Осторожно, кировка!

В риэлторской практике все дома, построенные после революции, но до 1956 года (старт индустриального домостроения, начало эпохи хрущевок), принято называть сталинками. В листингах их обозначают «Ст». Надо признать, что с точки зрения продавца присваивать этот ярлык жилью 1920-х – начала 1930-х годов очень удобно – у сталинок завидная репутация качественного жилья и на них всегда есть спрос. Между тем покупателю не стоит путать ветшающие, как правило, кировки и вполне добротные сталинки.

Ограниченный набор удобств
В 1920-30 годы в советской архитектуре господствовал конструктивизм, он же – пролетарский авангард. Основные принципы – строгость, геометризм, лаконичность форм и монолитность внешнего облика. После перерыва на сталинский неоклассицизм (со второй половины 1930-х по 1956 год) эти принципы – в самой жесткой форме – воплотятся в архитектуре спальных районов Ленинграда, в строго безликих домах-«параллелепипедах» Купчино, Веселого Поселка и прочих «спальников».

Основной идеей новой советской архитектуры была социализация культуры и быта. Ярким примером внедрения этой идеи в жизнь является дом на улице Рубинштейна, 7. В 1932 году там был построен «Дом-коммуна инженеров и писателей».

В небольших двухкомнатных квартирах отсутствовали кухни, зато работала столовая – чтобы представители технической и творческой интеллигенции больше времени проводили совместно. Ванных в квартирах не предусмотрено. Только общие душевые, расположенные в концах коридоров каждого этажа. Проживавшая там до войны поэтесса Ольга Берггольц называла «Рубинштейна, 7» самым нелепым домом Ленинграда.

Для пролетариата, исходя из той же идеи, строились жилищные массивы вообще без душевых, но в каждом предусматривалась баня. Кухни рабочему классу оставили, но небольших размеров (хотя, как правило, несколько просторнее, чем в хрущевках, – около 7 кв. м).

Теоретически подразумевалось, что в рабочих семьях будет от двух детей. Поэтому большая часть квартир в общей массе кировок – трехкомнатные. Правда, вопреки изначальной идее заселяли по семье в каждую комнату. Уже скоро будет отмечено столетие со дня октябрьского переворота, но кировки такими и остались – это в основном коммунальное жилье.

Усилия в решении проблемы обеспечения жильем ленинградского пролетариата выразились в строительстве нескольких жилмассивов. Среди них наиболее заметны Бабуринский (Выборгская сторона), Кондратьевский (Финляндский округ) и «Жилмассив рабочих-текстильщиков» на улице Ткачей.

Процесс расселения коммуналок сейчас идет естественным образом. Граждане, «прикипевшие» к месту расположения своего дома, выкупают комнаты у соседей, улучшающих жилищные условия. В результате на вторичном рынке жилья время от времени появляются как бы полноценные «двушки» и «трешки» – квартиры с достаточно просторными комнатами, но маленькими прихожими, кухнями и без встроенных шкафов для хранения вещей (как правило, в кировских комнатах предусмотрены только неглубокие ниши, в которые можно уместить несколько комплектов одежды).

Проблему отсутствия ванных жильцы кировок решают самостоятельно. В большинстве квартир таких домов установлены душевые кабины, иногда даже ванные. В последнем случае и в без того небольшой кухне ставятся новые перегородки.

Исключение из правил
Двадцатые годы в СССР – годы НЭПа. В это время для решения тех или иных хозяйственных нужд допускалась кооперация граждан, в том числе и для решения жилищного вопроса. Пайщики строительных кооперативов контролировали закупку стройматериалов и процесс возведения зданий. В результате в Ленинграде появилось немало действительно качественных кировок. В частности, такие дома можно увидеть вдоль проспекта Стачек вблизи Нарвских ворот.

