Сообщать ли о себе в заявке на получение жилищного кредита правду, только правду и ничего кроме правды, каждый потенциальный заемщик решает сам. Однако специалисты ипотечного рынка уверяют, что утаивать нелицеприятные факты обойдется себе дороже.
Не вызывая подозрений
Конкуренция на ипотечном рынке растет, и в силу этого банки постепенно снижают требования к потенциальным заемщикам. Тем не менее часть соискателей получают отказы в выдаче кредитов.
«Наиболее часто причиной отказа является “плохая” кредитная история, такие случаи рассматриваются в индивидуальном порядке», – поясняет руководитель группы ипотечного кредитования регионального центра «Северо-Западный» Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
Директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич уточняет, что следующими по частоте являются причины отказа из-за уже имеющейся высокой кредитной нагрузки заемщика, непозволяющей получить еще один кредит. А также предоставление заемщиком ложных сведений о себе.
В частности, как констатирует начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, подозрение у кредитора вызывает несоответствие доходов клиента его квалификации, стажу работы, образованию, масштабу организации. И такого подозрения уже достаточно для отказа.
Недобросовестность и безответственность потенциальных клиентов при оформлении заявок на ипотеку послужила одной из причин сокращения числа независимых ипотечных брокеров.
Часть представителей этой профессии специализируются на подготовке заявок, позволяющих клиентам получить кредит «не по средствам» при помощи фальшивых справок о доходах и других документов. И банки прилагают немало усилий, чтобы клиенты приходили не от независимых брокеров, а от брокеров из агентств недвижимости.
«Сотрудничество с агентствами недвижимости в 2012 году стало приоритетным направлением в развитии ипотеки в нашем филиале», – например, говорит БН региональный директор Восточно-Сибирского филиала Росбанка Виталий Коваленко.
«Мы не советуем обманывать банк, заполняя анкету, – со своей стороны рассказывает заместитель гендиректора АН “Невский простор” Алла Шинкевич. – Один из заемщиков, заполняя анкету, написал, что работает по найму, а на самом деле оказался собственником бизнеса». В итоге уличенный заемщик взял кредит в другом банке на менее выгодных условиях.
Мы плохого не посоветуем
Естественно, профильные сотрудники АН успели к сегодняшнему дню накопить достаточный опыт, чтобы давать заемщикам разумные советы по заполнению анкет.
Так, ведущий эксперт по ипотечному кредитованию ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Елизавета Николаева рекомендует лишний раз перепроверять «основную» информацию: ФИО заявителя, его контактные данные, а также все подробности, касающиеся текущего места работы. Ведь если клиент напишет неправильно фамилию, банк уже будет судить о нем по чужой кредитной истории.
Ответы на прочие вопросы анкеты играют при принятии банком решения менее значимую роль. Например, отмечает Елена Николаева, вопросы: «Сколько вы в месяц тратите на еду?» или «Сколько вы в месяц тратите на содержание автомобиля?» вообще можно игнорировать. «Мы рекомендуем своим клиентам их не заполнять – банк подсчитает эти суммы по собственным стандартизированным формулам», – уточняет специалист.
По словам руководителя отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксаны Викуловой, самая распространенная ошибка, которую совершают клиенты, заполняя заявку самостоятельно, состоит в том, что они не раскрывают полностью свою кредитную историю. Ведь банк может решить, что долги по другим кредитам от него утаивают умышленно. «Также важно, чтобы клиент раскрыл свою состоятельность – перечислил имеющуюся недвижимость, автомобили, вертолеты и прочие предметы роскоши. Чем лучше он себя преподнесет – тем больше шансов получить одобрение банка», – уверена Оксана Викулова.
Между тем, как отмечает Вячеслав Лясевич, банки предлагают различные условия кредитования и универсальных ответов на все вопросы нет. «Каждый банк имеет собственную систему проверки клиентов, собственный портрет “идеального заемщика”, собственную программу проверки информации, предоставленной потенциальным заемщиком», – вторит Дмитрий Алексеев.
При этом банкиры традиционно держат в секрете формулу, по которой высчитывают, заслуживает обратившийся к ним заемщик ипотечного кредитования или нет.
Соответственно, как констатирует менеджер компании «Адвекс-Лиговский» Юлия Туголукова, отказ, полученный в одном банке, не всегда означает, что клиенту отказали бы в другом. «Решение одного банка будут видеть другие банки. Это не предполагает обязательный отказ в случае обращения в другую кредитную организацию, но на дополнительные вопросы отвечать придется», – говорит эксперт.
