Рынок жилья: какие объекты подорожают?

В субботу и воскресенье, 25-26 мая, в Петербурге состоялась 48-я по счету выставка-семинар «Жилищный проект». Ее организаторами являются Жилищный комитет Администрации Петербурга и Группа компаний «Бюллетень Недвижимости».

Как заявил на открытии «Жилпроекта» заместитель председателя Жилищного комитета Игорь Кокарев, за семь лет своего существования мероприятие стало самой эффективной выставочной площадкой на рынке недвижимости Петербурга.

Депутат ЗакС Елена Киселева подчеркнула, что традиционно за два дня выставку-семинар в Ледовом дворце посещают около 30 тысяч петербуржцев. Всего же за время своей работы на «Жилищном проекте» побывало полмиллиона горожан.

Как оказалось, выставка-семинар пользуется популярностью и у спортивных звезд. Так, прошедшую выставку-семинар посетил вратарь «Зенита», владелец агентства недвижимости «М16» Вячеслав Малафеев. Он ознакомился с экспозицией выставки, посетил стенды участников. Руководитель «Жилищного проекта» Владимир Николаев рассказал ему о деловой программе форума. Она, кстати, была весьма насыщенной и включала в себя около 70 семинаров, круглых столов, практикумов и мастер-классов, а также шесть автобусных туров по новостройкам в Санкт-Петербурге и за городом.

Избирательное удорожание
Как отмечают профессиональные участники «Жилищного проекта», в Петербурге и приграничных территориях строится сейчас достаточно много квартир. На вторичном рынке дефицита тоже нет, тем более что он пополняется объектами активно развивающейся «первички».

Поэтому предпосылок для роста стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке не наблюдается. Но это – в том случае, если мы рассматриваем ситуацию в целом. При более пристальном внимании обнаруживаются нюансы. Хотя жилья на рынке много, качественные объекты, расположенные в местах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой, сегодня в дефиците. Так что ликвидные объекты быстрее других раскупаются и имеют потенциал для роста цен.

То же касается и загородного рынка. Например, как рассказал руководитель загородного направления АН «Реал» Александр Зубец, рынок таунхаусов в Ленинградской области перенасыщен. Спрос на них в 2011-2012 годах был огромен, и многие застройщики поспешили заявить целый ряд проектов, включающих сблокированные дома. Однако затем спрос на такое жилье стал сокращаться. И сегодня предложение таунхаусов на рынке превышает спрос уже в четыре раза.

При этом, однако, не все проекты могут похвастать удобным месторасположением, юридической безупречностью, высоким качеством строительства. В наиболее продуманных малоэтажных комплексах уровень продаж по-прежнему высок. А значит, качественные ликвидные таунхаусы, как, впрочем, и коттеджи, могут дорожать.

Инвестору на заметку
Эту особенность сегодняшнего рынка должны учитывать потенциальные инвесторы. Как рассказал директор по продажам компании «СитиТрансГруп» Олег Шепелев, средняя доходность при инвестировании в строящуюся недвижимость в Петербурге составляет 10-13% в год (за счет роста стоимости по мере готовности объекта). Это немного. По сути, проще положить деньги на депозит. Однако некоторые новостройки в особо привлекательных местах позволяют инвесторам получить прибыль примерно в два раза больше. И такие цифры, безусловно, уже могут представлять интерес.

При этом, однако, надо учитывать риски, сопутствующие покупке жилья на первичном рынке. Например, на этапе строительства не всегда удается точно определить класс объекта. «Застройщик часто обещает создать те или иные элементы инфраструктуры, но по факту этого не делает, и тогда обещанный бизнес-класс после сдачи превращается в комфорт», констатировал исполнительный директор АН «Городская недвижимость» Роман Кручинин.

Вести из регионов
Впервые на «Жилищном проекте» были организованы семинары, посвященные недвижимости других регионов. В частности, петербуржцы узнали об инвестиционных возможностях рынков строящейся недвижимости Москвы и Подмосковья. По данным московского агентства IRN.ru, за последние два года жилье в пределах МКАД подорожало на 19%, в пятикилометровой зоне от Кольцевой автодороги на 9%, в 6-30 км – на 17%. Новостройки, расположенные на расстоянии свыше 30 км от МКАД, на 10%. По словам финансового директора агентства недвижимости АВС-group Юлии Кожух, в случае покупки квартиры на этапе котлована инвестиции за период строительства могут вырасти на 50-60% (если это, конечно, ликвидный объект в перспективном месте).

