В Петербургском ипотечном форуме-2007 приняли участие свыше 800 банкиров, риэлторов, чиновников, страховщиков, юристов и строителей более чем из 30 регионов России и еще 10 стран. Сам факт удвоения числа участников в сравнении прошлым годом свидетельствует об актуальности предложенных тем и формата мероприятия. Высоко оценен уровень организации и докладчиков Форума, главным недостатком которого было только одно: невозможность успеть повсюду.
Официальная программа включала 13 секций, два круглых стола и несколько бизнес-туров, а также определение лауреатов Национальной премии в сфере ипотечного кредитования СREDO-2007. В рамках форума президенты Российской гильдии риэлторов Александр Романенко и Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович подписали соглашение о сотрудничестве в сфере ипотеки. В программу мероприятия вошло и торжественное вручение дипломов действительных членов Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН). Академиками стали президент РГР Александр Романенко, вице-президент АСР Владимир Пономарёв и вице-президент РГР Игорь Келим.
Одним из основных достоинств форума, отмеченных гостями, была представительность. По каждому направлению удалось собрать лидеров рынка, профессионалов, наработавших позитивный опыт.
Без фанфар и реляций
Объем рынка ипотеки ежегодно растет вдвое и даже втрое. Тем не менее, в России задолженность по ипотеке составляет всего 1800 руб. на человека. Для сравнения: в Польше показатель равен 9800 руб., а в Венгрии – 27 000 руб.
При этом жилье в России не стало доступнее, строительство не набрало нужных темпов, а банки и сейчас не располагают достаточными ресурсами.
Разрыв между выросшей за 2006 год стоимостью жилья и доходами граждан – одна из основных проблем. Замглавы Росстроя (Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) Андрей Старовойтов привел данные доступности жилья по регионам.
Показатель демонстрирует, сколько совокупных годовых доходов необходимо среднестатистической семье для приобретения средней квартиры. В отличие от данных программы «Жилище», Росстрой рассчитывал индекс с учетом средневзвешенных показателей по каждому региону и рынку. Ведь среднестатистическая семья состоит из трех человек только в южных регионах. А для Петербурга, например, этот показатель – 2,7 чел. Опять же, средняя квартира на первичном рынке как правило больше по площади, чем на вторичном. Для покупки готового жилья в среднем по стране необходимо собрать 4,8 средних годовых семейных дохода, для первички – 7,9. В Петербурге среднее вторичное жилье обойдется в 4,8 годовых дохода, а новостройка – в 6. Г-н Старовойтов оперировал суммой $105,9 тыс. в качестве стоимости средней петербургской квартиры.
По ориентирам программы «Жилище» показатель доступности должен был снизиться до 3,5 в 2006 году, и до 3,2 – в 2007. Действительность, как выясняется, не столь радужна.
Дом, свет и земля
Сдерживающий цены «баланс спроса и предложения» может быть установлен увеличением предложения на рынке, то есть новым строительством. Чьи перспективы, в свою очередь, упираются в дефицит инженерно подготовленных участков и нехватку резервов для обеспечения новых домов водой, теплом и светом.
Вице-губернатор Петербурга, президент Форума Александр Вахмистров озвучил перспективы наращивания объемов строительства жилья в Петербурге. В этом году будет достигнута планка в 2,5 млн кв. м, а к 2009 году город выйдет на показатель в 3 млн кв. м ежегодно. Дальнейшая динамика ограничена мощностями производителей стройматериалов. В этом Петербург не одинок, проблемой болен весь российский стройкомлекс.
Энергодефицит строителям тоже знаком не понаслышке. Некоторые сданные дома снабжаются электричеством от дизельных электростанций. «Свет в конце тоннеля» вице-губернатор Вахмистров пообещал к 2008 году. Строятся новые подстанции, которые позволят снять остроту проблемы.
