Этот способ защиты прав граждане пока лишь апробируют, однако его уже поддерживают арбитражные суды. Окончательную точку в вопросе должен поставить Конституционный Суд Российской Федерации.
Жилье или деньги?
Поправки в Закон «О несостоятельности (банкротстве)», которые позволили дольщикам участвовать в процессах о несостоятельности застройщиков, вступили в силу летом 2011 года. Покупателям строящегося жилья в рамках процесса о банкротстве теперь дали право требовать передачу оплаченных ими квартир либо – возврата внесенных по договору с застройщиками средств. Причем, согласно нововведению, участвовать в делах о банкротстве смогли все покупатели строящегося жилья – вне зависимости от того, какой вид договора они заключали с застройщиком (долевого участия, вступления в ЖСК, предварительный купли-продажи и т. д.).
Кроме того, поправки предоставили дольщикам в рамках рассмотрения дел о банкротстве законодательную возможность создания жилищно-строительных кооперативов для завершения стройки своими силами.
Правда, на практике сделать это оказалось практически нереально: чтобы передать недостроенный объект на баланс образованного дольщиками ЖСК, участок и объект незавершенного строительства должны соответствовать ряду условий. В частности, земля под зданием должна обязательно находиться в собственности застройщика-банкрота. А стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства не должна превышать более чем на 5% совокупный размер требований всех дольщиков. По словам юриста корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александры Улезко, на практике участок с недостроем крайне редко отвечают этим требованиям.
Дольщики, вступившие в дело о банкротстве застройщика, также получили право расторгнуть договор с несостоятельной компанией и требовать возврата заплаченных за квартиру средств. «И хотя денежные требования участников долевого строительства имеют высокий приоритет, практика показала: значительную часть оставшихся от имущества банкрота средств “съедают” текущие платежи – затраты на оплату услуг арбитражного управляющего, юристов, погашение долгов по зарплате бывшим сотрудникам компании-застройщика», – утверждает Александра Улезко. Хуже, когда к моменту банкротства у застройщиков не остается никакого имущества: если дольщик захочет получить деньги, а не квартиру, он рискует остаться ни с чем.
В-общем, как выяснилось, поправки в закон о банкротстве не смогли защитить права дольщиков. На поверку документ оказался «сырым», а рассмотрение дел о банкротстве с участием дольщиков во многих случаях затягивается на несколько лет.
Остаться в залоге
В этой ситуации дольщики пытаются сами найти новые способы защиты своих прав при банкротстве строительных компаний. Вступая в дела о несостоятельности, некоторые покупатели пытаются убедить суд признать себя так называемыми залоговыми кредиторами – то есть претендовать на долю из денег, вырученных от продажи залогового имущества банкрота. Эксперты говорят, что в данном случае шанс защитить свои права оказывается выше, нежели если подавать «обычные» денежные, либо – имущественные требования, предусмотренные поправками в Закон «О несостоятельности (банкротстве)».
Дело о банкротстве строительной компании, в котором дольщик требует признать себя залоговым кредитором, недавно рассматривали арбитражные суды Краснодарского края. В 2011 году застройщика из Краснодара – ООО «ТП «Универсал-Авто» – признали банкротом. Одна из дольщиц этой компании претендовала на долю из средств, полученных в результате продажи залогового имущества банкрота. В судах первых двух инстанций женщина сумела добиться выплаты не только внесенных за квартиру денег, но и неустойки за неисполнение застройщиком своих обязательств. Судьи первой и апелляционной инстанций решили, что требования дольщика должны обеспечиваться залогом имущества застройщика. Ведь в соответствии со статьей 12.1 Закона № 214-ФЗ, недострой вместе с участком находится в залоге у покупателя строящегося жилья. Судьи посчитали, что дольщики, предъявившие залоговые требования, имеют приоритетное право на их удовлетворение. Но кассационная инстанция не согласилась с данным выводом. Окончательную точку в споре о том, могут ли дольщики предъявлять залоговые требования при банкротстве застройщиков, не смог поставить и Высший Арбитражный Суд РФ – дело перенаправили на рассмотрение Конституционного Суда России.
