Дорогая ипотека распугала спрос

В апреле только два банка (из тех, что входят в «Индекс БН») изменили процентные ставки по ипотеке – в конце месяца Юникредитбанк незначительно увеличил минимальную ставку по кредитам в национальной и иностранной валютах. Одновременно с ним Промсвязьбанк снизил на 0,25-0,5% ставки по рублевой ипотеке. В результате средняя ставка по жилищным кредитам на вторичном рынке в рублях к началу мая составила 12,97%, а по кредитам в долларах США – 9,98%. По кредитам на покупку жилья на первичном рынке ставки оказались примерно на 1% выше.

Ставки для своих
БН выяснил размер средневзвешенной ставки по итогам первого квартала 2013 года у крупнейших игроков ипотечного рынка Петербурга. Так, Сбербанк выдавал рублевые кредиты на приобретение готового жилья по ставке 12,41%. Самая низкая ставка по «вторичке» оказалась у Газпромбанка – 11,13% годовых. Он, кстати, выдает самые крупные ипотечные займы – средняя сумма кредита 2,8 млн руб. Для сравнения: у Сбербанка средняя сумма жилищной ссуды 1,5 млн руб., а в ВТБ24 – 2 млн руб.

Во всех опрошенных банках пояснили, что существенное влияние на ставку, по которой будет предоставлен кредит, оказывают так называемые программы лояльности. То есть постоянный клиент банка может рассчитывать на ставку примерно на 1% ниже, чем заемщик, не имеющий с банком никаких отношений, впервые пришедший в кредитное учреждение за ссудой. Энергично внедрять такие программы банкиры начали с 2009 года, и сейчас они есть практически в каждой кредитной организации. Причем перечень льготников постоянно расширяется: к традиционным льготникам – держателям зарплатных карт – прибавляются вкладчики, а также сотрудники крупных компаний, обслуживаемых в банке. Прежде подобная практика была распространена в основном в Газпромбанке – получить кредит в нем на льготных условиях мог сотрудник любой из организаций, аффилированной с Газпромом и его банком. Примерно по такой же схеме начал работать в последние годы Сбербанк: он дает привилегии сотрудникам некоторых компаний – клиентов банка, и они могут рассчитывать на получение кредита по ставке примерно на 0,5% ниже, чем обычный, непривилегированный, заемщик.

Не числом, а ставкой
На первичном рынке жилья, помимо банковских программ лояльности к клиентам, существенное влияние на процентную ставку могут оказывать соглашения с застройщиками. Среди банкиров распространена практика выдавать наиболее дешевую ипотеку на покупку квартир в тех домах, которые строятся на заемные средства данного банка.

Одни из самых привлекательных ставок на первичном рынке от 11,5% годовых в рублях предлагает ВТБ24. У него, согласно опросу БН, самая высокая доля кредитов на покупку нового жилья – 62%. Самая низкая доля у Сбербанка – 25%, но, как пояснили в банке, доля на «первичке» все же растет благодаря расширению сотрудничества банка с риэлторами и компаниями-застройщиками. «На сегодня для участия в программах Северо-Западного банка Сбербанка аккредитовано 230 новостроек, расположенных на территории обслуживания, в том числе 83 объекта возводятся с привлечением кредитных средств банка», – заявили в банке. Впрочем, ВТБ24 хотя и сотрудничает с меньшим количеством застройщиков, благодаря низким ставкам выдает больше кредитов. По итогам первого квартала этого года он опередил Сбербанк по количеству и объему выданных кредитов.

На пороге снижения
Почти все опрошенные БН банкиры отметили, что конкуренция на рынке обостряется, поскольку темпы прироста жилищного кредитования в сравнении с прошлым годом замедляются: большинство тех граждан, кто может себе позволить оплачивать ипотеку, уже взяли кредит.