Начальник отдела АН «Родные пенаты» Олег Почепко перечислил территории, инвестиционная привлекательность которых вырастет в ближайшие годы в связи с планами правительства Москвы по развитию транспортной инфраструктуры. По его словам, можно ожидать повышение цен на квартиры в домах вдоль Дмитровского шоссе, которое планируется реконструировать. Кроме того, в связи с развитием транспортной инфраструктуры повысится привлекательность Юго-Восточного направления, где традиционно располагалось жилье самого «жесткого» эконом-класса, а также Ленинградского направления.

Рассказывая о рынке недвижимости Краснодарского края, руководитель проекта «BN.ru – Недвижимость России» Мария Пискун отметила, что он является лакмусовой бумажкой, выявляющей проблемы строительного рынка всей России. В Краснодарском Крае, и особенно в Сочи , более половины домов строятся на непредназначенных для этого участках, как правило – на землях ИЖС. Частный застройщик не согласовывает проект, не имеет разрешения на строительство и техусловий по подсоединению объектов к водопроводу, электроснабжению, канализации. Покупателей заманивают ценами вдвое ниже, чем у компаний, работающих с соблюдением законов.

Стратегия продажи
Еще одно интересное и полезное новшество «Жилищного проекта» – семинары не только для покупателей, но и для продавцов недвижимости. Профессионалы рынка рассказали, как правильно оценить и рекламировать городские и загородные объекты, дали советы по их предпродажной подготовке.

Как разъяснил генеральный директор АН «Динас» Юрий Сергеев, при подготовке квартиры к продаже многие собственники считают необходимым сделать косметический ремонт. Однако эти затраты потом невозможно заложить в стоимость продаваемого жилья. С ним соглашается заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов: «Покупатель скорее выберет квартиру без ремонта, поскольку каждый предпочитает делать его под себя лично». В жилье эконом-класса, по его мнению, лучше делать только косметический ремонт, например, устранить следы протечек.

Эксперты также объяснили, что вторичный рынок жилья Петербурга сегодня насыщен предложением, поэтому продать квартиру быстро не получится. Во всяком случае, без финансовых потерь. «При срочной продаже одно- или двухкомнатной квартиры цена может понизиться на 10-15%. Если же требуется быстро продать трех- или четырехкомнатную квартиру, цену, возможно, придется уменьшать наполовину – такое жилье сегодня вообще мало востребовано», – уверена президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко.

И много всего другого…
Разумеется, обозначенные выше темы – лишь часть огромного «полотна» программы «Жилищного проекта». Для горожан также проводились семинары, посвященные государственным жилищным программам, ипотеке, вопросам аренды, покупке коммерческой недвижимости. Целый ряд семинаров был посвящен разным районам Петербурга (их инфраструктуре и состоянию рынка жилья), загородной и зарубежной недвижимости.

Задать вопросы в индивидуальном порядке посетители могли в тематических консультационных центрах. А реализовать полученные знания на практике – на Выставке по рынку жилья, в которой приняли участие более 250 ведущих компаний, работающих на рынке недвижимости.

Большой популярностью пользовались автобусные туры – по новостройкам деревни Кудрово и поселка Мурино Всеволожского района области, Невского района Петербурга, а также по строящимся коттеджным поселкам Всеволожского района. Горожане смогли лично ознакомиться с объектами, задать вопросы представителям компаний, договориться об условиях сделки.

Каждый желающий бесплатно получил справочник, в котором содержится полезная и подробная информация к тематическим семинарам, расписание и программа мероприятий, данные компаний-участниц выставки.

«Жилищный проект» также включал мероприятия и для профессионалов рынка. Для них были организованы четыре мастер-класса, в которых смогли принять участие свыше 500 руководителей риэлторских компаний и агентов.

Актуальные темы, интерактивный подход в изложении материалов, опытные бизнес-тренеры – все это способствовало успеху мероприятий, которые прошли при аншлаге. «На рынке наступила стагнация, поэтому принципы работы на нем поменялись. О том, как именно нужно работать в изменившихся условиях, когда, в частности, предложение превышает спрос, рассказали бизнес-тренеры, профессионалы рынка недвижимости с большим опытом работы», – так прокомментировала результаты мастер-классов их модератор, бизнес-тренер и руководитель проекта «Справочник “Квартирный Вопрос”» Ирина Гудкина.

Следующая выставка-семинар состоится 5-6 октября в СКК (метро «Парк Победы»). Время работы: 11.00-19.00. Подробно познакомиться с деловой программой можно на сайте www.gilproekt.ru. Дополнительная информация по тел. +7 (812) 32-701-32. Вход и консультации бесплатны.

Фото: А. Александронок, Р. Зубко

Текст: Алексей Резенков