Эксперты уверены: если КС поддержит позицию дольщицы компании «Универсал-Авто», граждане получат новый и гораздо более эффективный способ защиты свои прав. Как поясняет юрист Центра правовых технологий «Юрком» Наталья Никульникова, при рассмотрении дел о несостоятельности залоговые кредиторы всегда имеют преимущества перед другими участниками процесса – в силу положений 138-й статьи Закона «О несостоятельности (банкротстве)». «Дело в том, что 70% от вырученных от продажи предмета залога денег направляются на погашение требований кредитора – если его обязательства обеспечены залогом этого имущества. Очевидно, что при подаче залоговых требований можно ускорить процедуру возврата денег, заплаченных по договору с застройщиком», – уверена Наталья Никульникова. Более того, по ее словам, удовлетворение залоговых требований дольщика гарантировано положениями закона № 214-ФЗ.
Любым вариантом
При всех очевидных преимуществах подачи залоговых требований, существуют свои нюансы. Требовать включения в состав залоговых кредиторов могут лишь те, кто приобретал жилье в соответствии с 214-ФЗ. К тому же, по словам Натальи Никульниковой, залогом обеспечиваются лишь обязательства по возврату денег, уплаченных по договору с застройщиком, а также – уплаты неустойки. Юрист утверждает: для включения требований дольщика в реестр залоговых кредиторов необходимо расторгнуть договор долевого участия – лишь в этом случае у застройщика возникнет обязанность вернуть ему деньги, заплаченные за будущую квартиру. Другими словами, залоговые кредиторы не смогут претендовать на квартиру.
При банкротстве застройщика у дольщиков есть два варианта действий. Можно пытаться получить квартиру или заплаченные за нее деньги, подавая требования в соответствии с поправками в закон о банкротстве. Либо – получить статус залогового кредитора и, соответственно, требовать свою долю из вырученных от продажи залогового имущества денег.
Эффективность каждого из этих способов зависит в первую очередь от стадии строительства дома. Если работы практически завершены, есть смысл использовать первый вариант – существует шанс, что, объединившись в ЖСК, покупатели смогут завершить работы. А по словам юриста, практики судебных споров компании Rightmark group Евгении Станиславской, в этом случае денежные требования участников строительства также могут погашаться путем передачи незавершенного объекта или жилых помещений (если дом введен в эксплуатацию). «Этот вывод прямо следует из пункта 14 статьи 201.10 Федерального закона “О несостоятельности”, в соответствии с которым права застройщика на недострой и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу в качестве отступного – по требованиям о передаче жилья и денежных средств. Более того, согласно пункту 7 статьи 201.11 того же закона, объект долевого строительства может быть также передан в качестве отступного конкретному покупателю, который предъявляет денежное требование», – утверждает Евгения Станиславская.
Как утверждают юристы, если Конституционный Суд все же признает за дольщиками право предъявлять залоговые требования при банкротстве застройщиков, этот способ защиты своих прав станут применять большинство пострадавших граждан.
Но говорить об эффективности нового способа участия в делах о банкротстве преждевременно: пока ни одно из таких дел не завершилось успехом для пострадавших покупателей. И не факт, что за счет реализации залогового имущества (земельного участка и недостроя) удастся обеспечить обязательства всех дольщиков, которые подали требования. Нет гарантии, что такое имущество вообще удастся продать.
Справка БН
По данным Комитета по строительству Петербурга, сейчас в городе насчитывается 17 проблемных объектов – договоры о приобретении жилья в них заключили свыше 4,3 тысячи человек. Большинство застройщиков, которые начинали возводить эти дома, уже находятся в стадии банкротства.