При этом потенциал российского рынка жилищного кредитования далеко не исчерпан, доля ипотеки в совокупном объеме сделок с жильем менее 30%. Подавляющее большинство покупателей жилой недвижимости, согласно опросам социологов, не готовы сейчас воспользоваться услугами банков из-за высокой стоимости кредитов, хотя жилищные займы самые дешевые в сравнении с авто- и потребительскими кредитами. Однако суммы займов на покупку жилья весьма велики в сравнении с автомобильным и потребительским кредитованием. За квартиру приходится выплачивать, как правило, по 30-40 тыс. руб. в месяц (для сравнения: за новую машину можно платить 5-10 тыс. руб.). Количество граждан, желающих взять ипотеку, заметно уменьшилось в сравнении с прошлым годом, к тому же существенное влияние на поведение заемщиков оказывают экономические сводки и заявления многих экспертов, что Россия на пороге очередной волны кризиса – снижения производства, уменьшения количества рабочих мест, и в этой связи обременять себя высокими расходами граждане не очень хотят.

В общем, повышать ставки на фоне замедляющегося спроса – затея бесполезная, в выигрыше останется тот, кто удержит проценты или снизит их. Именно об уменьшении процентов все чаще задумываются сейчас банкиры, правда, пока снижение ставок обычно носит временный характер, как правило, не более месяца, и ориентировано на определенный круг заемщиков.

В конце апреля ряд крупных ипотечных банков выступил с «Ипотечным манифестом», обращенным к правительству РФ. Как обычно, в документе говорится о сложности привлечения банками финансовых ресурсов на длительный срок. При этом банкиры не просят денег у государства – в качестве одной из мер поддержки рынка они предлагают снизить налог на доходы от ипотечных ценных бумаг с 15% до 5%. Это, по мнению финансистов, несущественно снизит доходы государственной казны, зато повысит привлекательность ипотечных ценных бумаг для инвесторов. В последнее время банкиры активно используют этот инструмент для пополнения финансовых резервов.

Разумеется, банкиры упоминают и о том, что придать импульс жилищному кредитованию может снижение стоимости жилья. Например, если квартира подешевеет на 20%, потребуется меньший заем на ее покупку, то это все равно, что процентная ставка опустится с 13% до 9%.

Справка
Индекс «БН-Ипотека» отражает стоимость ипотечного кредита в рублях и иностранной валюте.

Значения индекса рассчитываются ежемесячно с января 2010 года как аннуитет по ипотечному кредиту под залог приобретаемой недвижимости на вторичном рынке и под залог прав требования на первичном рынке.

Для расчета принимается срок кредита 10-15 лет, первоначальный взнос от 20%.

Для простоты применения индекса и сопоставимости его значений в национальной и иностранной валютах сумма кредита берется равная одной тысяче рублей, а для кредитов, номинированных в иностранной валюте, – $1 тысяча.

Исходя из этих условий, средний ежемесячный платеж по рублевому кредиту (без учета банковских комиссий) на покупку жилья на вторичном рынке составил в апреле 12,633 руб. (за кредит, номинированный в иностранной валюте, придется заплатить $10,73, или 335,54 руб. по текущему курсу), а на первичном рынке – 13,123 руб. ($11,37, или 355,30 руб.).

Индекс «БН-Ипотека» рассчитывается по предложениям 25 банков, ранжированных по объему выданных кредитов. Рассматриваются ипотечные программы АИЖК и собственные продукты коммерческих банков.

Для расчета берутся процентные ставки для обычных заемщиков «с улицы», а не «зарплатных» или иных клиентов банков, которые могут получить скидки в размере 0,5-1%.

При расчете индекса также учитывается динамика комбинированных, переменных ставок по ипотеке, зависящих от учетной ставки Банка России, а также ставок межбанковских рынков кредитования LIBOR, EURIBOR, Mosprime.

Из общего списка предложений выбираются наиболее интересные программы банков по стоимости заимствований на срок 10-15 лет. Однако не стоит забывать об условиях кредитования: минимальные ставки, как правило, доступны тем, кому ипотека не нужна. Большинству граждан, как показывает практика, за кредиты придется платить в том или ином банке по средней ставке предложения и выше.

Динамика индекса «БН-Ипотека» с начала 2013 года

Источник: BN.ru

Примечание: * – при условии комплексного ипотечного страхования
Источник: Рассчитано по данным банков из открытых источников

Примечание: * – при условии комплексного ипотечного страхования
Источник: Рассчитано по данным банков из открытых источников

Текст: Александр Ногов