Деньги на подготовку участков, по программе «Жилище», берутся в кредит под гарантии государства, ставки по кредиту субсидируются. На практике, по словам начальника отдела сопровождения национального проекта Минрегиона Андрея Чибиса, механизм пробуксовывал, из-за чего был изменен. Сейчас возможность получения субсидий имеют не только муниципалитеты, но и юридические лица. Разрабатывается законопроект об ипотеке под залог земель. Его принятие заместитель генерального директора АИЖК Павел Войтов называет в числе первоочередных мер по развитию рынка недвижимости.
Нормативная база для рынка жилья по-прежнему нуждается в доработке. Бизнес ждет закон «О саморегулируемых организациях», который прошел первое чтение еще в 2003 г. Из-за трудностей в продвижении общего закона был разработан специальный – о саморегулировании в строительстве. Но и его принятие откладывается. Необходима корректировка антимонопольного законодательства. Не говоря о снижении пресловутых административных барьеров.
По словам вице-президента Ассоциации экономического взаимодействия «Северо-Запад» Елены Хазовой, излишнее регулирование тормозит строительную отрасль. «На данный момент поправки вносятся в 34 закона, готовятся 60 постановлений, регулирующих отрасль», - поясняет г-жа Хазова.
Многообразие форм
Кроме главного направления развития – приобретения жилья в собственность на банковский кредит – участники Форума предлагали активно задействовать иные формы кредитования и пользования жильем.
Самого пристального внимания удостоились стройсберкассы – накопительная схема с премированием вкладчиков из госказны. Сегодня закон о стройсберкассах проходит согласование в правительстве РФ и, возможно, в ближайшее время будет рассмотрен Госдумой - сообщил на Форуме президент Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования Иван Грачев. По мнению председателя экспертного совета Гильдии народных кооперативов РФ Алексея Швалёва, предлагаемый законопроект не стимулирует ни банки, ни физические лица к вступлению в ССК. «Чтобы стройсберкассы были востребованы, необходимо, в частности, увеличить государственную премию до 25-30%, сделать ССК видом бизнеса, а их прибыль облагать налогом по пониженной ставке», - предложил Алексей Швалёв.
Исполнительный директор Европейской Федерации жилищно-строительных сообществ Андреас Цендер (Германия) считает, что главное преимущество системы стройсберкасс для России – это ее способность уменьшить дефицит информации в отношениях между кредиторами и заемщиками. У кредиторов в России недостаточно информации о платежеспособности потенциальных заемщиков, а у большинства потенциальных заемщиков, в свою очередь, недостаточная кредитная история. Система стройсберкасс, по мнению г-на Цендера, дает заемщикам возможность доказать свою платежеспособность.
Председатель Комитета по собственности Государственной Думы РФ Виктор Плескачевский убежден, что доступное жилье не обязательно покупать, а можно арендовать - при достаточных гарантиях арендатору. «Собственник привязан к месту, а потому консервативен. Арендатор более мобилен, сегодня он снимает жилье в Бронксе, а с развитием карьеры может себе позволить переезд на Манхэттэн. И уже в зрелости, имея стабильный доход, приобретает жилье в кредит. В России, прежде всего необходимо обеспечить законодательные гарантии прав арендатора» – считает г-н Плескаческий.
Доступность жилья отдельным категориям граждан обязано обеспечить государство, и в России действуют программы бюджетной поддержки с целью приобретения жилья для военнослужащих, молодых семей и др. Как сообщил Андрей Чибис, на стадии согласований находится проект постановления правительства РФ об изменениях в программе «Жилище». По нему субсидии можно будет использовать не только на первый взнос по ипотеке, но и на погашение выплат по кредиту. Много споров вызвало предложение использовать субсидии на оплату строящегося жилья. Впрочем, участники дискуссии не пришли к единому мнению по этому вопросу.
Заместитель председателя Жилищного комитета администрации Петербурга Игорь Кокарев считает, что из-за разрыва между фактической стоимостью квадратного метра и расчетным показателем Минрегиона остается невостребованной значительная часть жилищных сертификатов. По данным ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки» в конце 2006 года квадратный метр в Петербурге стоил 64,7 тыс. руб. При расчете субсидий использовалась утвержденная Минрегионом РФ сумма в 25,4 тыс.