Бумаговорот в природе
Сыграть положительную роль при выборе банком решения может не только «правильно» заполненная анкета, но и другие предоставляемые соискателем в обязательном порядке или по собственной инициативе «важные бумаги». (Уточним, мы не говорим о программах с высоким первым взносом и минимальными требованиями по документам).
Прежде всего это различные справки, подтверждающие дополнительные доходы. И, как оказывается, при желании можно подтвердить даже доходы фрилансера, работающего на иностранную компанию.
В этом случае подтверждением может служить выписка с назначением платежа по банковскому счету. Либо по счету банковской карты, на который работодатель перечисляет выплаты. Правда, при таком виде занятости будет необходимо подтверждать и стабильность трудоустройства. Соответствующим документом может, например, служить долгосрочный контракт.
Другими документами можно подтвердить свои дополнительные доходы от работы по совместительству, получения дивидендов с ценных бумаг, сдачи в аренду имущества и т. д.
Для ряда банков косвенным подтверждением платежеспособности является наличие загранпаспорта с отметками о выездах и полис добровольного медицинского страхования.
Отдельного рассмотрения требует подход банков к детям заемщиков. Так, сыновья и дочери в возрасте до 21 года, чьи доходы не имеют документального подтверждения, считаются банком иждивенцами.
Впрочем, скрывать наличие детей не рекомендуется. Их присутствие в семье банки относят к очень важным мотиваторам для заемщиков вовремя платить проценты по кредиту.
Кстати, к иждивенцам банк причислит неработающих супругу(а) и родителей, если пенсии последних не «дотягивают» до прожиточного минимума. Поэтому комплекты подтверждающих доходы документов лучше предоставить и от этих лиц.
Диплом о высшем образовании и другие подтверждающие профессионализм соискателя документы важны для банкиров как гарантия, что при потере текущей работы клиент оперативно найдет рабочее место с аналогичной оплатой. А копия водительского удостоверения нужна банку не для оценки финансовой состоятельности клиента, а для проверки, не состоит ли физлицо на учете в психо- либо наркодиспансере.
Никуда не денешься
Наконец, есть «рогатки», которые лицу, желающему взять жилищный кредит, никак не обойти. Например, поводом для отказа может стать излишне малый или преклонный возраст. Для программ ряда кредиторов возраст заемщика на момент заключения должен составлять не менее 18 лет и не должен превышать 65 лет на момент окончания срока ипотечного кредита.
У других игроков с этим строже. Например, некоторые банки настаивают, чтобы возраст составлял не менее 24 лет на момент предоставления кредита и до 55 лет для женщин и до 60 лет для мужчин на момент окончания действия кредитного договора.
Однако и в этом направлении позиция банков постепенно смягчается. Так БН обратился к Константину Мурашкину (Райффайзенбанк) с просьбой рассказать о самом старом и самом молодом клиентах, взявших в его филиале ипотеку в первом квартале 2013 года.
В первом случае портрет выглядел так. Мужчина, 50 лет, женат, высшее образование, менеджер среднего звена – начальник цеха в крупной компании. Кредит брался по программе «Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья», срок кредита – пять лет, сумма кредита – 1,5 млн руб., первоначальный взнос – 75%.
Во втором случае заемщиком выступила женщина, 23 года, не замужем, высшее образование, старший структурный инженер-аналитик в небольшой компании, программа «Кредит на покупку недвижимости на первичном рынке», 25 лет, 2 млн руб., первоначальный взнос – 30%.
Кстати, если заемщик берет кредит под залог имеющейся квартиры или «присмотрел» будущую собственность на вторичном рынке, его риски получить отказ увеличиваются.
«Важен не только факт одобрения заемщика, важно и одобрение объекта покупки, возможность совершить сделку по конкретному объекту», – поясняет Юлия Туголукова. И, по данным «НДВ-Недвижимость», доля отказов из-за несоответствия объектов банковским «нормам» составляет 5-7%.
Категорический отказ ожидает заемщика в случаях, если дом стоит в плане под снос. Или предметом залога является памятник архитектуры. Также кредитор, скорее всего, откажет в деньгах, если в квартире имеются неузаконенные перепланировки, которые нельзя согласовать задним числом.
Вряд ли будет выдан кредит и в случае, если износ дома, в котором находится предмет залога, оценивается экспертами более чем на 60%. Или если выявится обременение квартиры правами третьих лиц.
Кроме этого с определенной осторожностью банки относятся к квартирам в хрущевках, попавших в программу реновации, к загородной недвижимости, к квартирам с газовыми колонками и к домам с деревянными перекрытиями.