Кроме запаса прочности, благополучному существованию «кооперативных» кировок способствует их месторасположение. Ведь именно по Стачек из центра города следуют автобусы, доставляющие туристов в южные пригороды мегаполиса, прежде всего к фонтанам Петергофа. Поэтому администрация города не может себе позволить экономить на ремонте кировок, смотрящих фасадами на проспект Стачек.

Существует и целый квартал, построенный на паях, – «Палевский жилмассив» (1925-1926 годы). Он находится в нескольких шагах от станции метро «Елизаровская» – это группа двухэтажных коттеджей, объединенных арками, с общим небольшим парком.

В последние 10-15 лет в этом массиве было проведено немало сделок, после которых четыре квартиры объединялись в одну. В результате многие двери парадных стали отдельным входом в жилище – получились своего рода таунхаусы. Лестничные площадки тоже поступили в единоличное пользование – их переоборудуют в прихожие, хотя официально они остаются муниципальными. Находят применение и чердачным помещениям.

Авральный режим, в котором строили в 1920-30-х, сказался и на этом оазисе – в Палевском жилмассиве нет подвалов, дома были поставлены на неподготовленную площадку. Впрочем, особенно трудолюбивые жильцы давным-давно вырыли там погреба.

Метро, близко к центру, зеленый двор
Квартиры и комнаты в кировках достаточно широко представлены на вторичном рынке жилья, и у них есть свой покупатель. Все-таки при целом ряде недостатков они обладают и определенными достоинствами.

Большинство кировок расположены в так называемом сталинском поясе города. Иными словами, на ближайших к историческому центру территориях – частях Выборгского, Невского, Калининского, Кировского районов. Разумеется, это давно сложившиеся территории, имеющие станции метро, развитую сеть объектов «социалки», общепита, торговли и развлечений.

В отличие от исторического центра, в «сталинском поясе» невысокая плотность застройки, а значительные пространства отданы под озеленение. Ради справедливости надо упомянуть, что те же тенденции в российском градостроительном планировании намечались и до революции. Просто советские архитекторы заимствовали их для строительства «нового мира».

На этом плюсы застройки 1920-30-х, пожалуй, заканчиваются. Разве что можно добавить ощутимо более просторные площади жилых комнат в кировках по сравнению с хрущевками и первыми сериями брежневок.

Важный технический недостаток кировок – деревянные перекрытия. В правильно спроектированном доме древесина может выдерживать нагрузки очень долго, и огромное количество домов дореволюционного фонда тому пример. Но в основной массе кировок, несмотря на конструктивистский упор на монолитность, ничего подобного нет. Перекрытия «гуляют» даже при небольших нагрузках. Например, если выше этажом играют дети, вам придется стать невольным участником игры.

По причине нестабильности перекрытий едва ли не единственно возможный способ отделки потолков в кировских квартирах – подвесной потолок. И вообще, покупатель такого жилья должен быть готов к ремонтным работам в любое время.

Ветхость кировок определяет и цену жилья в них. Расположенное в одном и том же квартале, приблизительно схожее по площади жилье в кировке и сталинке различается по цене предложения на 15-20%.

Например, сталинская трехкомнатная квартира на углу улиц Бабушкина и Ткачей в листинге БН сегодня предлагается за 5,7 млн руб., а в кировке за 4,3 млн – при почти равной площади.

Словом, не стоит путать эти типы домов. Для того чтобы их можно было легко различить, приводим иллюстрацию (см. фото выше) – это угол проспекта Юрия Гагарина и Кузнецовской улицы. Путаница «кировка-сталинка» здесь снимается сама собой. По Юрия Гагарина, 11, мы видим грязно-желтую четырехэтажную кировку с плоским фасадом. По Кузнецовской, 48, – гордое здание в стиле советского неоклассицизма, известное среди местных жителей как «дом Иванова». Здесь жил легендарный вратарь «Зенита» и сборной СССР Леонид Иванов.

Фото: А. Александронок

Текст: Вячеслав Березниченко