Второй уровень
Внутри ипотечного рынка есть собственные проблемы. Недостаточное качество обслуживания потенциальных и состоявшихся заемщиков отмечали многие участники Форума. Проблема связана с дефицитом высококвалифицированных кадров, как в банках, так и в компаниях, оказывающих услуги ипотечных брокеров. Рецепт ее решения – обучение, и образовательные программы уже запущены во многих регионах. Дело за национальным стандартом профессии брокера и образовательных программ.
Стандарты необходимы и кредитам – по их выдаче, обслуживанию и анализу. Иначе издержки по проведению сделок рефинансирования будут слишком велики и не обеспечат конкурентной стоимости привлеченных ресурсов. Без секьюритизации, в свою очередь, неоткуда взять необходимые для выдачи в 2010 году 1 млн кредитов. Ориентир, заданный главой государства, потребует в сто раз больших ресурсов, чем использовали банки в 2006 году.
Опыт первых проведенных сделок секьюритизации показал, что инвесторам, в том числе иностранным, российские ценные бумаги с ипотечным покрытием интересны. Однако размещение таких бумаг даст желаемый эффект только при условии соблюдения стандартов закладных. И ставки по ипотеке должны быть увязаны с доходностью ипотечных ценных бумаг – предостерегает председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. Такие займы, а также кредиты без первого взноса или без должной проверки заемщика не могут быть рефинансированы. Более того, они способны понизить рейтинг банка, на чьем балансе есть такие кредиты – говорит Александр Егоров, заместитель председателя правления АКБ «Совфинтрейд», имеющего опыт рефинансирования. Несоблюдение стандартов кредитов, как считает г-н Пономарев, бумерангом вернется в скором времени: приведут к потерям вложенных в ипотеку средств или к неэффективности самой системы. Это стоит учитывать банкам, планирующим сделки по секьюритизации. В ближайшие год-два их объемы будут расти.
Итак, Петербургский ипотечный форум-2007 помог профессионалам, собравшимся вместе, проанализировать и осмыслить ситуацию на рынке, а также предложить свои способы решения существующих проблем.
Ипотечный форум-2007 стал наиболее значимым событием не только в сфере ипотечного кредитования, но и в общественной жизни Петербурга.
Своими мнениями о мероприятии поделились с корреспондентами БН участники форума.
Александр Романенко,
глава Российской Гильдии Риэлторов:
Среди множества проблемных и интересных вопросов, которые обсуждались на Петербургском форуме-2007, пожалуй, самым актуальным был вопрос доступности жилья для россиян. Конечно, реализация этого проекта идет не просто, потому что в развитии жилищного кредитования имеются определенные проблемы. Поэтому задачей таких мероприятий, как форум, является не только информационно-аналитическая, но и просветительская работа. Я считаю, что пришло время, когда нам необходимо еще активнее лоббировать важные законопроекты и продвигать их в жизнь.
Валерий Казейкин,
вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования:
Объем ипотечного кредитования в России в 2006 году превысил 200 миллиардов рублей, тогда как в 2005 году он составлял всего 43 миллиарда. Сейчас на рынке появилось большое количество ипотечных программ с совершенно разными условиями кредитования, есть тенденции снижения процентных ставок. На динамику рынка положительно влияет создание автоматизированных информационных систем. Например, МАИФ разрабатывает Межрегиональную автоматизированную информационную систему по торговле недвижимостью с использованием механизмов ипотеки (МАИС) начиная с 2000 года. Система состоит из модулей: работа с заемщиком, проведение андеррайтинга, работа с недвижимостью, автоматическое оформление договоров, страхование, оценка, оформление закладной, ее рефинансирование и сопровождение. Я считаю это очень перспективное направление, которое будет способствовать росту рынка ипотечного кредитования. Раздел информационных технологий на рынке ипотеки вызвал большой интерес участников форума.
Владимир Семененко,
президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
Петербургский ипотечный форум – значительное событие на рынке недвижимости, в общественной жизни города. Хочется отметить высокий уровень подготовки мероприятия, представительность участников. От форума мы ожидаем нового осмысления ситуации в сфере ипотечного кредитования, обобщения и анализа, интеллектуальных прорывов. Что бы ни говорили критики ипотечного направления, эта форма кредитования будет развиваться, и пока мы не достигнем здесь необходимой стабильности, профессионалам рынка будет что обсуждать.
