Во времена, когда российские мегаполисы обрастали кольцом «спальных» микрорайонов с многоквартирными типовыми домами-близнецами, проектировщики не рассчитывали, что всего лишь через несколько десятков лет почти в каждой городской семье будет своя машина. Вот и проектировали «города-сады» c детскими площадками, скверами и газонами, от которых теперь уже мало что осталось. В результате кредитные иномарки представителей среднего класса сегодня обречены, что называется, на беспорядочную жизнь: они ночуют, где придется – вдоль улиц, во внутриквартальных проездах, на детских площадках и газонах, в соседских дворах – и «просыпаются» с риском быть поцарапанными и разграбленными. По утрам на выездах из дворов встречаются два разнонаправленных транспортных потока: одни пытаются уехать на работу, другие привезли детей в школу, третий – подогнал к подъезду «газель» и разгружает материалы для ремонта. Знакомая картина?
В дорыночный период зажиточным обладателям «жигулей» и «москвичей» предлагалось держать «железных коней» на коллективных автостоянках и в кооперативных гаражах. Но в наше время раскинувшиеся на задворках промзон гаражные кооперативы приносят в жертву дорожному строительству, а автостоянки – уплотнительной застройке.
Что может ТСЖ?
«Народные» методы борьбы с пробками во дворах («отвоевать» кусок газона столбами и цепями, поставить шлагбаум, заплатить работникам дорожных служб, чтобы те расширили проезд и установили замок-блокиратор) сводятся к захватам территорий, а порой и к серьезным конфликтам. Между тем некоторые товарищества собственников жилья (ТСЖ), в особенности, если в них есть энергичные и предприимчивые «товарищи», порядок в своих дворах наводят и задачи ликвидации пробок в них успешно решают. А их пример становится показательным для тех, кто волей судеб проживает в «бесхозных» муниципальных домах, давая повод задуматься о плюсах организации ТСЖ.
Аккуратная парковка с продуманной системой въезда-выезда позволит не только убрать машины с тротуаров и детских площадок, но также сделать двор более комфортным и безопасным. Создавая такую площадку, придется восстановить газоны, зеленые насаждения и тротуары, а также подумать об ограждении придомовой территории и организации охраны. В этом случае арендную плату, вырученную за сдачу внаем машиномест, можно направить на общественные нужды, коих у любого многоквартирного дома великое множество: от модернизации инженерных сетей и озеленения до покупки энергосберегающих ламп и светильников.
Разбить жилищно-коммунальную идиллию могут два момента: недостаточная активность или низкая квалификация «управленцев» ТСЖ, а также тот случай, когда у дома нет своего участка. Между тем организовать парковочную площадку на придомовой территории можно в любом населенном пункте. Законодательные нормы и технические регламенты для всех регионов одинаковы. Отличаются в основном лишь названия административных органов, с которыми придется иметь дело.
Шаг первый: изучаем регламенты
Основные запретительные моменты регламентированы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 («Санитарно-защитные зоны») и «Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности» (Федеральный закон № 123-ФЗ от 22.07.2008). Перед принятием решения о строительстве парковки эти два документа следует изучить очень внимательно. Ведь если не соблюсти указанные в них требования, о легальной автостоянке можно забыть.
Так вот, согласно санитарному законодательству, открытая стоянка на 11-50 парковочных мест должна располагаться не меньше чем в 15 метрах от фасада жилого дома с окнами (то есть сделать парковку на газоне прямо под окнами не разрешат). Если речь идет о числе машин от 51 до 100 – то в 25 метрах. При количестве машин от 101 до 300 в дело вступает «пожарный» регламент, предписывающий размещать открытые площадки такой вместимости не меньше чем в 50 метрах от жилых домов (ст. 72. п. 3.). И это уже, скорее всего, будет не придомовая территория.
Главное требование пожарного надзора – беспрепятственный проезд к зданиям. Если здание меньше 28 метров в высоту (обычно девять этажей), допускается предусматривать один пожарный проезд шириной не меньше шести метров, если выше – их должно быть минимум два. Можно организовать проезд для пожарной машины прямо по территории парковки, но тогда ее нужно асфальтировать: покрытие должно выдерживать нагрузку от тяжелой техники.
В классических «спальных» районах образца последней четверти XX века резервы для организации парковочных мест можно найти почти всегда.
Шаг второй: проводим собрание
При формировании ТСЖ многоквартирному жилому дому расположенный под ним земельный участок выделяется в общую долевую собственность. Это предусмотрено федеральным жилищным и земельным законодательством. Но здесь возможны два варианта. Первый, прямо скажем, неважный: границы участка совпадают с наружными границами фундамента (именно так обычно формируют участки в районах плотной городской застройки, а также «по умолчанию», когда ТСЖ не проявляет инициативы на предмет окрестных земель). Если дом стоит обособленно, а вокруг – деградировавшие газоны да «ничейные» пустыри, у ТСЖ есть возможность получения в долевую собственность этого участка.
