Еще четыре года назад (срок для рынка недвижимости ничтожный) рынка демократичных таунхаусов в Ленобласти не существовало в принципе. Сблокированные дома – в основном уровня не ниже комфорт- и бизнес-класса – возводились точечно, в наиболее интересных локациях. Но массовый потребитель фактически мог выбирать лишь между коттеджем и земельным участком. Без альтернатив.
Сегмент доступных таунхаусов стал активно развиваться в 2009-2010 годах, когда сразу несколько компаний запустили крупные проекты в данном сегменте. Интерес к ним оказался настолько высок, что растущее предложение не успевало угнаться за спросом. Аналитики говорили о дефиците таунхаусов, и девелоперы, похоже, их услышали. Они стали строить все больше блок-секций. Многие проекты, где раньше предлагались участки или коттеджи, «перепрофилировались» в малоэтажные поселки с таунхаусами.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2011 году на рынок вышло всего около 450 блок-секций в таунхаусах. А в 2012-м – уже 2,2 тысячи, почти в пять раз больше. И на сегодняшний день объем предложения таунхаусов составляет уже порядка 4 тыс. секций. При этом количество блок-секций на рынке продолжает неуклонно расти.
«В 2012-2013 годах наблюдается тенденция увеличения предложения таунхаусов класса «эконом» в зоне, пригодной для постоянного проживания – в радиусе до 30 км от КАД. Сюда относятся Всеволожский, Выборгский, Ломоносовский, Гатчинский, Тосненский районы области. Стоимость квадратного метра жилья в таунхаусах варьируется в этих районах от 30 до 46 тыс. руб. Общая стоимость секции в таунхаусе составляет 2,5-4,5 млн руб.», – отмечает Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest.
Куда девался спрос?
Между тем, как отмечают эксперты загородного рынка, на фоне роста предложения спрос на таунхаусы пошел на убыль. «Интерес к таунхаусам сегодня спадает так же резко, как резко он вырос год назад. Это можно сравнить с ситуацией, которая полутора годами раньше случилась с участками без инженерной подготовки. Спрос на них резко пошел в гору в 2010 году, граждане какое-то время весьма охотно покупали этот недорогой товар. Однако через короткое время спрос на них стал снижаться и к настоящему моменту сократился почти до нуля», – рассказывает Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости.
По его словам, в начале 2012 года интерес к таунхаусам вырос в разы. Летом 2012-го участники информационного обмена на загородном рынке ежемесячно заключали по 100 и более сделок с блокированными домами. «К осени число продаж снизилось до 70 в месяц. Зимой фиксировалось лишь по 30-40 продаж. Весьма показательны данные информобмена о количестве сделок в последние месяцы: в феврале подписано 27 договоров купли-продажи (год назад в феврале их было 36), в марте – 38 договоров (год назад – 40). Апрельский результат прошлого года – 98 продаж, в этом году, уверен, цифра будет куда меньше», – констатирует эксперт.
Специалисты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» тоже говорят о сокращении спроса на таунхаусы. По их данным, за I квартал 2013 года спрос сократился на 40%.
Урок истории
Казалось бы, сегменту доступных таунхаусов еще развиваться и развиваться. Помнится, еще в 2001 году власти Петербурга всерьез рассматривали концепцию «О комплексной схеме размещения зон малоэтажного строительства…». Тогда под строительство коттеджей и таунхаусов планировалось передать 2,7 тыс. га земли практически во всех районах Северной столицы. На этих территориях должны были появиться около 3,2 млн кв. м (!) сблокированных домов. По сравнению с этими смелыми планами (к сожалению, несбывшимися) нынешние масштабы таунхаусной застройки кажутся более чем скромными.
Но не будем забывать, что, во-первых, в то время шла речь именно о строительстве малоэтажного жилья в черте города. И такие дома, действительно, могли бы пользоваться стабильным спросом, в отличие от современных таунхаусов, возводимых в Ленинградской области.
Покупателя сегодня, безусловно, привлекает невысокая цена на блок-секции (домовладение зачастую стоит дешевле, чем квартира-студия), но, с другой стороны, для комфортной жизни за городом семье нужно два автомобиля. И тут уже выгода от покупки таунхауса становится не столь очевидной.
Рынок меняется
Впрочем, сокращение спроса на таунхаусы, о котором говорят аналитики, вовсе не свидетельствует о том, что данный сегмент зашел в тупик. Просто с выходом на рынок множества новых таунхаус-проектов конкуренция становится жестче. Вероятно, это заставит застройщиков пересмотреть свои проекты в пользу повышения комфортности, создания более уютных поселков, лучше обеспеченных инфраструктурой.
Тут нужно учитывать один немаловажный момент. Люди и в самом деле устали от скученного проживания в городских многоэтажках. Но крупные загородные проекты, где число домовладений порой переваливает за тысячу, тоже являются, как выразился в свое время один аналитик, «многоэтажкой только по горизонтали».
Безусловно, в тех крупных проектах с таунхаусами, которые уже присутствуют на рынке, имеющееся предложение будет раскуплено – не сейчас, так через год. Но в будущем, как нам кажется, рынок недорогих таунхаусов все-таки пойдет по пути создания комфортных поселков средней величины. И такие проекты на рынке уже есть – это, к примеру, поселки «Традиция», «Близкое», (Всеволожский район), «Петровская мельница» (Ломоносовский), «Покровские горки» (Гатчинский) и др.
Конечно, речь не идет о том, чтобы прочно закрепить за таунхаусами элитный статус – каковой они имели в конце 1990-х и начале 2000-х годов. Вовсе нет. Сегмент таунхаусов может и должен развиваться и в эконом-классе (точнее, комфорт-классе, ибо слово «эконом» вообще плохо подходит для загородных поселков – они по умолчанию комфортнее, чем городское многоэтажное жилье). Но, как нам кажется, девелоперам в будущем стоит отказаться от высокоплотной застройки территорий малоэтажных проектов, а также от слишком мелкой нарезки домовладений. В краткосрочной перспективе это, может, и подстегнет спрос, но в отдаленной снизит привлекательность таунхауса как класса жилья. В общем, рынок таунхаусов по-прежнему остается весьма загадочным, очень изменчивым, и устоится он, вероятно, не раньше, чем через несколько лет. А мы с интересом будем наблюдать за его развитием.
Фото: А. Александронок, И. Бакустин