Форум логично подводит нас как следующим крупным событиям: Национальному конгрессу по недвижимости и Международному конгрессу по коммерческой недвижимости, которые также пройдут в нашем городе.
Геннадий Стерник,
профессор Российской Экономической Академии:
Когда мне предложили организовать на форуме секцию аналитики, я с радостью откликнулся на предложение. Еще в начале прошлого года на российском рынке ипотеки не было материала для анализа, а сегодня мы уже можем отследить тенденции, сделать некоторые прогнозы. Важно, что на наш призыв охотно откликнулись специалисты из регионов. Они разработали серьезный глубокий анализ ситуации с развитием ипотеки на местах.
Последние годы мы наблюдали развитие отечественного рынка недвижимости без ипотеки, тогда как во всем цивилизованном мире рынок недвижимости неотделим от ипотеки. Сегодня ипотека становится и нашей реальностью, пусть пока не в таких масштабах, как в западных странах. Хорошо это или плохо, но человечество пока не придумало другого пути развития рынка жилья.
Сергей Максимов,
декан факультета региональной экономики и управления Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета:
С каждым годом Петербургский ипотечный форум становится более прагматичным. В 2006 году участники встречи главным образом только формулировали основные вопросы, и развитие рынка ипотечного кредитования представлялось им весьма радужным. Сегодня картина представляется не такой однозначной. Небывалый рост цен на жилье внушает сомнения в доступности ипотеки. Количество выданных жилищных кредитов не свидетельствует о том, что ипотека становится реальным фактором регулирования рынка.
Думаю, такая ситуация обусловлена тем, что многие игроки делают ставку лишь на одну из схем жилищного кредитования. А ведь надо использовать различные механизмы, каждый из которых может эффективно работать в зависимости от региона и ситуации на рынке.
Есть проблемы и в сфере законодательства, которое теоретически должно отражать существующие в данной сфере отношения, регулировать и упорядочивать их. А не создавать нормы, не имеющие ничего общего с работой ипотечного рынка.
В то же время, нынешний форум показал, что, несмотря на наличие многих проблем, процесс ипотечного кредитования – необратим.
Александр Черняк,
генеральный директор ООО «АТТА Ипотека» (Москва):
Петербургский ипотечный форум становится стандартной площадкой для обсуждения проблем развития рынка недвижимости. На мой взгляд, большое значение имеет то, что форум объединил участников первичного и вторичного рынка. Здесь есть возможность не только для диалога, но и для предложения конкретных продуктов. Интересной была работа секций, где обсуждались теория и практика ипотеки.
Александр Егоров,
заместитель председателя правления АКБ «Совфинтрейд» (Москва):
За год, прошедший от первого до второго Петербургского ипотечного форума, наши представления об ипотеке стали более трезвыми и конкретными. Сегодня мы точно представляем даже нюансы тех требований, которые будет предъявлять рынок ипотечного кредитования в ближайшее время. Мы видим, что наступило время объединять усилия и вырабатывать конкретные финансовые схемы, которые позволят увеличить объем ипотеки в разы. В настоящий момент у игроков первичного и вторичного рынков появились серьезные мотивы для объединения. Форум – это удобная площадка для конструктивного разговора об ипотеке, как весьма привлекательном рынке для инвестиций.
Томайлы Олег Михайлович,
«БЕСТ-Недвижимость» (Москва):
Петербургский ипотечный форум для меня – это возможность познакомиться с вашим прекрасным городом (я здесь впервые) и завязать полезные контакты. Форум достаточно представительный и деловой, в секциях выступают авторитетные специалисты. Мы много узнали о работе наших коллег из регионов, и надеемся на продолжение взаимообмена практическими наработками. Ситуация в Москве нами изучена достаточно хорошо, а региональный опыт чрезвычайно интересен.
