Рынок коттеджных поселков Ленобласти на заре своего становления (конец 1990-х – начало 2000-х) был преимущественно элитным. Строительство дорогих коттеджей велось преимущественно в престижных локациях Всеволожского, Выборгского районов и предназначались в основном для состоятельной публики. Люди с невысокими доходами приобретали себе недвижимость либо в садоводствах, либо в частной застройке поселков и деревень, расположенных не столь выигрышно.
Перипетии рынка
Постепенно «входной билет» на рынок организованных коттеджных поселков понижался, но все-таки до экономического кризиса 2008-2009 гг. девелоперы старались строить объекты для людей с доходом явно выше среднего. Но кризис вмешался в их планы. До сих пор многие проекты, где возводились коттеджи и таунхаусы больших площадей, стоят невостребованными. Устарела их архитектура, инженерное оснащение уже не дотягивает до современных требований. Единственный выход для таких поселков – реконцепция, но уже другая история…
После кризиса спрос, а за ним и предложение ушли в эконом-сегмент. Стали активно развиваться поселки в менее престижных районах с дешевой землей – Гатчинском, Ломоносовском, а также более удаленных – например, Лужском. По преимуществу в таких проектах предлагались просто земельные участки без подряда, нередко – вовсе без инженерных коммуникаций.
В 2010 году случился настоящий бум участков без инженерии, который, впрочем, довольно скоро сошел на нет. Покупатели, к счастью, быстро разобрались, что участки за копейку на поверку оказываются, скорее, тягостным обременением, нежели хорошим вложением в свое будущее.
Многие из тех, кто приобрел такие наделы, оказались в неприятной ситуации. Земля-то есть, а вот перспектив развития территории – никаких. Чтобы провести газ, электричество, построить хорошие дороги и наладить жизнь, нужны деньги, а их не собрать, раз нет притока новых покупателей.
Посткризисные годы также оказались хорошей почвой для развития дешевых таунхаусов минимальных площадей. В 2010-2012 гг. этот сегмент также был на коне, но уже сегодня становится понятно, что спрос не поспевает за быстро растущим предложением. И в скором времени может случиться кризис перепроизводства (есть мнения, что мы его наблюдаем уже сейчас). Так что девелоперы несколько поостыли к таунхаусам и уже не спешат закладывать новые мега-проекты на сотни и тысячи домовладений.
Новый взгляд
Итак, послекризисная «лихорадка дешевой загородной недвижимости» в целом прекратилась. Рынок стал, если так можно выразиться, более трезвым. Покупатели, похоже, стали понимать, что загородные объекты – это не та недвижимость, которую покупают на последние деньги. Даже если коттедж или таунхаус сопоставим по стоимости с городской квартирой, расходы на его эксплуатацию заведомо выше. Не говоря уже о том, что, проживая постоянно за городом, нужно иметь не менее двух исправных автомобилей.
Анализ рыночной ситуации за первый квартал 2013 года показывает, что предложение меняется качественно. В частности, на рынок стало выходить меньше загородных объектов, но зато их концепция является более продуманной. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в первом квартале 2012 года доля новых проектов, представляющих собой просто земельную нарезку участков без подряда, составляла 80%, а уже в первом квартале 2013-го – 70%. Сокращение произошло за счет роста доли коттеджей, а также участков с подрядом/без подряда (смешанная застройка), то есть заведомо более качественного предложения. Конечно, пока преждевременно говорить о том, что на рынке случился кардинальный перелом. Может быть, в последующие месяцы «жесткий эконом» вновь отыграет свои позиции, но в любом случае нынешние тенденции не могут не радовать.
Крепкий «бизнес»
Также в «Петербургской Недвижимости» отмечают еще одну позитивную для рынка тенденцию: из двенадцати новых проектов первого квартала, предлагающих коттеджи, а также участки с подрядом и без, пять поселков принадлежат к бизнес- и элит-классу.
