мере развития проекта?
– Нет, все инженерные коммуникации мы сделали сразу же, в самом начале реализации нашего проекта. Всем знакома ситуация, когда, например, дорожные службы положили асфальт, а через неделю его приходится убирать, поскольку пришло время прокладки трубопровода.
Поэтому, когда мы начинали свой проект в 2007 году, решили сразу построить все сети, вплоть до заведения коммуникаций на участки, чтобы потом все земляные работы велись только на индивидуальных землевладениях, а общая территория, дороги не затрагивались.
– Это же требует огромных финансовых вложений – взять и за свой счет сделать все сети. Тем более что у вас дачный проект, удаленный от Петербурга. На быструю окупаемость вы вряд ли рассчитывали…
– Да, это потребовало серьезных вложений. Но, поскольку мы начинали до кризиса и, кроме того, у нас был успешный опыт реализации коттеджных поселков, нам удалось привлечь финансирование банков.
Естественно, было понимание, что проект такого формата не реализовать быстро. Мы сразу нацелились на долгосрочную планомерную работу. Чтобы не зависеть от подрядчиков, сами приобретали всю технику. Это позволило войти в кризис 2008-2009 годов подготовленными и, несмотря на экономические потрясения, продолжать развивать поселок.
Кроме того, не забывайте, что в те годы конкуренция на загородном рынке была еще не столь сильна, как сейчас. В настоящее время действительно очень сложно вывести на рынок коттеджный поселок с полностью готовыми сетями и сделать его рентабельным.
– Итак, ваш проект стартовал в 2007-м, сейчас 2013-й. И завершится он…
– Думаю, на окончательное завершение проекта потребуется еще лет семь. Впрочем, свою – девелоперскую – часть мы закончим гораздо раньше. Территория уже огорожена и охраняется, организованы места для отдыха, подготовлены спортивные объекты, по всему поселку выполнено освещение, оборудованы три пляжа, сейчас достраиваем пирс для лодок. В ближайших планах строительство ресторана и магазина.
Но мы не можем и не должны влиять на скорость застройки. Каждый домовладелец сам решает, когда ему начинать возводить дом.
Однако не могу не заметить позитивную тенденцию. Люди перестали покупать землю впрок. В первые годы существования проекта многие приобретали участки именно с целью вложения средств, и они до сих пор так и не приступили к строительству. Но те, кто покупают у нас участки в последние год-два, почти сразу выходят на стройплощадку. Кто-то сразу строит дом, кто-то развивает территорию поэтапно – сначала делает временное строение, потом, по мере появления средств, возводит фундамент коттеджа и т. д.
– В некоторых коттеджных поселках Ленинградской области продаются только участки с обязательным подрядом. При таком формате сроки реализации проекта, как правило, четко обозначены. Вы не думали пойти по этому пути?
– В начале мы так и планировали – даже не из-за сроков, а для того, чтобы выдержать единую архитектурную концепцию поселка. Но, к счастью, вовремя отказались от этой идеи. Дело в том, что ограничение клиента в выборе архитектуры возможно в поселках эконом-класса – это та самая типовая застройка «на бывших картофельных полях». Там стоит задача построить дома быстро и с минимальными затратами.
В дачном формате все иначе. Тут человек приходит к приобретению участка и строительству дома длинным путем. Он мечтает, строит планы, выбирает место, чтобы построить себе идеальный дом. Загонять его в жесткие рамки неправильно.
Мы это вовремя осознали и просто сделали строительный регламент, который, с одной стороны, содержит некие общие требования и ограничения, сохраняющие стиль поселка, но с другой, не мешает людям реализовывать свои идеи и мечты.
Добавлю, что у нас есть подряд, но он – по желанию. Люди могут заказать строительство дома у нас или у сторонней компании. Мне нравится такой комбинированный формат. Он вообще полезен для рынка, потому что девелопер в данном случае вынужден конкурировать с другими участниками рынка, а это идет на пользу качеству строительства.
– Вы регулируете только архитектуру?
– В регламенте также прописаны правила проведения строительных работ, чтобы никто никому не мешал, правила нахождения на участке. Этот документ также призван максимально защитить природу на территории поселка. Перед тем как приступать к строительству, каждый землевладелец обязан сделать проект планировки, топографическую съемку, «подеревку», где отмечено каждое дерево. Рубка – только по согласованию, стараемся, чтобы вырубались в основном плохие – больные – деревья.
На примере нашего поселка мы видим, что стремление застроить свой участок по максимум осталось в прошлом. Люди стараются возводить столько квадратных метров, сколько им реально нужно для жизни, без излишеств, предпочитая сохранить на своем участке как можно больше леса.
– То есть заметна тяга к экономии средств при строительстве?
– Нет, тут дело не в экономии, а в здравом смысле. Покупатель стал реально оценивать свои потребности – какая площадь ему потребуется, чтобы вся семья чувствовала себя комфортно, но при этом лишние комнаты не пустовали. Ведь это дополнительные затраты на отопление. В конце концов, и уборку делать дольше.
А вот в вопросах качества строительства мы отмечаем: люди перестали экономить. Многие сначала задумывают один проект, а потом улучшают его, вкладывают дополнительные средства.
Эта тенденция заметна и в целом по рынку. Все наелись дешевой загородной недвижимостью сомнительного качества – участками без инженерии, крохотными таунхаусами, домами, построенными из неизвестно каких материалов.
– У вас в поселке есть просторные участки у воды, где строят настоящие усадьбы, и небольшие участки, вполне доступные так называемому среднему классу. Не возникает ли при этом социальных противоречий?
– Нет, мы этого не видим. Весной, например, в нашем поселке отмечали праздник Масленицы. И он в очередной раз показал, что люди не смотрят, на какой машине приехал сосед, сколько у него соток земли. Все вместе веселились, водили хороводы, катались с горки. У нас все равны – как в бане.
Сейчас организовали озеленительный субботник, и люди охотно откликнулись на наше предложение. Для них это возможность прежде всего интересно пообщаться, активно провести время на природе.
Знаете, у нас был забавный случай, двое наших клиентов жили в Петербурге в одном доме, ставили машины в одном паркинге, но они совершенно не были знакомы и даже не здоровались. Встретились в поселке, став соседями, теперь дружат и ходят друг к другу в гости. За городом – совсем другая ситуация.
– Есть ли у вас планы по строительству других коттеджных поселков в Ленинградской области?
– Безусловно, но сейчас все наше внимание сконцентрировано на проекте «Гармония». Да и в целом, оценивая ситуацию на рынке, я могу сказать, что выходить в этом году с новыми проектами нецелесообразно. Будем смотреть на экономическую ситуацию и развитие загородного рынка. Возможно, в следующем году уже можно будет начинать что-то новое.