Анжела Варелджан,
страховая компания «Пари» (Санкт-Петербург):
Наша компания работает на рынке ипотеки более пяти лет, мы хорошо знаем его проблемы. Мы общаемся непосредственно с клиентом и знаем, как тяжело сегодня приходится получателю ипотечного кредита. Банки затягивают с рассмотрением документов, цены растут, нет уверенности ни в чем.
Стабильность, расширение ассортимента предложений, развитие ипотеки не только на вторичном, но и на первичном рынке – вот чего ждут сегодня и потребители, и участники бизнес-сообщества. Важная задача для нас всех – выработать отлаженную схему взаимодействия всех структур, работающих в сфере ипотечного кредитования, начиная с банков и заканчивая государственными органами.
Петя Димитрова,
Болгарский почтовый банк:
Петербургский ипотечный форум – мероприятие большое и значительное, как и все в России. У вас очень большая страна, и огромный рынок, для развития которого необходимы серьезные ресурсы. Рынок недвижимости Болгарии, конечно, не так велик, но последние три года мы переживаем настоящий бум. Развитие ипотеки стало толчком для активизации банковского сектора и строительной отрасли. Думаю, это близко опыту, который переживает Россия, хотя, конечно, ваша страна только приближается к основному прорыву в сфере ипотечного кредитования.
Мне представляется, что Россия должна шире использовать международный опыт в этой области. И на форуме хотелось бы видеть больше зарубежных гостей, ведь нам есть что обсудить с российскими специалистами.
Болеслав Мелюч,
международный консультант-эксперт Финансового комитета по недвижимости Ассоциации банков Польши:
Второй раз я приезжаю на Петербургский ипотечный форум, и вижу позитивную динамику в ходе его организации. В этом году здесь широко представлены не только Петербург и Москва, но и российские регионы. Европа делегирована несколькими странами, и это тоже положительный момент.
Сравнивая пути развития рынка ипотечного кредитования России и Польши, мы находим много общего. Думаю, наш опыт может быть полезным для россиян. Так, в Польше хорошо организовано информационное обеспечение ипотеки. Работают специальные бюро, предоставляющие доступ к единой базе информации о кредитных программах различных банков.
На мой взгляд, основная роль в развитии ипотеки должна принадлежать бизнесу. Чем меньше государство вмешивается в развитие рынка, тем лучше для рынка. В задачу государства входит поддержка социально незащищенных слоев населения, защита рисков бизнеса, но не вмешательство в его деятельность.
Мы много говорим о значении ипотеки, но часто забываем, что для большинства людей ипотека – это возможность осуществить мечту. Помочь им в этом – наша задача.
Павел Созинов,
представитель президента Российской Гильдии Риэлторов СЗФО:
Как председатель Оргкомитета хочу отметить важную особенность Петербургского ипотечного форума-2007. Если первый форум был в большой степени учредительным, то второй мы можем назвать «форумом регионов». В этом году в мероприятии приняло участие рекордное количество региональных операторов АИЖК, чиновников и специалистов разного уровня, работающих на рынке ипотечного кредитования по всей территории страны. Следующий, третий форум, обещает стать международным событием.
Схемы ипотечного кредитования США и Западной Европы достаточно хорошо освоены в России на уровне теории. Но с практическим опытом западного рынка российские специалисты знакомы не так хорошо. Недостаточно изучен у нас и опыт развивающихся стран. Несмотря на самобытность таких государств, как, например, Южная Корея, их путь иногда оказывается очень близким российскому по многим показателям. Как и у нас, в Южной Корее основой развития рынка недвижимости является долевое строительство. И если в России этот механизм необоснованно считается рискованным, то для южнокорейского рынка «долевка» - признанный и перспективный путь. Опыт регулирования этой сферы может быть чрезвычайно полезен для России.
Нам также интересны наработки развивающихся рынков недвижимости Восточной Европы. Здесь активно внедряется система стройсберкасс (ССК) – схема жилищного кредитования, к которой мы подходим только сегодня.
Международный опыт должен помочь нам найти собственный путь становления ипотечного кредитования. Я уверен, что анализ итогов прошедшего форума позволит нам сделать еще несколько шагов на этом пути.