Во втором квартале тенденция выхода на рынок поселков бизнес-класса продолжилась. Так, в апреле компания «ЮИТ Санкт-Петербург» вывела на рынок коттеджный поселок «Кюмлено» (Всеволожский район). Причем покупателям предлагаются уже построенные домовладения, а не просто земля с подрядом. Стоимость домов начинается здесь от 11,6 млн руб. Таунхаусы предлагаются за 6-10,8 млн.
Компания Parabola Group начала реализацию 3-й очереди поселка «Янтарный бор» – тоже во Всеволожском районе, недалеко от Коркинского озера. На старте продаж сотка стоит от 150 тыс. руб. (со всеми коммуникациями). Прямо скажем, не заоблачные цены для этой локации. Напоминаем, что «Янтарный бор» является фактически продолжением элитного арт-поселка «Лукоморье».
В общем, на загородном рынке, похоже, крепнет сегмент качественного бизнес-класса. Это поселки с инженерно подготовленными земельными участками в интересных местах, либо с построенными или же находящимися в высокой степени готовности домовладениями. При этом стоимость такого предложения, как видно из упомянутых выше примеров, вполне адекватна для своего сегмента и не завышена.
Территории для избранных
Еще один интересный момент связан с перераспределением классов коттеджных поселков по районам. Вот уже несколько лет наблюдается тенденция, согласно которой Всеволожский район, ранее славившийся своими элитными поселками, постепенно становится территорией развития проектов бизнес- и комфорт-класса (проект «Янтарный бор» – далеко не единственный пример подобного переформатирования). Выборгский район – тоже сегодня ориентирован, скорее, на бизнес и комфорт, нежели на элиту (за исключением отдельных вкраплений). По-настоящему элитный статус сегодня остался, пожалуй, только у Курортного района, где очень мало свободной земли под коттеджную застройку и где она всегда ценилась состоятельными покупателями.
Любопытно, куда пойдет развитие дорогого сегмента дальше. Сейчас появились некоторые места – «темные лошадки», которые могут стать прибежищем элиты, а могут и не стать. Так, например, в Шлиссельбурге сейчас развивается поселок достаточно высокого класса Noteburg, где наряду с коттеджами и таунхаусами (выполненными, кстати, в стиле старого европейского города) будут и дворцы. Но даже если локация, действительно интересна, должно пройти время, прежде чем территория «заработает себе имя» и приобретет более громкий статус. Как это будет в Шлиссельбурге – посмотрим.
Также строительство дорогих коттеджей может в перспективе процветать в Приозерском районе, славящемся своей великолепной природой. До кризиса там и так строилось немало поселков бизнес-класса (разумеется, дачных). Но потом спрос на них упал, тем более что добираться до этих мест по старому Приозерскому шоссе чрезвычайно не удобно. Но сейчас ведется строительство качественного Новоприозерского шоссе. Пока его тянут по территории Всеволожского района. Когда оно дойдет до Призерского, спрос на тамошние поселки, скорее всего, возрастет, и там снова начнут появляться дорогие проекты.
Москва нам поможет?
Как будет развиваться бизнес-класс на загородном рынке в этом году, наверное, не скажет ни один аналитик. Многое зависит от экономической ситуации в стране и мире, а также иных факторов. Например, данные Росстата свидетельствуют о росте миграции в Петербург из различных регионов, в том числе из Москвы – за последние три года. У нас лучше транспортная ситуация, мы ближе к Евросоюзу. Кроме того, переезд структур Газпрома, ВАС и Верховного суда, начало строительства Лахта-центра – все это может привлечь в Петербург и Ленобласть (на рынок дорогих коттеджных поселков) новых состоятельных покупателей. Впрочем, как считают, например, эксперты Коллегии профессиональных девелоперов, все эти факторы могут и не сыграть своей роли в развитии загородного жилья бизнес- и элит-класса. Они, скорее, подстегнут рынок аренды коттеджей. Ну что же, в скором времени мы все увидим своими глазами.
Фото: Наталья Иванова
