Квартиры-студии теряют популярность

По сведениям Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», за последние два года объем предложения жилья малого формата – до 30 кв. м (чаще всего это так называемые квартиры-студии) в новостройках Петербурга увеличился с 8% до 18%. С одной стороны, на рынок выводится много проектов с большим числом студий. С другой – это свидетельствует о том, что малогабаритное жилье стало хуже продаваться. Судя по всему, тенденция снижения спроса на студии продолжится.

Мало и дорого
В последние несколько лет квартиры-студии считались, пожалуй, самым доступным, а потому – наиболее востребованным товаром на первичном рынке недвижимости. Для покупателей небольшая площадь таких квартир компенсировалась их низкой ценой, потому после кризиса конца 2008 года спрос на такое жилье стал превышать предложение – малогабаритную недвижимость раскупали на самых ранних стадиях продаж.

Но последние два года интерес к этому виду жилья неуклонно снижался. Сейчас маленькие студии хотят приобрести 15% всех покупателей новостроек. Хотя еще в мае 2012-го этот показатель стремился к 18%. При этом число желающих приобрести квартиры площадью от 30 до 40 кв. м практически не изменилось и варьируется в пределах 18% (см. таблицу).

Эксперты говорят: основной причиной снижения интереса к студиям является неадекватно высокая цена квадратного метра таких объектов. «Изначально это жилье было популярно ввиду его невысокой стоимости. Еще два-три года назад большинство выставленных на продажу студий в строящихся домах предлагали за 1,3-1,5 млн руб., что сопоставимо с ценой комнаты. Сейчас найти студию меньше 2 млн вряд ли получится – за эту цену предложат в лучшем случае 23-25 кв. м в отдаленной части города. Причем, скорее всего, рядом с домом не будет объектов социальной и транспортной инфраструктуры», – говорит главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.

Уже сейчас стоимость квадратного метра в студиях на первичном рынке составляет около 100 тыс. руб. По такой же цене можно приобрести, например, «квадрат» в некоторых трехкомнатных квартирах Центрального района – в готовом доме.

Неликвид?
Популярность малогабаритных квартир падает по нескольким причинам. Большинство студий явно не соответствуют понятию комфортной недвижимости. Это начинают понимать и сами покупатели, которые все чаще стараются приобрести полноценные квартиры. Благо этому способствует развитие различных видов рассрочек и ипотечных программ при покупке строящегося жилья. В такой ситуации цена квартиры, разумеется, имеет большое значение для покупателя, но уже не является единственным и определяющим критерием выбора жилья.

Снижается и число граждан, для которых покупка студии – это первый этап решения квартирного вопроса (приобрести пусть и небольшую, но свою квартиру, а спустя несколько лет – обменять ее на более просторную). Все больше предпочтений отдается аренде как альтернативному способу улучшения жилищных условий. Молодые семьи, к примеру, все чаще снимают полноценные квартиры с отдельной кухней, а уже затем, если появляется возможность, приобретают собственное жилье.

Еще недавно многие рассматривали приобретение и дальнейшую продажу студий как возможность заработать. «Выгода от перепродажи студий и однокомнатных квартир сопоставима. При том что в первом случае затраты инвестора гораздо меньше», – отмечает генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова.

Но, как показывает практика, заработать на студиях (как, впрочем, и на других квартирах в новостройках) удается лишь в том случае, если вы приобретете объект на стадии котлована и продадите его за несколько месяцев до сдачи дома – по договору переуступки права требования. А вот после сдачи дома студии теряют свою ликвидность. «Охотней всего такое жилье приобретают на начальных этапах строительства и крайне редко – в готовых домах. Студия на вторичном рынке стоит столько же, сколько, например, однокомнатная хрущевка гораздо большей площади. В этой ситуации покупатели зачастую отдают предпочтение покупке полноценной квартиры, пусть и в домах первых массовых серий», – утверждает Сергей Бобашев.

В последнее время на вторичный рынок выводится все больше студий в домах, построенных несколько лет назад. «Мы проанализировали структуру предложения нескольких жилых комплексов – спустя два-три года после их ввода в эксплуатацию оказалось, что в каждом из них доля выставленных на продажу студий в несколько раз превышает количество аналогичных квартир, которые предлагались незадолго до сдачи дома в эксплуатацию. Дело в том, что многие покупатели разочаровались в такой недвижимости, потому и хотят ее продать», – утверждает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

Цены вниз
Конечно, глобального падения спроса на студии ожидать не приходится: большинство граждан до сих пор нацелены на приобретение самого дешевого жилья и в ближайшие годы эта ситуация не изменится. К тому же, как уверен Сергей Бобашев, в Петербурге наблюдается нехватка малогабаритных квартир – потому уменьшение числа желающих купить студию явно не достигнет критических пределов. «Конечно, такое жилье будут покупать, но уже явно не в тех количествах, как, например, два-три года назад», – резюмирует он.

Снижение спроса на эти квартиры происходит на фоне замедления покупательской активности на рынке новостроек. «Цены на «первичке» растут очень медленно: ажиотажа, при котором покупают любые виды строящегося жилья, не наблюдается. У покупателей есть возможность выбора, что приводит к корректировке стоимости во многих сегментах рынка недвижимости. Так что стоимость переоцененных объектов, к которым относятся и студии, скорее всего, будет снижаться», – считает Сергей Бобашев.

Некоторые компании уже начали объявлять о скидках для покупателей студий: обычно такие предложения свидетельствуют о снижении спроса на объекты. О подобной акции, например, в конце апреля объявила компания «Петрополь»: она предлагает студии по цене от 90 тыс. руб. за «квадрат».

При всем том объемы предложения подобных квартир на первичке явно не снизятся: застройщики продолжают выводить на рынок проекты, на 80-90% состоящие из студий. Перепроектировать дом, который начали возводить, к примеру, год назад, практически невозможно – потому студии продолжают выходить на рынок.

Судя по всему, тенденция уменьшения спроса на студии и одновременного роста предложения продолжится. Потому не исключено, что уже в ближайшее время студии могут потерять в цене – по крайней мере, для этого есть все предпосылки.

В общем, если вы решили приобрести именно студию, есть смысл на время покупку отложить – очень вероятно, что уже в скором времени такие квартиры подешевеют.

Структура спроса на строящееся жилье по диапазону площадей

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Сергей Бардин