На фоне некоторых современных жилых комплексов эконом-класса массивы старых добрых хрущевок смотрятся весьма пристойно. Разросшиеся деревья, которым тоже уже полвека, создают впечатление обжитых и уютных пригородов. Для «хрущевских» микрорайонов когда-то проектировали развитую инфраструктуру – школы, детские сады, магазины и библиотеки в шаговой доступности.
Но прошли десятилетия, хрущевские кварталы уплотнили, города обросли поясами «спальных» районов нового поколения, а уютные ландшафты с пятиэтажками оказались в удачных местах – едва ли не в центральных районах городов. Отсюда постоянные дискуссии – что с ними делать: сносить, реконструировать или уплотнять.
После кризисных 2008-2009 годов риэлторы начали замечать, что отношение покупателей к этим домам стало более теплым. Выяснилось, что многие готовы предпочесть «двушку» на третьем этаже хрущевской пятиэтажки студии в 25 кв. м на двадцатом или недостроенному таунхаусу типа «барак» в чистом поле.
По всей видимости, главная вина домов первых массовых серий перед квартирным рынком все-таки не в их ветхости, а в том, что пятиэтажная застройка с давно сложившейся инфраструктурой порой занимает слишком уж привлекательные для девелоперов территории. Ведь за полвека эксплуатации хрущевки показали себя как ремонтопригодные и неприхотливые дома. Во-первых, в них не бывает просевших, как в старом фонде, перекрытий. Во-вторых, пять этажей – это не двадцать, соответственно, здесь не столь значительны нагрузки на строительное основание. К тому же пятиэтажные «панельки» со сварными соединениями оказались постройками исключительно крепкими: их возводили и в сейсмоопасных районах бывшего СССР, и на территориях с проблемными грунтами. Они выдерживали и падение самолетов (в 1976 году новосибирскую пятиэтажку протаранил Ан-2), и бессчетные взрывы газовых баллонов.
Но за фасады с осыпавшейся облицовочной плиткой и продуваемые межпанельные стыки благодарить нужно не строителей, а нерадивых представителей ЖКХ, десятилетиями «добивающих» эти дома. Ведь еще в советские времена появился миф о том, что хрущевкам отведен двадцатипятилетний срок эксплуатации. И хоть официального подтверждения этому в нормативных документах никто не нашел, хрущевки то и дело пытаются «приговорить» к массовому сносу.
Самый масштабный строительный эксперимент в мировой истории жилищного строительства стартовал в середине 1950-х годов и ставил своей целью многократное увеличение объемов возведения жилья, чтобы к 1980 году каждая советская семья получила отдельную квартиру. Решать задачу предполагалось за счет максимального удешевления и стандартизации всех строительных элементов, а также перевода строительной отрасли на индустриальные рельсы. По всей стране начали создаваться предприятия-гиганты, домостроительные комбинаты (ДСК), выпекающие типовые железобетонные изделия как пирожки.
Строительные нормативы 1957 года, определившие потребительские параметры пятиэтажек первых массовых серий предусматривали высоту жилого помещения от пола до потолка 2,5 м, миниатюрные (от 4,5 кв. м) кухни и допускали устройство смежных санузлов. В качестве обязательных элементов квартиры были кладовая (либо встроенный шкаф), спальни (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м).
Но самая известная серия хрущевских пятиэтажек – К-7, так называемые дома Лагутенко. Разработка первой мастерской Моспроекта под руководством Виталия Лагутенко была одобрена Хрущевым на всесоюзном конкурсе проектов 1958 года и получила путевку в жизнь для застройки московских районов Черемушки и Кузьминки. Метод, позволявший монтировать здание без раствора (только за счет сварных соединений), обеспечивал беспрецедентные для того времени темпы строительства (после постановки серии на конвейер ДСК-1 четырехподъездные пятиэтажки могли полностью собрать за две недели). В регионах такие дома адаптировали к возможностям местных производств. Например, в Ленинграде «дома Лагутенко», освоенные Обуховским ДСК, получили название серии ОД.
Кроме панельных домов в тот период строились и дома с наружными стенами из кирпича (керамического и силикатного), известные сегодня как «кирпичные хрущевки». Такие дома серий 1-447 (разработка столичного института Гипрогор) и 1-528КП (ЛенЗНИИЭП) имели многочисленные модификации и возводились как в сельской местности, так и в центральных городских районах.
Основу проектирования панельных домов второго поколения, так называемых брежневок, положили строительные нормативы 1963 года, увеличивавшие минимальные площади кухонь с 4,5 до 6 кв. м и допускавшие устройство смежных санузлов только в однокомнатных квартирах. На деле нормы, предполагающие строительство «домов улучшенных планировок», начали широко внедряться в градостроительную практику только в 1965 году. Основная городская застройка получила лифты и «подросла» до девяти этажей. Но вместе с тем до середины 1970-х годов продолжалось возведение пятиэтажных хрущевок первого поколения. Правда, массовое их строительство переместилось в райцентры и сельские пригороды.
Снести или освежить?
Основные минусы пятиэтажек первых массовых серий известны всем. Но все ли они критичны? Ведь если в доме нет лифта, то он не сломается. А отсутствие мусоропровода не позволяет гражданам устроить помойку на этаже. Есть у хрущевок проблемы более серьезные, например, изношенные трубы и забитые ржавчиной радиаторы отопления. Но это беда всех домов почтенного возраста, не только пятиэтажек. С точки зрения современных норм энергосбережения, хрущевки действительно расточительны и считаются самым холодным жильем. Но не все. Например, серия 1-507 с почти полуметровой наружной стеной из керамзитобетона – вариант не худший. Рекордсмены по теплопотерям – самые ранние дома серий К-7, ОД и 1-335, в которых в качестве утеплителя наружных стен использовалась прослойка из минеральной ваты.
Правда, в последние годы энтузиазм российских сторонников санации по большей части угас: для ТСЖ, жильцов и региональных бюджетов затраты неподъемны, а для инвесторов – королевство маловато. Тотальная модернизация тех же самых «советских» хрущевок проведена в прибалтийских государствах. Но у них энергоносители дорогие, и здесь, что называется, жизнь заставила.
Мнение эксперта:
Александр Астахов, аналитик, исполнительный директор Rolband&Partners, Новосибирск:
– Претензии градостроителей, девелоперов и властей к хрущевкам меняются в зависимости от рыночной ситуации. На примере Новосибирска это хорошо прослеживается. В 2003 году в целевой программе по реконструкции жилых массивов указывалось: «В зданиях 50-х – 70-х годов уровень комфортности может быть повышен за счет архитектурно-планировочных и конструктивных мероприятий». К моменту возникновения дефицита предложения новых площадок под застройку отношение «отцов города» к хрущевкам радикально изменилось: в 2008 году наш мэр заявлял, что «лучший «рецепт» – снос с расселением и строительством нового жилья». В кризис 2008-2010 годов разговоры о сносе сошли на нет, а осенью 2009 года хрущевки стали в Новосибирске главным хитом продаж на вторичном рынке. Но едва строительная индустрия начала восстанавливаться, в прессе снова появляются выступления с утверждением, что срок службы панельных домов вышел и их нужно сносить. Ранней весной 2013 года мэр Новосибирска Владимир Городецкий снова заявил, что через 15 лет хрущевки придут в негодность. В мае – опять ветер перемен: министр строительства и ЖКХ региона Денис Вершинин заявляет, что «новосибирские хрущевки нужно не сносить, а реконструировать».