«Прежде всего, следует найти единомышленников в вашем ТСЖ и организовать собрание собственников, – говорит генеральный директор ООО «Альтер-проект» Антон Вендт. – Повестка дня: инициировать обращение в уполномоченный орган по управлению земельными ресурсами для формирования земельного участка многоквартирного жилого дома и выбрать лицо, уполномоченное заниматься процедурными вопросами».
На практике собрать две трети собственников (только в этом случае решение собрания будет легитимным) – задача непростая. Как правило, поступают проще: инициатор проекта обходит квартиры и собирает подписи – то есть проводит заочное собрание. Его решение тоже легитимно, при условии, что протокол составлен по утвержденной нормативными документами форме (они должны быть в органе МСУ – обычно это администрация муниципального района).
Полномочия представителя инициативной группы должны быть четко обозначены в протоколе решением «о наделении уполномоченного лица правом осуществлять все действия, необходимые для формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе правом заключать договор на проведение работ по межеванию земельного участка с топогеодезической организацией, включенной в реестр организаций, выполняющих работы по межеванию земельных участков, правом на согласование границ земельного участка, а также правом на согласование ограничений использования земельного участка...».
Формулировки для протоколов также следует уточнять на сайтах соответствующих местных уполномоченных структур – несмотря на то, что закон для всех един, административные регламенты в городах и весях могут расходиться в деталях.
Шаг третий: реализуем право на землю
Итак, полдела сделано. Подписи собраны, рядовые автовладельцы могут откладывать деньги на участие в строительстве парковочной площадки. В дело вступают уполномоченные. В разных регионах их пути по инстанциям расходятся, но несильно. Ответственный должен подать заявление в уполномоченный распоряжаться земельными ресурсами административный орган (в Москве – это Департамент земельных ресурсов, в Санкт-Петербурге – Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, в Новосибирске – Департамент земельных и имущественных отношений, в Перми – Управление земельных отношений и т. д.).
Если заявление принято, представители административной структуры (или ее районного отдела) обязаны сформировать дело по земельному участку и провести полевое обследование: съездить и посмотреть – как этот участок используется, а также что на нем расположено (ограждения, шлагбаумы, временные сооружения, элементы благоустройства). Опускаем подробности: они описаны в нормативных документах. Итогом переписки чиновников должно стать уведомление о передаче земельного участка в общую долевую собственность жильцов.
Но это идеальный случай. Если муниципалитет имеет виды на землю (например, планируется застройка), чиновники могут предложить заключить долгосрочный договор аренды. Последнее в практике мегаполисов со сложными и запутанными земельными и имущественными отношениями случается значительно чаще. Но если освещать вопросы аренды подробно – это на целую брошюру. Рядовым ТСЖ решение таких задач не всегда «по зубам». Тем не менее могут найтись активные союзники – например, владельцы окрестных коммерческих объектов: ведь их бизнес порой весьма зависим от того, насколько удобны парковки и благоустроены дворы.
Административные регламенты отводят властям для принятия решений по поводу придомовых участков считанные дни, однако реальные сроки получения свидетельств о собственности на придомовой участок либо заключения договоров аренды часто сильно зависят от того, насколько расторопен уполномоченный.
Шаг четвертый: проектируем и строим
Договор аренды или свидетельство о собственности на участок – еще не парковка. Но имея на руках любой из двух обозначенных документов, можно приступать к проектированию. Проект парковочной площадки, как правило, разрабатывается проектной организацией в масштабе 1:500 и должен включать в себя план самой площадки, схему организации дорожного движения, решения по благоустройству территории (эскизы ограждений, столбиков, малых форм). На плане также должны быть обозначены помещения охраны и механические средства ограничения доступа (шлагбаумы, ворота, персональные парковочные барьеры), если таковые предусмотрены.
О санитарных и противопожарных нормативах мы уже говорили, но кроме этого, проекты парковочных площадок обычно требуют согласований в ГИБДД, а также ведомствах, отвечающих за архитектуру и городские ландшафты. Первые могут потребовать представить схему организации движения и установить дорожные знаки. Минимальный с точки зрения удобства маневрирования размер машиноместа – 2,5х5 м. Если проезды узкие и в них не разъехаться, имеет смысл подумать о разделении въезда и выезда и одностороннем движении, причем не только на самой парковочной площадке, но и на примыкающих к ней проездах.
Что касается условий архитекторов и озеленителей, то они могут потребовать установки типовых ограждений, элементов ландшафтного дизайна, рекомендованных для данного микрорайона, а также восстановления утраченных зеленых насаждений.
Фото: А. Александронок
