Специалисты говорят: лучший способ избежать подобного рода проблем – стараться проверить квартиру на наличие всех возможных дефектов до подписания акта приема-передачи. И не экономить на проведении соответствующих экспертиз.
Скрытая угроза
Чаще всего перед подписанием акта приема-передачи покупатели проверяют общее состояние квартиры: качество бетонной стяжки, работоспособность электропроводки и т. д. «Среди самых распространенных дефектов, которые трудно определить на глаз, – плохо работающая вентиляция, неправильно установленные канализационные трубы, посторонние запахи», – утверждает генеральный директор агентства недвижимости Home Еstate Елена Амирова.
Покупатели редко проверяют квартиры на наличие посторонних шумов, вибраций, радиации, содержание в воздухе вредных веществ и т. д. По статистике Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти, в последние два-три года такого рода экспертизы проводили менее 1% покупателей жилья в новостройках. Но, как говорят в комиссии, сейчас подобные проверки граждане стали делать чаще. В частности, все больше граждан заказывают экологическую экспертизу – мода на нее появилась после того, как в некоторых новостройках Петербурга обнаружили запах аммиака.
По словам заместителя генерального директора «НДВ СПб» Вячеслава Ефремова, такие проблемы, как необъяснимый гул или вибрация стен в новостройках встречаются довольно редко. «Чаще всего люди заказывают экспертизу, которая выявляет те или иные строительные дефекты. Но в нашей практике было несколько курьезных случаев: покупатели приводили на осмотр квартиры экстрасенса», – утверждает он.
Привлекаем экспертов
Перед вводом многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик должен получить заключение о соответствии здания не только строительным, но и санитарным нормам. Но, как утверждает начальник Управления по контролю качества и технологическому надзору Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса Наталья Фертикова, покупатели жилья часто находят разного рода экологические «дефекты» уже после новоселья.
Допустимые уровни шума, инфразвука, электромагнитного и радиационного излучения и наличия в воздухе вредных веществ регламентируются санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами (САНПИН 2.1.2.1002-00), утвержденными еще в 2000 году. К примеру, шумовой максимум для жилых помещений в период с 23.00 до 7.00 составляет 30 децибел (в дневное время этот показатель не должен превышать 40 децибел).
Определить превышение тех или иных норм без помощи специальных приборов практически невозможно. К примеру, посторонний звук, причиной которого может быть рефрижератор находящегося этажом ниже магазина, редко можно услышать в процессе приемки квартиры. Вероятно, что вы не почувствуете запах аммиака, хотя его концентрация в воздухе будет опасна для здоровья. По словам Натальи Фертиковой, в ряде случаев эксперты фиксируют на первых этажах новостроек превышение допустимого уровня концентрации радиации. Чаще всего «фонят» вовсе не материалы, из которых построен дом: причиной высокого уровня радиации может быть содержащийся в почве радон.
Перестраховка
В общем, как советует консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко, если в процессе осмотра квартиры у вас возникли сомнения относительно ее качества, лучше не подписывать акт приема-передачи. «В таких ситуациях представители застройщика часто говорят, что, мол, у вас паранойя. Но все же лучше привлечь эксперта, который сделает экологическую и санитарную экспертизу. Организаций, которые могут сделать подобные исследования, в городе достаточно», – подчеркивает она. Тем более, их услуги относительно недороги – стоимость проведения подобных экспертиз варьируется в пределах 5–10 тыс. руб.
Требовать устранения любых дефектов квартиры (в том числе – и скрытых), по словам Анны Горбенко, лучше до подписания акта приема-передачи. «Практика показывает, что застройщики гораздо охотней устраняют недоделки до момента передачи квартиры покупателю. После того как дольщик принимает квартиру, застройщик, если можно так выразиться, теряет к ней интерес. Бывает, что покупатель несколько месяцев (а то и лет) ведет переписку со строительной компанией, требуя устранить те или иные недоделки», – рассказывает эксперт.
Как утверждает Наталья Фертикова, если по результатам экспертизы окажется, что квартира не соответствует утвержденным в САНПИН параметрам, это будет являться веским основанием для того, чтобы не подписывать акт приема-передачи.
Но даже если дефекты вскрылись уже после новоселья, также необходимо требовать от застройщика их исправить – в течение гарантийного срока (напомним, что в соответствии с 214-ФЗ, он составляет пять лет с момента передачи жилья покупателю). После новоселья к проверке экологического состояния квартиры имеет смысл привлечь не частных экспертов, а Роспотребнадзор. Анна Горбенко сказала, что эта организация имеет право проверять жилье лишь после того, как вы подписали акт приема-передачи.
